文︱劉德科

前些天〔2026/3/13〕公布的十五五規劃綱要，怎么說房地產？大概500多字，每一句話你都很熟悉。

所以，只讀500多字，恐怕讀不出什么深意；但是，如果我們跟十四五規劃綱要做一下對比，就會讀出很多感慨。

1.十五五規劃綱要關于房地產的表述，單列為一章（第四十四章）。過去不是這樣，比如十四五規劃綱要是把房地產歸并到“全面提升城市品質”那一章之中。

2.第二個不同是：語境不同。十五五規劃綱要是把房地產放在民生與保障的語境〔“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”〕，十四五規劃綱要則是放在城鎮化的語境〔“完善新型城鎮化戰略，提升城鎮化發展質量”〕。

這種不同，在悄然告訴你：房地產的民生保障意義，遠遠大于它在城鎮化進程中所發揮的功能。

3.“房住不炒”退場。現在幾乎已經沒有炒房了，當然就不需要提“房住不炒”。

4.由于行情已從高峰邁入低谷，所以十四五規劃綱要中的“夯實城市政府主體責任”，也順勢變成了十五五規劃綱要中的“充分賦予城市政府房地產市場調控自主權”。

以前，“夯實城市政府主體責任”的意思是地方政府要對房價上漲負責（當時很有威懾力的一個措施是針對城市政府的房價問責制）；現在，“充分賦予城市政府房地產市場調控自主權”的潛臺詞差不多是：未來五年基本上不太會有聲勢浩大的全國統一救市政策（除非情勢嚴峻到迫不得已）。

5.十四五規劃綱要提到的“共有產權住房”，現在已經基本退場。各個城市的實踐已經證明，“共有產權住房”難以有效發揮保障作用。我們國家的其中一項優勢在于：那些理論正確、脫離現實的事情，一旦被實踐檢驗為不可行，就會實事求是地讓它悄然退場。

現在，十五五規劃綱要提到了“有力有序推進現房銷售”——這意味著現房銷售的新一輪試驗，又將開啟。實際上，過去二十多年以來，全國各地已經進行了好幾輪現房銷售試驗，都沒能宣告成功。如果一件事情的呼聲很高，但推進卻很慢，無非兩個原因：要么是執行者不夠努力，要么事情本身的邏輯不成立。現房銷售到底為何推進緩慢，我們就耐心等著新一輪的試驗，到時候或許就會明白究竟是為什么。

6.尤其值得贊賞的是，十五五規劃綱要對于保障房的觀念在升級，提出了一個全新的表述——“全流程管理”。原文是這么寫的：“加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制。”

過去，保障房是重建造、輕管理，尤其是退出機制幾乎為零，以至于很多保障對象認為保障房就是用來“霸占”的——一旦擁有，似乎就可以一直占著，反正沒人管。如果你了解這個背景，你就更加感慨“全流程管理”的意義所在。

7.十五五規劃綱要關于房地產的這一章，一共分為兩節——第一節叫做“完善住房保障體系”，第二節叫做“推動房地產市場平穩健康發展”。

我們的感受是，保障房才是房地產市場的基石。古今中外的經驗已經反復證明：如果保障房的政策厚度做得不夠，那么行政之手對于商品房的干預就會無微不至，商品房的價格往往會失控（要么大漲，要么大跌）。

8.無論是保障，還是市場，都還任重道遠。

附錄：

十五五規劃綱要與十四五規劃綱要

關于房地產的表述

●十五五規劃綱要關于房地產的表述：第四十四章推動房地產高質量發展/加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。/第一節完善住房保障體系：優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。/第二節推動房地產市場平穩健康發展：完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售。合理安排房地產用地規模和布局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調。充分賦予城市政府房地產市場調控自主權。推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業。建立房屋全生命周期安全管理制度。

●十四五規劃綱要關于房地產的表述：第二十九章全面提升城市品質/第四節完善住房市場體系和住房保障體系：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩定地價、房價和預期。建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。因地制宜發展共有產權住房。處理好基本保障和非基本保障的關系，完善住房保障方式，健全保障對象、準入門檻、退出管理等政策。改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

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