編輯 | 虞滟萍 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要： 產(chǎn)城融合促增長。

AI來了，以存量房地產(chǎn)為基本面的全行業(yè)的范式變革在2026年 將進(jìn)入深水區(qū)。而AI帶來的想象力會加速變革的進(jìn)程，讓變革的方向更多元和更具想象力。

行業(yè)從業(yè)者經(jīng)過幾年的刮骨療愈，愈發(fā)清晰的認(rèn)知到，房地產(chǎn)要回歸到生產(chǎn)要素的本源，產(chǎn)融結(jié)合帶來的商業(yè)模式的全新探索才能實現(xiàn)新的增長。

一、供需逆轉(zhuǎn)后的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)

我們反復(fù)強調(diào)，行業(yè)首先必須清醒認(rèn)識到基本面的根本性變化。

全國產(chǎn)業(yè)載體存量已累計達(dá)約150億平方米，其中近十年新增量巨大。大量載體面臨閑置與去化壓力。這背后是宏觀經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變與產(chǎn)業(yè)自身迭代的結(jié)果。

更為關(guān)鍵的是普遍存在的“四個不匹配”結(jié)構(gòu)性矛盾：

其一，產(chǎn)業(yè)定位與產(chǎn)業(yè)環(huán)境不匹配。許多園區(qū)前期規(guī)劃脫離區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，導(dǎo)致“無源之水”，招商困難。

其二，載體選址與企業(yè)真實訴求不匹配。過往基于地價、政策的“地圖式”選址，忽視了產(chǎn)業(yè)內(nèi)在的集聚與生態(tài)邏輯。

其三，載體產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)需求不匹配。空間的標(biāo)準(zhǔn)度與專業(yè)化之間存在悖論：越通用則流動性越好但產(chǎn)業(yè)粘性弱；越專業(yè)則服務(wù)深度強但市場風(fēng)險高。

其四，持有運營主體能力與市場化需求不匹配。部分主體在市場化運營、專業(yè)化服務(wù)方面存在短板。

二、轉(zhuǎn)型內(nèi)核：從“房東”到“產(chǎn)業(yè)合伙人”的角色重塑

面對挑戰(zhàn)，行業(yè)領(lǐng)先者的實踐揭示出清晰的轉(zhuǎn)型路徑，其本質(zhì)是角色定位的根本性重塑。

1.邏輯之變：從地產(chǎn)邏輯到產(chǎn)業(yè)邏輯。成功的轉(zhuǎn)型始于認(rèn)知切換。產(chǎn)業(yè)載體的價值不再首要取決于租金，而取決于其承載的產(chǎn)業(yè)價值與賦能能力。這意味著運營方必須深度理解所服務(wù)產(chǎn)業(yè)的鏈條環(huán)節(jié)、技術(shù)趨勢、人才需求與成本結(jié)構(gòu)。

例如，服務(wù)于智能制造、生物醫(yī)藥、集成電路等硬科技領(lǐng)域，必須通曉其對于層高、承重、排污、振動、電力供應(yīng)等特殊要求；服務(wù)于人工智能、數(shù)字醫(yī)療等新經(jīng)濟領(lǐng)域，則需關(guān)注算力供給、數(shù)據(jù)集群、實訓(xùn)場景、跨界交流空間等新型基礎(chǔ)設(shè)施配套。載體成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“生產(chǎn)資料”，其價值實現(xiàn)與產(chǎn)業(yè)成長強相關(guān)。

2.模式之變：從租賃收入到多元價值共享。單純依賴租金收入的模式在供過于求的市場中日益脆弱。轉(zhuǎn)型實踐呈現(xiàn)出豐富的價值挖掘方式：

一是投資孵化。以空間和服務(wù)換取企業(yè)股權(quán)，分享企業(yè)成長紅利，形成“空間+服務(wù)+投資”的閉環(huán)。這對運營方的產(chǎn)業(yè)判斷能力和投后管理能力提出了極高要求。

二是產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建。領(lǐng)先的運營方不再被動等待企業(yè)入駐，而是主動圍繞區(qū)域戰(zhàn)略或龍頭企業(yè)的需求，參與策劃乃至共同投資建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)園，通過吸引上下游企業(yè)形成集群，提升整體載體價值和區(qū)域產(chǎn)業(yè)競爭力。在此模式下，租金甚至可以在特定階段讓位于生態(tài)構(gòu)建的長期目標(biāo)。

三是供應(yīng)鏈與創(chuàng)新鏈服務(wù)。將服務(wù)延伸至企業(yè)的非核心但至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，如集中采購、實驗平臺共享、人才招聘與培訓(xùn)、政策申報、市場對接等，通過增值服務(wù)創(chuàng)造收入并增強粘性。

