每一次出新規(guī)，拉長(zhǎng)時(shí)間線(xiàn)，我們可以把它當(dāng)作一個(gè)政策節(jié)點(diǎn)來(lái)分析，用以解讀后續(xù)市場(chǎng)的走向

但要說(shuō)感受新規(guī)的力量，最直接的方式還是扔掉報(bào)表

去一線(xiàn)看看購(gòu)房者真實(shí)的情緒

2026年2月25日，上海出臺(tái)了“新七條”樓市新政

政策涵蓋限購(gòu)、公積金、稅費(fèi)等多個(gè)維度

力度可能算不上歷史最強(qiáng)，但是從結(jié)構(gòu)完整性來(lái)看，絕對(duì)是一次標(biāo)志性的發(fā)展里程碑

上海調(diào)控的重點(diǎn)始終都在：通過(guò)調(diào)控，完成整體的供需關(guān)系匹配

但在文件發(fā)布后的頭兩天，由于是工作日，市場(chǎng)的反饋更多停留在熱線(xiàn)咨詢(xún)量和線(xiàn)上討論的熱度上

真正的考驗(yàn)，是緊隨其后的那個(gè)周末

我選擇了三個(gè)預(yù)期會(huì)有明顯變化的板塊：承接剛需外溢的青浦新城、中產(chǎn)聚集地閔行古美、內(nèi)環(huán)核心虹口曲陽(yáng)

跑了一遍下來(lái)，最深的感受是：新規(guī)的發(fā)力點(diǎn)，終究還是在人心

01、從觀(guān)望走向行動(dòng)：帶看量的直觀(guān)猛增

新政后的周末簡(jiǎn)直就是為了驗(yàn)證新政威力而存在

中介的喜報(bào)是在朋友圈刷屏

周六調(diào)班，屬于工作日，帶看量按理說(shuō)會(huì)很小

周天，上海下起了瓢潑大雨，這種天氣在上海中介的過(guò)往經(jīng)驗(yàn)里，通常意味著門(mén)店會(huì)相對(duì)清閑，客戶(hù)會(huì)改期

但這個(gè)周末，真的不一樣

在青浦新城的鏈家門(mén)店，早上九點(diǎn)開(kāi)門(mén)沒(méi)多久，就有沒(méi)預(yù)約的客戶(hù)直接上門(mén)，要求幫忙挑選合適的二手房帶看

“之前工作日大家都上班，哪有空來(lái)看房？但這周調(diào)休的周六，加上這個(gè)周末下大雨都要來(lái)看房，我一下午就有3組帶看，明顯感覺(jué)到想買(mǎi)房的，起碼說(shuō)愿意了解看房的人是真的變多了。”店里的經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，而后又補(bǔ)充：“這種情況在以往的工作日幾乎是沒(méi)有的”

不僅僅是看房的人多了，剛需和置換的人都在看房

為了驗(yàn)證這個(gè)體感的普遍性，我們還找了一家根植于本地多年的小中介公司

體感則有一個(gè)微妙的不同

這家小公司的老板表示新政沒(méi)有任何影響

而產(chǎn)生這種差異的原因其實(shí)來(lái)自于服務(wù)對(duì)象的不同

來(lái)鏈家找房看房的最近多是社保剛滿(mǎn)一年，或是社保時(shí)間比較久大約7年左右的外地人口，而本地中介則是做熟人生意

這就倒是體感差距有明顯的差異，也就意味著像青浦這樣的剛需供應(yīng)集中地

主要的客戶(hù)還是外地需要上車(chē)的用戶(hù)

而且這一波剛需的底色，比想象中更堅(jiān)韌

在閔行古美，如果是在上個(gè)周天去門(mén)店找人，那基本要撲空

因?yàn)檫@一天人都出去帶看了，基本都在線(xiàn)上約滿(mǎn)了

古美屬于閔行中環(huán)，但靠近外環(huán)，又是一個(gè)居住基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的板塊

