元宵節后，春節正式過完了，2 月份也已經結束了。

今天咱們聊一下近期的房地產市場走勢，主要分析一下成交量和價格。

這兩個關鍵指標，因為春節的時間比較短，而且春節的數據容易出現異動。

所以我們就來看一下 1 月和 2 月，這兩個月份的綜合情況。

二手房成交量

這是全國 30 個重點城市，二手房的簽約量走勢。

從圖中可以看到，今年 1 月份的成交量出現了明顯增長，明顯高于 2024 年 4 月份之后的月均交易量。

那今年 2 月份的量相比 1 月份大幅的下滑，這個可以理解。

因為今年的 2 月份是春節月份，而去年的 1 月份是春節，所以去年的 1 月份量能比較低。

比較合理的比較方法，就是 1 月加 2 月的成交量，進行比較。

今年的 1 月加 2 月成交量相比去年的 1 到 2 月份要高一些。

2025 年的 1 月份，2 月份實際上還受到了 2024 年 9 月新政的一個余波的影響。

而今年的 1 到 2 月份，基本上沒有什么政策影響，也就是國家層面是比較平淡的。

今年 1 到 2 月份的量能要強于去年的 1 到 2 月份，說明在 2025年 4 月份之后，量能連續的低迷之后，已經積累了一些購房需求，在年底前后釋放了。

預計 3 月份的量能，將會大幅的超過 1 月份和 2 月份，樓市交易量的小陽春肯定會出現。

我們再來看兩個典型城市。

一個是深圳，今年的 1 到 2 月份加總之后的量能要明顯高于去年的 1 到 2 月份。

另外一個城市是杭州，今年 1 到 2 月份，杭州的樓市量能要明顯低于去年的 1 到 2 月份。

這反映出，雖然這兩個城市都是領頭羊，但近幾個月杭州樓市的表現要明顯弱于深圳。

二手房價格

這里的價格源自貝殼網。下圖是全國 50 個重點城市的二手房價格走勢。

今年 1 月份相比 12 月份環比小漲，主要是 1 月份的成交量出現了明顯增長。

2 月份是春節，量能大幅萎縮，交易比較平淡。

所以二手房的價格環比 1 月份小跌，1 月 2 月加總來看，價格基本上是比較平穩的。

按照過去的經驗，每年的 1 月 2 月，因為受春節因素的干擾交易比較平淡，房東們也不想在價格方面做出大幅的讓步調整了，所以一般價格會偏平穩一點。

比如我們看一下 2025 年的 1 到 2 月份，也是基本上是平穩的。

但是 2024 年，因為當時樓市特別弱，這個 2 月份的價格相比 1 月份呢下跌比較明顯。

綜合來看，雖然今年的 1 到 2 月份，二手房價格呢有點止跌，有點穩住了。

但我想在這個位置，房價應還沒有總體止跌，季節性的干擾因素可能會明顯一些。

未來幾個月 3 月 4 月 5 月，我估計總體來看，50 個城市的價格呢還會保持一個下跌。

但是跌的勢頭，應該會比去年的 2、3 季度會放緩。

來看深圳和杭州的價格

深圳價格今年 1 月環比的漲幅比較明顯，2 月份呢繼續小漲啊，也就是今年的 1 到 2 月份，深圳的二手房價格呢已經止跌了，還小漲了一些。

回顧 2025 年的 2 月份，房價環比 1 月是小跌的，1 月環比 12 月是小漲的啊，那個時候有點盤整震蕩。

再看 2024 年的 1 月份，2 月份房價是穩中小跌，房價是持續下跌。

所以回顧過去的 3 年，今年的 1 到 2 月份，深圳樓市的價格表現最好最強。

除了深圳是全國的領頭羊這個因素之外，另外還有個因素就是香港的房價，去年以來持續的上漲，就是連續 8 個月的房價都是漲的，部分的機構，還預測香港的房價今年會漲 15% 左右。

而深圳呢緊鄰香港，所以說也受到了香港樓市回暖的波及，至少是情緒面啊，最近的話呢有點穩住了。

杭州的房價

相比深圳的房價，杭州的房價呢表現比較弱，杭州的房價今年 1 月 2 月啊，小幅的止跌了，有點小漲，但是漲幅明顯要小于深圳。

而在 2024 年的 4 月份之前的 1 年多，杭州的房價震蕩式的上漲。

之前我曾分析過， 2025 年的 4 月份，對杭州樓市是一個小的分水嶺，之前樓市比較強勢，包括 2025 年春節之后，DeepSeek 機器人等等概念炒作比較厲害。

杭州的六小龍開始聞名全國，對樓市也是個利好。

但是 2025 年的 4 月份，中美貿易戰爆發之后，對浙江對杭州樓市沖擊比較明顯，杭州的二手房價格出現了一輪補跌，近 2 個月，低位穩住有點小漲。

根據杭州的二手房的交易量來看，目前很難說在這個位置，杭州的房價已經穩住了，因為交易量還是比較低迷的。

總體來看，今年的 1 到 2 月份，全國的數據有點亮點，但是城市分化比較嚴重。3 月份 4 月份的小陽春的數據值得我們高度關注。