3. 主體之變：從單打獨斗到生態(tài)化協(xié)作。產(chǎn)業(yè)服務(wù)的復(fù)雜性和專業(yè)性，使得任何單一主體都難以包攬全部。一個良性的協(xié)作生態(tài)正在形成：國有企業(yè)憑借資本實力、信用背書和政策資源，在持有重資產(chǎn)、進(jìn)行戰(zhàn)略性先導(dǎo)投資、承接大型基礎(chǔ)設(shè)施方面發(fā)揮主導(dǎo)作用。民營企業(yè)則以其市場敏銳度、機制靈活性和專業(yè)化運營服務(wù)能力，在輕資產(chǎn)運營、細(xì)分領(lǐng)域深耕、創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索方面展現(xiàn)活力。產(chǎn)業(yè)實體企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)，其自身的擴張需求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，成為定制化載體和專業(yè)化園區(qū)的最重要需求來源和合作方。未來，針對企業(yè)不動產(chǎn)（CRE）的專業(yè)外包和聯(lián)合運營將成為趨勢，形成“產(chǎn)權(quán)方（國企/基金）+運營方（民企專業(yè)機構(gòu)）+產(chǎn)業(yè)方（實體企業(yè)）”的穩(wěn)定三角合作結(jié)構(gòu)。

三、多元主體的差異化破局之路

不同性質(zhì)的運營主體，基于自身資源稟賦，正探索著差異化的生存與發(fā)展之道。

市場化民營運營商的轉(zhuǎn)型最為劇烈和迫切。其路徑聚焦于：一是深度專業(yè)化與賽道選擇。在某個細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域建立認(rèn)知壁壘和服務(wù)體系，如同聚焦于人工智能早期孵化、或深耕生物醫(yī)藥實驗室服務(wù)，成為該領(lǐng)域不可替代的服務(wù)商。二是產(chǎn)品創(chuàng)新。針對新興創(chuàng)業(yè)群體（如極客、一人公司）的需求，開發(fā)融合辦公、居住、社交與實驗功能的創(chuàng)新空間產(chǎn)品。三是“降本增效”與“跨界融合”。在傳統(tǒng)運營板塊堅決優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，同時利用長期積累的存量空間場景資源，嫁接新能源（如充電樁、光伏）、社區(qū)服務(wù)、銀發(fā)經(jīng)濟等新業(yè)務(wù)，實現(xiàn)跨界增長。

地方國企平臺公司承擔(dān)著資產(chǎn)保值增值與服務(wù)區(qū)域發(fā)展的雙重使命。其創(chuàng)新體現(xiàn)在：一是從開發(fā)建設(shè)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運營服務(wù)與產(chǎn)業(yè)培育導(dǎo)向。更加注重園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前置性研究，設(shè)計與未來產(chǎn)業(yè)需求匹配的、具有靈活性和人文關(guān)懷的空間產(chǎn)品。二是從單純房東轉(zhuǎn)向綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)商。構(gòu)建覆蓋金融投資、政策對接、技術(shù)轉(zhuǎn)化、人才服務(wù)的賦能體系。三是探索以基金為紐帶的產(chǎn)融結(jié)合模式。通過設(shè)立或參與產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，以資本為手段吸引和培育優(yōu)質(zhì)企業(yè)，帶動載體去化和價值提升。

產(chǎn)業(yè)實體企業(yè)，特別是處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或擴張期的制造業(yè)龍頭，正成為產(chǎn)城融合中積極的“需求側(cè)”驅(qū)動力量。它們不再滿足于被動接受標(biāo)準(zhǔn)化空間，而是主動與地方政府、資本方、運營商共同謀劃，以自身為核心打造專業(yè)園區(qū)。其訴求核心在于：通過構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)，降低關(guān)鍵部件與材料的供應(yīng)鏈成本與風(fēng)險，吸引研發(fā)人才與機構(gòu)聚集，最終鞏固和提升自身在價值鏈中的核心競爭力。在此過程中，它們對租金本身敏感度降低，更看重長期戰(zhàn)略價值的實現(xiàn)。

四、新機會已經(jīng)來了，門檻不低

行業(yè)的深度調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，但轉(zhuǎn)型的方向已經(jīng)明晰。未來的產(chǎn)業(yè)載體，將不再是同質(zhì)化的鋼筋水泥叢林，而是高度分化、與特定產(chǎn)業(yè)脈搏同頻共振的有機體。運營能力的核心指標(biāo)將從出租率、租金單價，更多轉(zhuǎn)向園區(qū)企業(yè)估值增長總額、知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)出密度、產(chǎn)業(yè)鏈本地配套率等產(chǎn)業(yè)性指標(biāo)。

對參與者而言，需要具備兩種關(guān)鍵能力：一是前瞻性的產(chǎn)業(yè)洞見能力，能夠提前布局未來風(fēng)口，而非追逐當(dāng)下熱點；二是深度融合的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，能夠為企業(yè)提供切實解決發(fā)展痛點的價值，從而建立超越租金的合作紐帶。

盡管前路挑戰(zhàn)重重，但中國龐大的制造業(yè)基礎(chǔ)、完整的產(chǎn)業(yè)體系、持續(xù)的科技創(chuàng)新活力以及區(qū)域間產(chǎn)業(yè)升級的巨大梯度差，為產(chǎn)業(yè)載體行業(yè)的轉(zhuǎn)型提供了廣闊的空間。當(dāng)空間真正回歸為服務(wù)于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的生產(chǎn)資料，當(dāng)運營商真正進(jìn)化為產(chǎn)業(yè)生態(tài)的共建者，這個行業(yè)將在支撐實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的過程中，完成自身的價值重塑與新一輪成長。從“空間租賃”到“價值共生”，這場深刻的融合之旅，正是中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟邁向高階發(fā)展的一個生動側(cè)影。