且內(nèi)部不同房齡、不同面積、不同總價(jià)的房子結(jié)構(gòu)比較完整，剛需和置換都能滿(mǎn)足

根據(jù)門(mén)店中介的說(shuō)法：“這一塊，買(mǎi)了賣(mài)，賣(mài)了買(mǎi)都是很常見(jiàn)的事，新政出來(lái)之后這個(gè)周末來(lái)看房的，不管是改善的還是剛需上車(chē)的人都很多”

很多原本不夠資格的剛需現(xiàn)在能買(mǎi)了，還有周邊板塊置換過(guò)來(lái)的，基本都擠在了這個(gè)周末

虹口曲陽(yáng)路的情況類(lèi)似

這里的帶看量猛增，但邏輯又有所不同

跑了兩三個(gè)中介門(mén)店，介紹房子出奇地一致

不再是單純地喊“性?xún)r(jià)比”“已經(jīng)到歷史最低點(diǎn)，適合購(gòu)買(mǎi)了”

而是直接打開(kāi)窗戶(hù)說(shuō)亮話(huà)——你想投資嗎？

這附近最近成交的，急于成交，想趕緊看房下定的是200萬(wàn)以下的“投資房”

這一類(lèi)房產(chǎn)不僅在春節(jié)前開(kāi)始明顯房?jī)r(jià)抬頭，大部分總價(jià)上漲了25%左右

2月28號(hào)掛出的一套略低于同戶(hù)型平均成交價(jià)的小戶(hù)型，3月2號(hào)已成交，僅兩天

總的來(lái)說(shuō)

不管是外環(huán)外，中環(huán)附近還是內(nèi)環(huán)，剛需以及置換，自住以及投資，快速下定不好說(shuō)，但是從觀(guān)望走向行動(dòng)，積極看房的人大幅增加已成事實(shí)

02、利好的不只是剛需：分層傳導(dǎo)的市場(chǎng)情緒

之前我們提過(guò)：這次新政，調(diào)控沒(méi)有一條是針對(duì)戶(hù)籍的

不再給外地來(lái)購(gòu)房設(shè)置門(mén)檻

本質(zhì)上更好的夯實(shí)改善甚至塔尖需求的補(bǔ)足

所以從剛需傳導(dǎo)到市場(chǎng)末端，情緒必然會(huì)產(chǎn)生鏈條式的分層

成交量證明了這一點(diǎn)

對(duì)于外環(huán)外的青浦新城，剛需的情緒確實(shí)是最重要的

權(quán)衡的是房子總價(jià)和的生活成本

在看房的人群里，有一對(duì)小夫妻，在虹橋樞紐上班，男的負(fù)責(zé)開(kāi)車(chē)，女的算賬

他們告訴中介，之前一直不敢買(mǎi)，是因?yàn)榻?jīng)歷了2021年以來(lái)的普降，總覺(jué)得自己買(mǎi)完就會(huì)被“背刺”；但這次出來(lái)看，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)似乎已經(jīng)跌得差不多了，加上新政的公積金貸款稍微放寬了，自己的積蓄夠得上首付，他們覺(jué)得差不多了“哪怕不漲，自己住也不虧，總比一直交房租好。”

這種心態(tài)的轉(zhuǎn)變，是剛需從觀(guān)望走向行動(dòng)的關(guān)鍵一躍

對(duì)于中環(huán)附近的閔行古美，這里是成熟的居住區(qū)，配套好、城市界面還算比較新

這里聚集的是一批“真正的剛需”

他們可能在上海多年，一直租房或住在父母家，手里攢了些錢(qián)，但夠不上內(nèi)環(huán)的豪宅

對(duì)他們來(lái)說(shuō)，古美是一個(gè)性?xún)r(jià)比不錯(cuò)的選項(xiàng)，面積不算太小，能住，總價(jià)可控

中介提到在這一塊買(mǎi)房的年輕人的一個(gè)心態(tài)：“買(mǎi)這里，考慮的是8到10年后置換不會(huì)太難。現(xiàn)在上車(chē)，算是給生活一個(gè)錨點(diǎn)，月供壓力比想象中小，以后出手，至少比遠(yuǎn)郊盤(pán)流動(dòng)性好。總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)板塊買(mǎi)了賣(mài)，賣(mài)了買(mǎi)真是挺常見(jiàn)的”

