終于塵埃落定！SKP華南首店正式落戶(hù)廣州馬場(chǎng)！

至此，廣州正式集齊SKP、太古里、萬(wàn)象城三大重奢商業(yè)頂流IP的城市，成為繼北京、西安、重慶之后全國(guó)第四個(gè)擁有如此頂配陣容的城市，也是除北京外，第二個(gè)擁有SKP的一線城市。

這不僅讓我們思考一個(gè)問(wèn)題：SKP的入局，究竟能為廣州帶來(lái)什么？

PART01

廣州奢侈品消費(fèi)力幾何？

SKP被譽(yù)為“全球店王”，賣(mài)的都是全球頂奢品牌，非常考驗(yàn)錢(qián)包。

在回答能為廣州帶來(lái)什么之前，我們先來(lái)看看廣州奢侈品市場(chǎng)的規(guī)模情況。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，廣州奢侈品市場(chǎng)規(guī)模約159億，在全國(guó)城市中排名第9位。

這對(duì)GDP破3.2萬(wàn)億、社會(huì)消費(fèi)品零售總額連續(xù)五年破萬(wàn)億的廣州而言，確實(shí)少得可憐。經(jīng)濟(jì)實(shí)力與高端消費(fèi)供給存在明顯錯(cuò)配。

長(zhǎng)期以來(lái)，廣州重奢商業(yè)都是太古匯在支撐。

2024年，廣州太古匯銷(xiāo)售額約94億元，在全國(guó)重奢場(chǎng)中排名第16位。這是廣州唯一體量接近百億級(jí)的重奢商場(chǎng)。

?廣州太古匯

在它身后，廣州再無(wú)第二座能與之比肩的高端商業(yè)體。太古里去年底開(kāi)業(yè)，培育還需要時(shí)間。

很多人肯定要問(wèn)了，廣州奢侈品市場(chǎng)很弱嗎？大家都不買(mǎi)奢侈品嗎？

奢侈品份額不重，是事實(shí)，但大家不買(mǎi)奢侈品，也說(shuō)不過(guò)去，只是大家都去港澳買(mǎi)而已。

為何如此，來(lái)看兩組調(diào)查數(shù)據(jù)。

52%的大灣區(qū)消費(fèi)者曾網(wǎng)購(gòu)香港奢侈品，這是香港貿(mào)發(fā)局2024年對(duì)內(nèi)地2200位中產(chǎn)及以上消費(fèi)者調(diào)查得出的數(shù)據(jù)。

MDRi 2025年9月對(duì)1000名計(jì)劃在黃金周出游的內(nèi)地高凈值人士（流動(dòng)資產(chǎn)50萬(wàn)元以上）調(diào)查顯示：81%的赴港游客計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)奢侈品，購(gòu)物仍是赴港核心驅(qū)動(dòng)力。

原因主要有港澳比內(nèi)地有較新的潮流時(shí)尚、產(chǎn)品安全性比內(nèi)地較高、產(chǎn)品質(zhì)素比內(nèi)地較高。

廣州奢侈品市場(chǎng)規(guī)模約159億元，太古匯占94億元，尚有約65億元外溢，主要流向港澳，這就是說(shuō)約四成的廣州奢侈品消費(fèi)外溢。

?馬場(chǎng)空間效果示意圖

SKP入局廣州，解決的其實(shí)就是這個(gè)問(wèn)題：截留65億元的外溢消費(fèi)。

出讓協(xié)議要求，廣州SKP建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元，年均50億元的硬性指標(biāo)，意味著它必須成為截流主力軍。

SKP是有這個(gè)實(shí)力的，以SKP旗艦商業(yè)項(xiàng)目——北京SKP為例，去年全年銷(xiāo)售額達(dá)到235億，單店坪效、銷(xiāo)售額均位列全球第一。自2020年以177億的銷(xiāo)售額超越哈羅德百貨拿下“全球最賺錢(qián)百貨”的稱(chēng)號(hào)，此后北京SKP的年銷(xiāo)售額一路水漲船高。

2021年240億，2022年239億，2023年265億，2024年也有220億。

太古匯和它相比，根本不是一個(gè)量級(jí)的，這樣的巨頭進(jìn)入廣州足夠振奮人心，不僅可以改寫(xiě)廣州重奢商業(yè)的格局，還能助推廣州商業(yè)的升級(jí)。

