云南
前幾天，五華區(qū)國企昆明西北新城城市運營服務(wù)公司，發(fā)布了一份招標(biāo)公告，招標(biāo)項目是中天龍泉灣保租房的設(shè)計與施工一體化工程。公告顯示，中天龍泉灣保租房項目位于北市區(qū)中天龍泉灣廣場A2地塊C棟5-25層，總面積有23244平米。
中天龍泉灣廣場是中天城的一部分，位于北市區(qū)龍泉路和金色大道交匯處，原本由中原實業(yè)集團旗下的昆明紅凱房地產(chǎn)公司開發(fā)，但紅凱地產(chǎn)因資金鏈斷裂，于2022年提出破產(chǎn)重整申請并被法院受理，當(dāng)年11月，原本負(fù)責(zé)項目施工的江西建工集團成為中天龍泉灣廣場的重整投資人，接盤續(xù)建項目。
中天龍泉灣廣場原本規(guī)劃有3棟公寓和一棟寫字樓，破產(chǎn)重整前賣了4.1萬平米的公寓，寫字樓尚未銷售。對于接盤續(xù)建項目的江西建工集團來說，重整計劃最大的挑戰(zhàn)就是尚未銷售的寫字樓。云南房網(wǎng)兩年前曾兩次發(fā)文，認(rèn)為江西建工屬于不得不接下一塊硬骨頭。但從前兩天的招標(biāo)看，中天龍泉灣廣場最硬的一塊骨頭——C棟寫字樓，其實最終的接盤俠是五華區(qū)國企。
有理由相信，五華區(qū)下屬企業(yè)出面收購中天龍泉灣廣場的部分物業(yè)，是江西建工當(dāng)年重整投資的條件之一，所以，最終兜底的其實是五華區(qū)。
已經(jīng)交付的中天龍泉灣廣場
根據(jù)2017年昆明市自規(guī)局公布的調(diào)規(guī)信息，中天龍泉灣廣場C棟是一棟4+25層的寫字樓，昆明西北新城城市運營公司如果是整棟收購，支付的價款可能在1.5億-1.8億，因為根據(jù)招標(biāo)文件，西北新城城市運營公司在中天龍泉灣廣場保租房項目的總投資有2.08億，扣除2381.6萬的裝修投資和其他費用后，收購C棟寫字樓的費用至少在1.5億左右。
這大大降低了以共益?zhèn)鶋|資方式續(xù)建中天龍泉灣廣場的江西建工集團的風(fēng)險，因為根據(jù)重整計劃，江西建工的墊資金額總共也只有約3.4億元。
相反，收購方昆明西北新城城市運營公司如今卻面臨昆明保租房逐漸過剩，租金下跌的經(jīng)營壓力。中天龍泉灣廣場5-25層的建筑面積有23243.5平米，規(guī)劃有604套保租房，套均面積約30多平米，按照總投資2.08億計算，每套保租房的平均投入達到34.5萬，這還不包括家具。投入這么大，讓這個保租房項目從一開始就處在高成本運營的不利境地。
中天龍泉灣廣場本來規(guī)劃是寫字樓，如今全部變成了公寓
目前昆明市各區(qū)已經(jīng)有10多個保租房項目，大多數(shù)租金水平都只有每平米十幾元，五華區(qū)已經(jīng)有兩個保租房項目，都在西北新城，已上市房源約600多套，其中清河居的基準(zhǔn)租金為19.24元/平米，泊心郡的基準(zhǔn)租金為18.53/平米，不過這兩個保租房項目的房源都是標(biāo)準(zhǔn)住宅，戶型相對較大，功能比較完善，而中天龍泉灣廣場的保租房是寫字樓改造，平均戶型面積只有30多平米，和一間酒店客房的面積差不多，只能做做單身公寓
雖然中天龍泉灣廣場所在北市區(qū)人口密集，租房需求相對于西北新城更為旺盛，但市場上租賃房源也很多，像天驕北麓也有大量小戶型出租房，目前市場價格大概也就在20元/平米/月左右，而且?guī)Ъ揖呒译姟８浇娜f彩城也有大量小戶型公寓，拎包入住的租金大概在30元/平米/月。
2022年，昆明市集中化解了不少爛尾樓項目，其中不少是盤活難度很大的商業(yè)項目，背后都是各區(qū)國企在默默出力，比如五華區(qū)的人民路壹號廣場、蓮花池畔、春風(fēng)十里爛尾寫字樓和中天龍泉灣廣場等。五華區(qū)國企不僅買下了中天龍泉灣廣場的寫字樓，就連一些綠化工程也要出錢建設(shè)。
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