這是典型的理性剛需，算的不是漲多少，而是跌的概率和置換的難易度

而對(duì)于內(nèi)環(huán)的虹口曲陽(yáng)，情況更復(fù)雜

這一輪的新政有個(gè)很大的特點(diǎn)是：無(wú)論戶(hù)籍，不分內(nèi)外環(huán)，只要是個(gè)稅社保能達(dá)到一年，到哪都可以買(mǎi)

這個(gè)板塊，剛需也有，但是投資客，甚至是外地投資客都多了起來(lái)

有些在上海都沒(méi)有自住的用房，買(mǎi)了曲陽(yáng)路、臨平路的老破小考慮的都已經(jīng)是3的租售比，比放在銀行劃算

選擇合理利用購(gòu)房資格，投入地產(chǎn)，求個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的人還真不少

信息源：鏈家

當(dāng)然，當(dāng)下的老破小投資主力還得是手握現(xiàn)金，不知道放哪的拆遷戶(hù)

虹口某中介門(mén)店的店長(zhǎng)透露，這兩天接待的客戶(hù)里，有幾個(gè)是動(dòng)遷戶(hù)；“他們不糾結(jié)，看的房子總價(jià)不高，租金回報(bào)算得過(guò)來(lái)，就直接下手了”

他們更看中的是相對(duì)保值和長(zhǎng)期的周邊環(huán)境

新政給他們最大的信號(hào)是：政府穩(wěn)房?jī)r(jià)的決心看到了，大降的趨勢(shì)應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去

那有收益比放在銀行好，為何不下手？

剛需推動(dòng)改善，樓市企穩(wěn)，信心增加，市中心老破小租金回報(bào)率也順勢(shì)企穩(wěn)

整個(gè)鏈條就這樣轉(zhuǎn)動(dòng)起來(lái)

03、流動(dòng)的關(guān)鍵：置換意愿和剛需上車(chē)意愿的拉扯

我們一直強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下的二手市場(chǎng)的關(guān)鍵詞就是流動(dòng)性

新政激活了底層購(gòu)買(mǎi)力，但市場(chǎng)的核心痛點(diǎn)，依然是置換

逛一遍中介市場(chǎng)，多了解一下房東的心態(tài)和議價(jià)意愿，再回頭看看掛牌價(jià)到成交價(jià)的實(shí)際差額

就能體會(huì)到這一次的置換在市場(chǎng)上，直接影響成交的是剛需和置換意愿的較量

在青浦、閔行這些板塊，置換的邏輯大多還在本板塊或相鄰板塊進(jìn)行

原因很簡(jiǎn)單：置換成本相對(duì)較低，而且對(duì)周邊環(huán)境熟悉

一個(gè)住在青浦老城的人，想換到青浦新城的次新房，他最關(guān)心的是自己手里的老房子能不能賣(mài)掉，賣(mài)掉之后自己又要添多少錢(qián)

這就出現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象

撤牌增加，在這三個(gè)板塊都出現(xiàn)了

為什么撤牌？不是因?yàn)椴幌胭u(mài)了，而是因?yàn)榧m結(jié)

一位閔行古美的房東告訴中介，他想置換一套更大的三房，但手頭這套兩房，如果現(xiàn)在賣(mài)出的價(jià)格太低，那置換的成本就會(huì)大幅升高，相當(dāng)于兩頭虧

這種“不值當(dāng)”的心理，讓不少人選擇暫時(shí)撤牌，盡管確實(shí)想換個(gè)大房子住，但是如果價(jià)格太低了，還是不大舍得

而且新政又讓很多人看到了希望，當(dāng)下不割肉甩賣(mài)，之后還有機(jī)會(huì)

比如古美小區(qū)的近期掛牌量明顯下降

同時(shí)，支持置換的剛需體量也在變大，更加不用著急了

社保年限縮短到一年，給了很多購(gòu)房者和房東商量的空間

“有些客戶(hù)社保還沒(méi)滿(mǎn)一年，就跟房東商量先下定，滿(mǎn)了再過(guò)戶(hù)。”這種條件的放寬，讓基數(shù)變大，也讓不少房東看到了置換窗口正在打開(kāi)

