7人角逐、競價53輪！今天，河西仁恒江灣城一套建面約146.25㎡的法拍房，較起拍總價高出80萬成交，單價約3.15萬/㎡。

阿里資產官網顯示，這套房的市場評估總價約673萬，單價約4.6萬/㎡；打5.6折以380萬起拍，單價僅2.6萬/㎡，吸引7人報名競拍，近1.5萬次圍觀。

銳評君注意到，今年1月底，這套房曾以475萬起進行首次拍賣，最終流拍。現在，即使加價超50次，總價也只定格在460萬。競買人，撿大漏了？

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先看看這套法拍房的基本檔案。

地址：南京市建鄴區樂山路199號6幢1單元2401室

起拍價：380萬

起拍單價：2.6萬/㎡

評估價：673萬

評估單價：4.6萬/㎡

成交總價：460萬

成交單價：3.15萬/㎡

戶型面積：146.25㎡

房屋樓層：位于24層，總層數34層

打開地圖，這套房坐落在仁恒江灣城二期蘭苑組團，于2012年12月交付。

該組團由9棟住宅圍合式組成，中央景觀體量驚人。戶型面積，聚焦在90-178㎡之間。

拍賣房源位于6幢，外部臨近燕山路，一路之隔是南京國際博覽中心。外立面是仁恒經典的鋁板材質，歷久彌新。

這套房建面約146.25㎡，高峰時期二手房成交價高達628萬，單價約4.3萬/㎡。

參考戶型圖如下，餐客廳及廚房居中布局；南側是帶衛生間、衣帽間的套房；兩間次臥和客衛分布在北側。

房屋實拍圖如下，裝修老舊的緣故，客廳頂部已經斑駁。室內雖然有基本的家具，但為無人居住的空置狀態。

今年1月底，這套房曾以475萬的起拍價進行首次司法拍賣，起拍單價約3.25萬/㎡。當時吸引了超1.2萬次圍觀，但因無人出價而流拍。

今天，這套房雖然經過了53輪角逐競價，但最終的成交總價定格在460萬，成交單價約3.15萬/㎡。與一拍的起始價比，頗具性價比。

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仁恒江灣城，向來是南京豪宅繞不開的標桿。

占據河西中部的核心地段，仁恒江灣城與南京眼、青奧雙子塔等為鄰，“長”在現代化城市封面中。

這是南京最早擁有一線江景、產品力遙遙領先、圈層相對純粹的豪宅之一，分為四期開發。“仁恒造”的光環，更讓其成為二手房市場的價格錨。

以四期江灣天成為例，這是南京塔尖改善買家公認的江灣城巔峰之作，主力戶型200㎡以上。2023年4月，一套250.32㎡的大平層以2380萬成交，單價高達9萬5。

問題來了，以3.15萬/㎡的單價拍下仁恒江灣城二期房源，較普通二手房交易能省多少？

鏈家平臺顯示，目前仁恒江灣城二期掛牌二手房為85套。

這其中，154㎡、178㎡改善大戶型幾乎占了半壁江山。與拍賣房源同款戶型，只有5套，掛牌總價在520萬至780萬不等。

盡管房主普遍惜售，但江灣城二期146.25㎡戶型，在最近的市場檢驗中并不出彩。

今年以來，該戶型成交了兩套，一套總價473.6萬，另一套總價478萬，單價均不到3萬3。

而同組團的154㎡、178㎡大戶型，近半年來的成交單價普遍在3.4萬至3.6萬不等。

豐富對比維度，銳評君統計了近半年來仁恒江灣城一至四期的次新房成交情況，數據顯示：

小區一期、二期戶型面積段重合度較高，成交單價也多集中在3字頭，性價比拉滿；

三期、四期以改善大戶型為主，今年僅四期成交了兩套，總價和單價也一騎絕塵。

整體來看，今天成功拍出的江灣城二期146.25㎡房源，最終成交價與同組團同戶型二手房價僅有十來萬的價差。若有房屋水電、物業等欠費費用須承擔，綜合成本則更高。

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毋庸置疑，司法拍賣房，正成為買房人的選擇之一。

中指研究院的數據顯示，2025全年，南京成交了1554套法拍住宅，清倉率55.4%；成交均價14641元/㎡，成交折價率72.9%；成交總金額達26.4億。

這是什么水平？統計數據也清晰明了，在全國主流城市中，位列TOP9。

事實上，南京有不少法拍房格外出圈。

昨天，南京“張治中公館”（鼓樓區沈舉人巷26、28號，慈悲社12、14號不動產）成功拍出。

該房屋有獨立院落，主樓分為南北兩幢，加上東西廂房等，累計建筑面積超1082㎡，評估總價超9426萬，起拍總價6599萬。最終經過兩名競買人出價，以6604萬成交。

這意味著，最早在2006年拿出來售賣，2018年報價一度高達2.3億，2025年4月拍賣前夕因當事人提出執行異議而暫緩拍賣……歷經20年，這座關注度非常高、曾為張治中公館所在地的老洋房，歸屬終于塵埃落定。

2025年12月28日，鐘山國際高爾夫一套建面約1322.99㎡的法拍房火了。

鐘山國際高爾夫的魅力，南京“老錢”都知道。地段、資源、產品等都無可挑剔使然，這里的別墅動輒“一個小目標”。

這套評估價超1億的法拍房，吸引超5萬次圍觀、2人報名競拍，最終以7489.86萬總價成交，成為南京最貴法拍房。

當然，對于大部分買房人而言，選擇法拍房的底層邏輯是抄底撿漏。入手前，有哪些注意事項？銳評君提醒大家規避幾個風險：

第一，權利瑕疵。

遇到心儀的高性價比法拍房，大家一定要注意房屋權利情況。一般情況下，法院在拍賣成交裁定送達后，負責將拍賣房源移交給買受人，風險值就不高。

第二，高額稅費。

通常，法院會在標的物說明中明確競拍涉及的房產交易稅、費、金由買賣雙方各自承擔。若出現由買受人墊付的情況，會從拍款中優先受償，買房人只需繳納自己應承擔的稅費即可。

但要格外留意，若原房主是通過贈與或繼承獲得房產，且法院公告規定“由買受人承擔全部稅費”，買家就得承擔高額的個人所得稅（差額的20%），這類房子要謹慎入手。

第三，高額欠費。

提醒大家，需要警惕各種由買受人承擔的欠費，尤其是一些改善住宅，物業費、科技系統費等不是小數目，一定要在出手競拍前找物業全面了解欠費總額，以免不必要的損失。