PART02

SKP買(mǎi)手制模式適合廣州嗎？

但我們不得不思考一個(gè)問(wèn)題：SKP很炸裂，但它的買(mǎi)手制模式適合廣州嗎？

要探討這個(gè)問(wèn)題，就要了解一下它的商業(yè)模式，與其他重奢商業(yè)有何不同。

SKP最核心的競(jìng)爭(zhēng)力就是它的買(mǎi)手制經(jīng)營(yíng)模式。它有自己的買(mǎi)手團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)頂奢品牌的直采，將傳統(tǒng)百貨的收租金模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧婢咧睜I(yíng)采購(gòu)的精品百貨公司。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，它有幾個(gè)特點(diǎn)，一是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)+自營(yíng)買(mǎi)斷，商場(chǎng)深度介入商品管理、統(tǒng)一收銀。二是零售占比極高，比如說(shuō)北京SKP達(dá)87%，非零售業(yè)態(tài)較少，主打一個(gè)好買(mǎi)和“只有在SKP才能買(mǎi)到”的稀缺性。

而像太古里、萬(wàn)象城、太古匯、德基這些重奢商場(chǎng)，則是租賃模式，品牌獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)提供空間和服務(wù)，靠收租金來(lái)運(yùn)營(yíng)，非零售板塊占比相對(duì)高，主打好逛，注重體驗(yàn)和社交。

此外，SKP還有頂奢品牌陣容的絕對(duì)統(tǒng)治力，堪稱(chēng)奢侈品牌最多的中國(guó)商場(chǎng)，頭部品牌虹吸效應(yīng)非常強(qiáng)大。

?北京SKP

北京SKP聚集近1000個(gè)品牌，其中80%以上為國(guó)際知名品牌，近兩年國(guó)際品牌首發(fā)率占中國(guó)市場(chǎng)的38%左右。

去SKP購(gòu)物，除了購(gòu)買(mǎi)奢侈品外，更有一種別處無(wú)可替代的儀式感。

問(wèn)題來(lái)了：廣州這邊比較注重吃喝玩等體驗(yàn)，SKP的百貨模式能否適應(yīng)，還得留待時(shí)間驗(yàn)證。畢竟異地復(fù)制都會(huì)面臨挑戰(zhàn)和遇到的阻力。

這有成功的案例，比如說(shuō)西安SKP。

西安SKP，2018年開(kāi)業(yè)時(shí)一次性帶來(lái)1200多個(gè)品牌，其中超600個(gè)首次登陸西安，首次集齊六大頂奢品牌——Dior、CHANEL、Hermès的西北首店。去年就做到了約80-82億，15-20%的市場(chǎng)份額，堪稱(chēng)異地復(fù)制最成功案例，但和賽格國(guó)際的125億還有很大的差距。

成都、武漢等地搞得還是不錯(cuò)的。

成都SKP，2022年底開(kāi)業(yè)，引入超1300個(gè)品牌，涵蓋222個(gè)首店品牌。2025年一季度銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)25%，生日慶單日銷(xiāo)售額達(dá)2.17億元（同比增長(zhǎng)24.7%），離境退稅辦理筆數(shù)同比增長(zhǎng)182%，有10-15%市場(chǎng)份額，與IFS、遠(yuǎn)洋太古里形成三足鼎立的格局。

?成都SKP

武漢SKP，由于開(kāi)業(yè)時(shí)間不太長(zhǎng)，開(kāi)業(yè)一年半即達(dá)62億，累計(jì)客流近3000萬(wàn)人次、外地顧客占比四成以上。

總結(jié)而言，廣州缺的不是購(gòu)買(mǎi)力，而是一個(gè)能留住購(gòu)買(mǎi)力的理由。

西安SKP能在與賽格國(guó)際、萬(wàn)象城的混戰(zhàn)中守住80億體量，靠的是“頂奢云集+買(mǎi)手制獨(dú)家”的硬核打法；成都SKP能在IFS和太古里之間殺出一條血路，靠的是“公園+商業(yè)”的形態(tài)創(chuàng)新。

可以只要守住核心客群、做出差異化特色，SKP依然能占據(jù)一席之地。

PART03

SKP能分多少蛋糕？

SKP落子廣州后，形成一城三頂流的罕見(jiàn)格局——SKP、太古里、萬(wàn)象城同時(shí)并存。

有幾大思考值得關(guān)注。

思考一：存量競(jìng)爭(zhēng)激烈

SKP在廣州面臨的對(duì)手不小，總體而言，就有廣州太古匯、2026年開(kāi)業(yè)白鵝潭萬(wàn)象城、已經(jīng)一期開(kāi)業(yè)的聚龍灣太古里、已完成重奢升級(jí)的廣州K11。

?聚龍灣太古里實(shí)景

由于SKP的開(kāi)業(yè)時(shí)間都較其他重奢商場(chǎng)要晚（馬場(chǎng)計(jì)劃今年3月底開(kāi)工，3至4年內(nèi)建成），在天時(shí)上吃點(diǎn)虧也說(shuō)不定。

