在深圳，舊改某種程度上曾被視作為“全家的希望”，或者“全村的希望”。

但近幾年，舊改顯然很難成為大家的希望，反而更多項目被曝出停滯消息。然而，今年情況有可能出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

根據(jù)@深圳發(fā)布 的消息，2月初深圳舉辦城市更新工作現(xiàn)場推進會。近期，會上一份名為“2026年深圳百個城市更新項目攻堅行動項目名單”在業(yè)內(nèi)瘋傳。

深圳舊改的春天要來了嗎？

今年投資目標1680億？

網(wǎng)傳深圳重點攻堅這104個舊改

根據(jù)網(wǎng)傳消息，深圳以攻堅推進百個城市更新重點項目為抓手，全力以赴推動項目快落地、快開工、快建設，確保完成2026年初亨氏更新領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元。

1680億是什么概念？對比一下：2025年深全市固定資產(chǎn)投資額7967.53億元，如果一個領(lǐng)域的投資就能達到約兩成，其分量不言而喻。

而根據(jù)網(wǎng)傳圖片，涉及的攻堅項目數(shù)量一共是104個，寶安和龍華最多，均為15個，其次是南山，然后是羅湖和龍崗。

從投資目標來看，金額在200億以上的區(qū)域有4個，南山、寶安、龍華和龍崗；南山區(qū)最多，295億元。

▲網(wǎng)傳深圳百個城市更新項目攻堅行動資料

具體項目也同步曝光，擬建成時間從2026年至2032年不等。

目前官方暫未“認領(lǐng)”這份清單。我們向城市更新領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士打聽了一下名單的真實性和準確性，其表示“差不多吧。”

以下清單尚未核實，僅供參考。（圖源：@合一城市更新）

南山（含前海）

共19個項目入選。其中，2個項目取得規(guī)劃批復，9個項目實施主體公示，7個項目開工建設，1個項目已建成。

福田

共10個項目入選。其中，1個項目取得規(guī)劃批復，3個項目實施主體公示，6個項目開工建設。

羅湖

共13個項目入選。其中，有2個項目計劃立項，2個項目取得規(guī)劃批復，2個項目實施主體公示，7個項目開工建設。

寶安

共15個項目入選。其中，有4個項目計劃立項，2個項目取得規(guī)劃批復，3個項目實施主體公示，6個項目開工建設。

龍華

共15個項目入選。其中，10個項目實施主體公示，5個項目開工建設。

光明

共5個項目入選。其中，有1個項目計劃立項，2個項目實施主體公示，2個項目開工建設。

龍崗

共12個項目入選。其中，有2個項目計劃立項，4個項目取得規(guī)劃批復，2個項目實施主體公示，4個項目開工建設。

鹽田

共8個項目入選。其中，4個項目實施主體公示，4個項目開工建設。

坪山

共5個項目入選。其中，有1個項目計劃立項，1個項目取得規(guī)劃批復，3個項目開工建設。

事實上，外界之所以如此關(guān)注官方攻堅的舊改項目，是因為這幾年城市更新領(lǐng)域真的太難了。

開發(fā)商難，業(yè)主更難。

而翻看去年深圳官方明確提到要推進的拆除重建類城市更新項目，也有好消息，很大一部分項目都完成了既定目標。

舊改推進太難了！

深圳發(fā)布新政助力項目盤活

去年3月，我們扒出了各區(qū)城市更新局/街道辦的工作計劃，并找到約70個被點名的舊改項目（含城市更新、拆除新建類城中村改造和棚改）。

一年過去了，它們推進得怎么樣？

先說結(jié)論：據(jù)不完全統(tǒng)計，出現(xiàn)實質(zhì)性進展的項目至少有29個。

▲復盤2025年各區(qū)點名推進的目標，最新進展統(tǒng)計于2026年3月

例如關(guān)注度很高的南苑新村舊改，去年進行房屋征收，東區(qū)多棟樓被拆除。

▲ 南苑新村部分樓棟已拆除，圖源小紅書網(wǎng)友@打工人

根據(jù)業(yè)主提供的信息，萬科方面稱，計劃2026年一季度完成拆平，二季度啟動開工。

但也有項目未達預期，例如金蠔小鎮(zhèn)項目。

去年7月沙井大街片區(qū)重點城市更新單元規(guī)劃（草案）公示，本以為正式規(guī)劃方案很快獲批復，但截至目前都還沒有消息。

去年11月，深圳規(guī)自局回復網(wǎng)友咨詢時表示，因項目規(guī)劃公示方案不符合《住宅項目規(guī)范》要求，待優(yōu)化完善方案后按程序報批。

▲項目位置示意

同樣受《住宅項目規(guī)范》影響的還有處于前期工作的舊住宅小區(qū)，例如南山荔園新村，此前被街道辦點名推進，但官方已明確回復：限容積限高之下，這個項目不具備經(jīng)濟可行性。

上述被官方點名的舊改項目只是深圳城市更新領(lǐng)域中極小的一部分。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，截至2026年3月1日，深圳已立項的城市更新項目有1064個，進入實施主體公示階段的項目有558個。

而現(xiàn)實是，市場進行冷靜期、房企資金緊張等原因，即使是確認了實施主體的舊改項目也未必能順利推進，布心花園一二四區(qū)項目就是一個典型案例。

面對困局，深圳并非無動于衷。

近日，深圳市住房建設局、市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》。（下稱《通知》）

針對未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，上述《通知》推出了一系列優(yōu)化措施，旨在降低項目開發(fā)門檻，加速存量土地盤活。

具體來看，《通知》從合理核定土地移交率、優(yōu)化保障性住房配建要求、允許“清調(diào)供”項目局部調(diào)整規(guī)劃、統(tǒng)籌各方力量推動項目實施等四大措施推動城市更新暴雷出險項目紓困盤活。

在業(yè)內(nèi)看來，此次新政通過相關(guān)措施試圖為開發(fā)商留出利潤空間，打破舊改項目“拆不動、賠不起”的惡性循環(huán)。

對于普通人/舊改項目業(yè)主而言，最關(guān)注的或是不再“強制配建”保障房這一方面。

在過去很長一段時間里，深圳的城市更新項目肩負著配建保障性住房的“硬任務”。雖然這有效增加了公共住房供給，但極大推高開發(fā)商的建設成本，客觀上也推高了項目容積率，令回遷業(yè)主們的居住體驗“打了折”。

此次《通知》做出了重大調(diào)整：對于未完成規(guī)劃審批的舊改項目，原則上可不配建保障性住房，同時取消相應的容積率獎勵。

合一城市更新研究院認為，這一“減負”舉措直接利好項目收益率。對于開發(fā)商而言，不再背負配建指標，意味著可以更專注于提升商品房品質(zhì)，有利于修復市場動力，穩(wěn)定投資預期。

政策助力松綁之下，或許深圳城市更新的春天要來了。