文/言叔

3月2日，五礦地產(chǎn)與要約人June Glory International Limited同步發(fā)布公告，官宣3月3日下午4點(diǎn)起正式從港交所退市，為其34年的上市歷程畫上句號。

作為國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，五礦地產(chǎn)的離場，從來不是一家企業(yè)的獨(dú)自落幕，更像是當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個(gè)縮影。

連帶著央企光環(huán)，都難抵行業(yè)下行的洪流。

這場退市，早有伏筆，絕非偶然。

01

時(shí)間拉回2025年10月23日，五礦地產(chǎn)宣布私有化方案，控股股東中國五礦提出以1港元/股的價(jià)格收購全部流通股，總代價(jià)約12.76億港元。

當(dāng)天公司短暫停牌，次日（10月24日）復(fù)牌，直至2026年2月10日完成最后一個(gè)交易日，最終在3月3日正式退市。

之所以走到退市這一步，核心原因只有一個(gè)：

經(jīng)營承壓，資本市場已無留存價(jià)值。

梳理其近年表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)頹勢早已顯現(xiàn)：

股票交易量長期停滯，股價(jià)較歷史高點(diǎn)跌幅超90%。

更關(guān)鍵的是，公司已連續(xù)三年陷入虧損，2022至2024年歸母凈利潤累計(jì)虧損達(dá)58.99億港元，2022年至2025年上半年累計(jì)虧損更是擴(kuò)大至64.84億港元，財(cái)務(wù)壓力愈發(fā)顯著。

很多人疑惑，手握央企招牌，為何會落到這般境地？

其實(shí)，五礦地產(chǎn)的困境，一半是行業(yè)大勢所迫，一半是內(nèi)部內(nèi)耗所致。

這背后，藏著中國五礦一盤謀劃了近十年的整合大棋。

回溯到2015年底，中國五礦與中冶集團(tuán)完成重組，兩大央企合并后，旗下形成了五礦地產(chǎn)、中冶置業(yè)兩大地產(chǎn)平臺。

按理說，整合之后應(yīng)形成合力，但實(shí)際情況卻是“兄弟相爭”——兩大平臺同屬一個(gè)集團(tuán)，卻在土地市場、項(xiàng)目開發(fā)上各自為戰(zhàn)，陷入“左右手互搏”的內(nèi)耗。

在行業(yè)上行期，市場空間充足，這種內(nèi)耗尚可勉強(qiáng)維持；

可當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，需求收縮、利潤變薄，重復(fù)布局、資源浪費(fèi)的弊端被無限放大，整合就成了必然選擇。

直到2025年12月8日，這場歷時(shí)近十年的整合終于靴子落地：

中冶置業(yè)100%股權(quán)及關(guān)聯(lián)債權(quán)，以312.36億元的價(jià)格出售給五礦地產(chǎn)控股（五礦地產(chǎn)母公司），兩大平臺正式合并，新平臺資產(chǎn)規(guī)模邁入千億級，真正成為央企地產(chǎn)陣營中的“航母級”玩家。

02

而主導(dǎo)這場整合的，正是五礦地產(chǎn)新任掌舵人——

42歲的戴鵬宇。

這位“少壯派”高管，2007年加入五礦，從基層崗位一步步成長，歷任華中、華東、華南等核心區(qū)域要職，2020年出任五礦地產(chǎn)副總經(jīng)理，2025年5月接任董事總經(jīng)理，同年11月兼任代理主席。

深耕行業(yè)近20年，他對當(dāng)下房企的生存困境有著最直觀的認(rèn)知，曾說過一句話，戳中了無數(shù)房企的痛點(diǎn)：

房企需要規(guī)模，但不一定是規(guī)模大就一定好，但是沒有規(guī)模，在目前房地產(chǎn)市場肯定是不行。

這句話，既是五礦地產(chǎn)過往的寫照，也是整個(gè)行業(yè)的真實(shí)處境。

五礦地產(chǎn)曾有過高光時(shí)刻，2021年合約銷售額達(dá)到260億元，在央企地產(chǎn)陣營中頗具影響力；

即便在虧損周期里，公司也在努力自救，2025年上半年毛利率回升至11.32%，同比上升3.85個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營效率持續(xù)優(yōu)化。

