北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和老婆在2017年在石景山買了一套老破小，幾乎買在了最高位，到今天算上利息賠了上百萬(wàn)。有想法索性止損，賣掉后能套現(xiàn)200多萬(wàn)，然后再添200萬(wàn)，繼續(xù)貸款200萬(wàn)，買在海淀。因?yàn)槲覀冊(cè)诠鲏炆习啵绻I在紫竹橋或定慧寺一帶的話會(huì)更近一些。

但目前一是考慮到學(xué)區(qū)溢價(jià)問(wèn)題，而我們孩子在老家上中學(xué)，用不到北京的學(xué)位，這樣看是不是買海淀就不合適了？但第二又看您說(shuō)能買到不帶溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，請(qǐng)問(wèn)是內(nèi)部房源嗎？我們可以買嗎？

A：

1、哪兒有內(nèi)部房源啊，都是公開的。我說(shuō)的所謂不帶溢價(jià)的，是指跌幅過(guò)大，從數(shù)值計(jì)算上已經(jīng)把溢價(jià)跌的差不多了的，也就可以看作不帶溢價(jià)。

這就跟股票似的，每次熊市時(shí)都有超跌的，甚至跌到分紅都比銀行存款利息高了，那這就屬于沒(méi)有任何溢價(jià)的了。買入的話雖然也不能保證完全不再跌，但畢竟是有支撐，而且市場(chǎng)回暖的時(shí)候或許升幅更大。

2、用黃金打個(gè)比方吧。大概是2013年的時(shí)候金價(jià)暴跌，把那些前期抄底的大媽們都給套進(jìn)去了。但也有人分析了，說(shuō)是通過(guò)計(jì)算全球黃金采礦的成本，折合人民幣基本都是2/300塊錢。那既然跌到200多了，理論上溢價(jià)已經(jīng)跌沒(méi)了，此時(shí)買入風(fēng)險(xiǎn)最低，就因?yàn)橛谐杀驹谧鲋巍?/p>

房子也是這道理，海淀理論上所有普宅都有溢價(jià)。但經(jīng)過(guò)這兩年多的下跌，有的租金收益率已經(jīng)接近北京平均值了，那就可以看作沒(méi)溢價(jià)或很低了，此時(shí)買入至少風(fēng)險(xiǎn)小。

3、看的每套房都算算賬，盡量買租售比數(shù)值低的就行，意味著居住的性價(jià)比高+保值風(fēng)險(xiǎn)低。

僅供參考。

二

Q:

我之所以想買豐臺(tái)的新房是因?yàn)闆](méi)有合適的二手房，以總部基地周邊來(lái)說(shuō)，次新房不是豪宅就是回遷房，小戶型的只有公寓，所有人都不建議買，所以我只能考慮****了。

我是這么考慮的，雖然地段是兩區(qū)交界，但所有板塊都是逐步發(fā)展的，比如回龍觀就是兩區(qū)交界，現(xiàn)在的配套發(fā)展的非常齊全了。而且總部基地也在擴(kuò)大規(guī)劃，只要地鐵一南延，就應(yīng)該加速發(fā)展了。

A：

1、那這就看您的判斷吧，我說(shuō)的只是自己的觀點(diǎn)，是否采納無(wú)所謂，不用跟我探討了。

2、不過(guò)多說(shuō)一句，回龍觀的項(xiàng)目級(jí)別在當(dāng)年很高，也就是受重視程度高，所以小區(qū)和配套才建設(shè)的快。甚至就因?yàn)榛佚堄^等經(jīng)適房的規(guī)劃建設(shè)，專門從哈爾濱調(diào)來(lái)了以開發(fā)保障房為政績(jī)的汪副市長(zhǎng)，這能說(shuō)明重視程度了吧？

而且在回天的建設(shè)之中，北京的書記市長(zhǎng)都去過(guò)好幾次，總理都視察過(guò)，其他的兩區(qū)交界哪個(gè)有這種重視程度？甚至后來(lái)汪市長(zhǎng)升任住建部長(zhǎng)了，最大的成績(jī)就是這些經(jīng)適房。

而且還有一點(diǎn)，北京已經(jīng)過(guò)了快速擴(kuò)張的階段了，可四環(huán)五環(huán)的圈子卻已經(jīng)很大，沿線的新區(qū)板塊幾十個(gè)。但各區(qū)的資金和精力都是有限的，誰(shuí)也說(shuō)不好哪個(gè)能發(fā)展更快，我只能說(shuō)高立莊這種地段兒的排名不靠前。

