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存量街區更新中如何通過城市體檢發現街區發展中的短板與隱性風險？如何實現從現狀體檢到更新治理的閉環？本文以海淀區海淀街道實踐為例，探索面向街區更新行動的街道層級體檢工作方案，總結出“體檢+更新”流程和方法體系。

2023年7月，住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，明確提出“要建立城市體檢機制，將城市體檢作為城市更新的前提，依據城市體檢結果，堅持盡力而為、量力而行，統籌推動城市更新工作”，城市體檢成為實施城市更新行動的必要前提條件。

圖1 城市體檢作為城市更新的必要前提條件

海淀街道是北京市海淀區第一個建制街道，總面積6.9平方公里，轄區內有海淀區政府、中關村西區、中國人民大學、萬柳居住區等，是海淀區政治、文化、經濟、科技和金融中心，也是海淀區社會經濟和科技創新發展的重要核心區和承載地。現狀空間建設基本飽和，具有典型存量街區空間特征。

2022年以來，依托責任規劃師制度，海淀街道挖掘首都高校專家智庫資源，通過“高校聯盟”機制模式，持續開展城市更新改造，已形成小南莊兒童樂園、海淀南路沿街綠帶提升項目、海淀路墻上博物館等一系列城市更新案例。但散點式更新的工作模式，缺乏片區策劃的環節，對片區整體的提升效果相對有限。

同時，由于缺少前置的體檢評價環節，街道面對數百項目謀劃，難以全面、直觀地了解各項目的重要性、實施可能性、實施效果等，從而對項目實施時序、更新資金等做出統籌安排。

圖2 海淀街道“高校聯盟”謀劃項目分布情況

面向海淀街道開展更新工作的需求，需要切實發揮體檢助力城市更新工作的重要作用，探索面向街區更新行動的街道層級體檢工作方案。探索一套“以城市體檢發現問題、以城市更新治理問題”的街區級“體檢+更新”流程和方法體系。堅持體檢先行，深入查找街區現狀空間建設的短板、弱項；重視總體謀劃，切實謀劃“支撐街區發展目標和框架、補齊街區建設短板和問題”的更新項目。

圖3 街區“體檢+更新”技術框架

評價體系與內容

面向街道“基層治理”需求，針對街道“存量空間”特色，在歷年工作基礎上，創新街道體檢研究方法，全面補齊、增強街道層面的空間數據分析和支撐，制定項目評價標準，謀劃更新項目行動，切實發揮體檢工作檢視已有規劃及更新實施工作情況、支撐未來更新項目和行動謀劃的重要作用。

3.1 建立體檢評估基礎數據庫

切實發揮體檢科學性、精準性的監督和反饋作用，統籌用好部門、大數據、空間數據三大數據源。明確數據來源和統計口徑，形成多源數據互為支撐、互為補充、互為校核的體檢評估基礎數據庫，建立可持續的數據獲取和跟蹤反饋機制。

3.2 用地空間數據評價

持續搭建和完善街道層面的空間數據底座，構建以歷年空間基礎數據、規劃目標數據組成的包含用地性質、規模、權屬等綜合信息的數據庫，持續梳理保留、待更新、待新增的空間資源分布，全方位搭建“體檢+更新”數據平臺。

3.3 體檢指標數據評價

以《海淀分區規劃》指標為基礎，主要考慮街道層面數據的可獲取性和評價意義，進行篩選和調整，并結合海淀街道發展目標，新增特色指標，形成5大方面、24項指標的指標體系。持續性獲取和更新指標數據，識別指標實施進展或變化情況，持續觀察街道發展進程，直觀識別問題。

圖4 海淀街道體檢指標體系構建過程

結合指標變化情況，開展深入分析研究，精準識別街道問題、更新改造及發展潛力，為下一步開展項目謀劃打好基礎。

3.4 建設空間現狀資源評價

在指標評價基礎上，綜合考量現狀街區空間資源基礎，明確街區6.9平方公里范圍內的空間資源分類，圍繞5個發展目標，梳理產業（辦公）、商服、公服配套、綠地公園、居住社區等全方位體檢評價體系。

圖5 海淀街道建設空間現狀資源評價體系

結合普查資料、現狀數據、網絡地圖、現場調研踏勘等，形成29個辦公樓宇、44個居住小區、6塊綠地公園等的體檢定量評價結果，形成街區更新資源基礎數據庫。對評價結果進行均值誤差分析，可以直觀了解到街區內該類空間的整體情況、優勢與短板，通過極端值可篩選出現狀品質較差、近期迫切需要改造的空間及核心問題，為更新項目謀劃提供支撐和依據。

項目謀劃與行動

緊扣街道層面城市更新職責范圍和重點、資金來源和規模、項目規模和周期等特征，結合城市更新政策熱點、趨勢，在已實施更新工作評價和街區價值挖掘基礎上，以街區特色空間結構為依托，系統性推動“體檢+更新”項目謀劃，建立分片區、分層次、分主題、分時序的項目臺賬。

4.1 更新工作績效評價

匯總街區歷年來已實施和推動的更新項目,建立績效評價體系。通過評價，全面總結經驗，查找問題，分析原因并提出改進措施，為優化更新項目專項資金配置效率和使用效益提供參考依據。

圖6 海淀街道已實施更新工作績效評價評價體系

4.2 街區更新框架謀劃

深入挖掘街區價值，以街區特色空間結構為基礎構建更新框架。立足區域整體發展視角，充分挖掘街區的歷史文化價值、區位與空間價值，梳理生態景觀廊道、空間建設發展脈絡和資源分布情況，結合上位規劃的大區域格局，盤點街區中重要的軸線、節點。

承接上位和相關規劃確定的區域主要發展軸線、廊道，明確“一軸三帶”基本格局；結合街區歷史文化資源及現狀空間特征，梳理“一核兩片兩路徑”特色空間結構；選取主要軸帶上具有門戶和重要功能作用的地鐵站周邊及社區中心，作為城市更新的點狀觸媒。形成海淀街道“一軸三帶、一核兩片、兩路徑、多點”的城市更新框架：

圖7 海淀街道城市更新空間框架謀劃

4.3 片區更新項目謀劃

基于已有更新項目基礎，立足街道體檢評估全維調研分析，建立一個更具廣闊區域視角、可執行操作的海淀街道項目儲備庫。

結合更新主題、項目區位、實施條件等因素，建立街道更新項目臺賬，統籌策劃項目實施時序。

圖8 海淀街道城市更新項目儲備庫建立路徑

基于“一軸三帶、一核兩片、兩路徑、多點”的城市更新框架，以片區為依托，系統謀劃更新項目，統籌考慮片區更新主題、相關支撐政策與資金、街道可參與路徑及切入點、近期重點項目等，形成具體可參照的行動計劃手冊，供街道開展城市更新行動參考使用。

規劃工作團隊

承擔部門：詳細規劃與設計二所

項目地點：北京市海淀區海淀街道

項目規模：6.9平方公里

完成時間：2024年11月

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編輯/排版｜王淑蕓

封面圖/圖片｜圖蟲網

供稿｜清華同衡 詳細規劃與設計分院 詳細規劃與設計二所