但行業(yè)大環(huán)境的寒意，終究不是單家企業(yè)的努力就能驅(qū)散的。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，五礦地產(chǎn)的壓力集中在三點(diǎn)：盈利、現(xiàn)金流、債務(wù)。

盈利端，虧損的核心原因是存貨跌價(jià)損失，2022年至今，公司計(jì)提的存貨減值撥備累計(jì)高達(dá)28億港元，加上分占聯(lián)營公司存貨減值撥備19億港元，直接侵蝕了利潤；

存貨去化壓力也不容小覷，截至2025年上半年，公司持有存貨賬面價(jià)值236億港元，其中持作出售物業(yè)129億港元，占比超50%，大量滯重項(xiàng)目亟待去化。

現(xiàn)金流與債務(wù)更是懸在頭頂?shù)睦麆Α?/p>

截至2025年上半年，五礦地產(chǎn)期末非受限現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅20億港元，非受限現(xiàn)金短債比僅0.14，短期償債壓力突出。

03

事實(shí)上，五礦地產(chǎn)的退市，不是個(gè)例，而是今年內(nèi)房股私有化潮的一個(gè)縮影。

今年以來，已有多家內(nèi)房股選擇主動(dòng)私有化，這并非企業(yè)經(jīng)營失敗的標(biāo)志，而是應(yīng)對行業(yè)調(diào)整的理性選擇。

站在大股東視角，當(dāng)前港股內(nèi)房股估值持續(xù)低迷，多數(shù)企業(yè)失去融資功能，長期無法改善，反而要承擔(dān)公開上市的合規(guī)成本與公眾監(jiān)督壓力，私有化無疑是最劃算的選擇。

這背后，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯重構(gòu)——

從過去的“增量擴(kuò)張”，徹底轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”。

CF40相關(guān)研究預(yù)測，2026年或?yàn)榉康禺a(chǎn)下行周期的最后一年，2027年有望企穩(wěn)；

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模已回到2010年以前，2025年商品房成交面積預(yù)估8.9億平方米，回到2009年水平，商品住宅成交面積7.4億平方米，回到2007年水平，商品房成交金額預(yù)估8.4萬億元，回到2015年水平。

行業(yè)規(guī)模收縮的背后，是房企格局的深刻變革。

2025年，千億房企縮減至10家，其中僅1家為民企，百強(qiáng)房企中民企占比降至47%，央企、國企成為行業(yè)“壓艙石”。

但這并不意味著央企就能高枕無憂，五礦地產(chǎn)的案例就證明，即便有央企背景，在下行周期中若無法解決內(nèi)耗、優(yōu)化經(jīng)營，同樣會陷入困境。

對于地產(chǎn)股，尤其是港股內(nèi)房股，當(dāng)前的投資邏輯早已發(fā)生變化。

過去“買規(guī)模、買增長”的時(shí)代一去不復(fù)返，投資者更看重企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、債務(wù)化解能力與轉(zhuǎn)型潛力。

那些依賴高杠桿、存貨積壓嚴(yán)重、缺乏核心競爭力的房企，即便沒有退市，也難以獲得資本市場的認(rèn)可；

而像五礦地產(chǎn)這樣，通過整合實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化、聚焦核心業(yè)務(wù)的央企，即便選擇退市，也只是階段性的“蟄伏”，而非消亡。

行業(yè)調(diào)整期，也是洗牌期。

未來，房地產(chǎn)行業(yè)不會消失，只會回歸居住本質(zhì)，保障性住房、城市更新、“好房子”建設(shè)等領(lǐng)域，將成為房企的新賽道。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。