另外，議價(jià)空間正在被壓縮

閔行古美，一位中介坦言，現(xiàn)在談價(jià)格比以前難了。“上個(gè)月還能談個(gè)5%，現(xiàn)在業(yè)主看你真想買(mǎi)，2%都費(fèi)勁。房子質(zhì)量好，維護(hù)比較好的，一看想買(mǎi)的人多，競(jìng)爭(zhēng)的人多，加點(diǎn)價(jià)格買(mǎi)的都有。”

議價(jià)空間壓縮的另一端，是置換愿望的上升

“也有愿意談的，現(xiàn)在愿意談的要么是急著用錢(qián)的，要么就是急于置換的，另一頭基本都看好了置換哪套房，就等錢(qián)換房呢”

這背后還有一個(gè)問(wèn)題，成交的另一端其實(shí)在考驗(yàn)剛需人群的上車(chē)決心

即使公積金貸款額度確實(shí)增加了，但購(gòu)房者因此提高預(yù)算的并不多

大家依然在量力而行，預(yù)算的決定性因素依舊是對(duì)未來(lái)收入的一個(gè)預(yù)期

房東也同樣在意賣(mài)房的收入對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)改善房的貢獻(xiàn)率思來(lái)想去，也在算賬未來(lái)的收入和置換后的生活壓力變化

這種微妙的拉扯，構(gòu)成了當(dāng)下市場(chǎng)流動(dòng)的底色

一句話(huà)總結(jié)：

新政后，剛需想上車(chē)的人、想要拼一把改善的人都在增加，但同時(shí)對(duì)價(jià)格的敏感也逐漸緊張

04、情緒起來(lái)了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

樓市的底層邏輯，說(shuō)到底還是信心

我們?nèi)ツ觐A(yù)測(cè)今年樓市會(huì)回暖的時(shí)候，提到一個(gè)重要指標(biāo)就是剛需開(kāi)始買(mǎi)房了

而當(dāng)下，剛需人群的畫(huà)像其實(shí)也有一定的變化：

現(xiàn)在的剛需，或許不再是人們傳統(tǒng)認(rèn)知中的年輕白領(lǐng)，而是那些在上海打拼多年、突然發(fā)現(xiàn)月供和租金差不多的“新上海人”

他們買(mǎi)的是市中心的老破小，或者外環(huán)外的地鐵房，總價(jià)低，首付少，但對(duì)價(jià)格的敏感度極高，也正是因?yàn)樗麄冇X(jué)得“值了”，才意味著價(jià)格真的跌到了他們的心理價(jià)位

去調(diào)研之前先看了一下數(shù)據(jù)，新政后的2月26日至28日，成交量呈現(xiàn)“三連漲”，分別為594套、619套、839套

圖源：雪球網(wǎng)·風(fēng)財(cái)訊

同時(shí)，截至3月2日，上海二手房總掛牌筆數(shù)較2月初減少了1.6萬(wàn)余筆

這意味著在新增掛牌的同時(shí)，消化和去化的速度也在加快

這一波剛需的入場(chǎng)，補(bǔ)上的正是樓市金字塔最底層的流動(dòng)性

底層活了，上層才有置換的可能

最后，免不了俗，在走訪(fǎng)的末尾，問(wèn)了每一位聊過(guò)的中介同一個(gè)問(wèn)題：“你覺(jué)得接下來(lái)成交量還會(huì)漲嗎？”

聽(tīng)到最多的，是一種克制住欣喜的表達(dá)：“這哪兒知道呢？但是3月份的數(shù)據(jù)拉出來(lái)，大家就都清楚了。”

再追問(wèn)一句：“那你估算呢？”

他們大多會(huì)笑一下，壓低聲音說(shuō)：“那肯定還是好看的”

那，就讓我們一起等等，看看3月的數(shù)據(jù)是否如大家所愿