事實(shí)很明顯了，廣州將出現(xiàn)“一城三頂流”的罕見(jiàn)格局——SKP、太古里、萬(wàn)象城同時(shí)并存。

我們說(shuō)過(guò)，廣州奢侈品客群外溢部分主要流向港澳，而非留在廣州。SKP、萬(wàn)象城、太古里爭(zhēng)奪的將是同一批高凈值客群。

當(dāng)K11重奢變身、萬(wàn)象城與第二座太古里項(xiàng)目率先搶跑，在一個(gè)城市容納多座重奢場(chǎng)的格局下，SKP能否延續(xù)過(guò)往的輝煌，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

思考二：SKP異地復(fù)制的挑戰(zhàn)

西安SKP的成功有其特定背景——西北地區(qū)長(zhǎng)期缺乏頂奢商業(yè)，SKP填補(bǔ)了市場(chǎng)空白。而廣州已是全國(guó)高端商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的城市之一，且消費(fèi)者“見(jiàn)多識(shí)廣”，對(duì)新鮮感的閾值更高。

思考三：體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的考驗(yàn)

廣州以吃喝玩樂(lè)聞名，消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)感的要求極高。而SKP的極致效率百貨模式在廣州能否吃得開(kāi)，如何在高冷的奢侈品銷(xiāo)售與熱鬧的煙火氣之間找到平衡？畢竟廣州是一個(gè)務(wù)實(shí)又講究體驗(yàn)感的城市。

話說(shuō)回來(lái)，SKP和其他重奢商場(chǎng)的差異化，仍有大的機(jī)會(huì)。

SKP擅長(zhǎng)百貨模式，與太古匯、萬(wàn)象城的購(gòu)物中心模式形成差異，廣州此前缺少重奢百貨形態(tài)，它剛好填補(bǔ)了這一空白。

此外，馬場(chǎng)地塊位于珠江新城東區(qū)-金融城西區(qū)交匯處，是廣州“黃金三角”核心，周邊是廣州最密集的豪宅區(qū)和寫(xiě)字樓群，人流量也有保障。

PART04

SKP能為廣州帶來(lái)什么？

綜合所述，派隊(duì)認(rèn)為SKP能為廣州帶來(lái)四個(gè)方面的改變：

1）補(bǔ)齊廣州重奢商業(yè)的百貨短板。

廣州奢侈品市場(chǎng)長(zhǎng)期依賴(lài)太古匯單核驅(qū)動(dòng)，約65億元消費(fèi)外溢港澳。SKP的入局，將首次在廣州引入重奢百貨形態(tài)，能形成廣州重奢商業(yè)多面開(kāi)花、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新格局。

2）截流外溢消費(fèi)，留住本地購(gòu)買(mǎi)力。

出讓協(xié)議要求的年均50億元銷(xiāo)售額，意味著SKP必須成為截流主力軍。參考西安SKP的軌跡，預(yù)計(jì)年銷(xiāo)售額達(dá)百億元級(jí)，還是可以實(shí)現(xiàn)的。

3）提升城市商業(yè)能級(jí)，完善國(guó)際消費(fèi)中心城市拼圖。

廣州將成為全國(guó)首個(gè)集雙太古（太古匯+太古里）、萬(wàn)象城、SKP三大頂奢商業(yè)體的城市，城市商業(yè)能級(jí)將躍升至全新高度。

4）城市戰(zhàn)略落子，帶動(dòng)城市更新與區(qū)域價(jià)值提升。

SKP落子，并非普通的招商，說(shuō)到底是城市戰(zhàn)略落子，畢竟廣州市委書(shū)記、市長(zhǎng)都出席見(jiàn)證了簽約儀式。SKP完善了廣州的頂奢矩陣，增強(qiáng)了廣州在頂奢領(lǐng)域的話語(yǔ)權(quán)，從而獲得更高消費(fèi)能級(jí)的認(rèn)證。

SKP的落子將推動(dòng)馬場(chǎng)地塊躍升為全球高端消費(fèi)地標(biāo)，吸引全球高凈值人群與國(guó)際消費(fèi)客流集聚，有利于帶動(dòng)時(shí)尚、會(huì)展、文旅、高端服務(wù)等上下游產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同發(fā)展，形成高端消費(fèi)產(chǎn)業(yè)集群，這也意味著珠江新城邁入了頂奢生活圈。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)依然存在。

SKP需要在廣州的體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中找到自己的位置，需要與太古匯、萬(wàn)象城、太古里形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)需要用買(mǎi)手制優(yōu)勢(shì)和首店資源撬動(dòng)足夠的高端消費(fèi)力。

但至少，廣州已經(jīng)邁出了最關(guān)鍵的一步。當(dāng)千年商都遇見(jiàn)全球店王，廣州的精彩故事，才剛剛開(kāi)啟新的篇章。（文章部分圖片由AI生成）