3、最后一點(diǎn)，兩區(qū)交界一般來(lái)說(shuō)都是靠外圍的郊區(qū)更重視，目的是吸引市區(qū)的來(lái)買房。而靠?jī)?nèi)的很少有著急的，人家犯不上。典型的就是通州和燕郊，燕郊這邊高樓林立，通州卻一直荒涼。

而您看的****是豐臺(tái)這邊的，是否會(huì)配合大興來(lái)共同發(fā)展就未必了，我認(rèn)為難度非常大，否則以五環(huán)邊的地段或許早就開發(fā)了。

4、總之就這情況吧，只是我的觀點(diǎn)而已。另外地鐵南延還是規(guī)劃，什么時(shí)候通車不知道，未必會(huì)很快。

僅供參考。

三

Q:

我們北漂兒夫妻，無(wú)京戶，我在木樨地上班，媳婦在大紅門。現(xiàn)在孩子要上學(xué)了所以想買房，我考慮是必須離一個(gè)人近，這樣便于將來(lái)照顧孩子和上學(xué)接送。現(xiàn)在我們?cè)诹飿蜃夥浚I的話想在南四環(huán)或五環(huán)內(nèi)，有推薦的嗎？

Ps：預(yù)算怎么說(shuō)呢，還沒(méi)定，主要是我們結(jié)婚時(shí)老家買房了，當(dāng)時(shí)160買的，60萬(wàn)貸款，現(xiàn)在賣的話也就拿回不到40萬(wàn)了，還搭上小20萬(wàn)裝修，所以沒(méi)想好賣不賣。我想是漲回來(lái)再賣，這樣首付能有200萬(wàn)左右，否則100多萬(wàn)有點(diǎn)少。

A：

11、在南四環(huán)買房不難，但您這指望著老家的房?jī)r(jià)漲回來(lái)再買，那萬(wàn)一北京漲的更早+更多呢，您怎么應(yīng)對(duì)？

2、而且算個(gè)賬吧，您貸款60萬(wàn)，現(xiàn)在應(yīng)該還剩50萬(wàn)左右了吧？可這套房賣掉+還貸款之后還剩40萬(wàn)，那就是跌到了90萬(wàn)左右，跌幅在40%以上，是這情況嗎？

那如果跌幅是40%，要想從90萬(wàn)漲回160萬(wàn)，甚至加上裝修漲到170多萬(wàn)，那就不是漲回40%了，而是80%，您覺得可能性大嗎？如果您老家的漲幅都80%，北京得是什么情況？

所以考慮好吧，盡量務(wù)實(shí)。而且房子是用來(lái)住的，在哪里工作生活就買哪里的房子。

3、總之我沒(méi)什么建議，您既然已經(jīng)大致選好了板塊，那就做預(yù)算吧，這外人幫不上忙，沒(méi)有預(yù)算的話也不太好聊房子。

僅供參考。

四

Q:

我想置換房子，用通州半壁店大方居的兩居，換東城的，因?yàn)槲壹冶緛?lái)就是東城的。但問(wèn)題是我現(xiàn)在的房子只能賣200多萬(wàn)，250萬(wàn)吧，而東城我想買龍?bào)w的，稍微差不多的都是600多萬(wàn)。

我算了算溢價(jià)，當(dāng)時(shí)我們買大方居時(shí)一萬(wàn)多，光明樓的三萬(wàn)多，現(xiàn)在我們這兩萬(wàn)多，光明樓的都小10萬(wàn)，溢價(jià)是不是太高了？值嗎？

A：

1、您不是拆遷戶啊，是后來(lái)按商品房?jī)r(jià)格買的大方居嗎？那現(xiàn)在換回東城就不好聊值不值了。

或者說(shuō)拆遷的還行，當(dāng)時(shí)大方居限價(jià)4800，現(xiàn)在按2.5萬(wàn)也5倍以上。而當(dāng)時(shí)光明樓一帶的商品房2萬(wàn)左右吧，到現(xiàn)在還沒(méi)漲到5倍呢。所以當(dāng)年的拆遷戶換東城肯定算值，后買的就只能自己判斷值不值了。

2、現(xiàn)在東城的平均溢價(jià)率25%吧，600多萬(wàn)里有不到200萬(wàn)的學(xué)區(qū)價(jià)值，這值不值的也得自己判斷。用上了學(xué)位+成績(jī)好=值，沒(méi)用上學(xué)位vs成績(jī)不太好，那就不算太值了，沒(méi)發(fā)揮出最大價(jià)值。

3、總之我也不敢說(shuō)值不值，只是列出這些供參考，看您家自己的具體情況吧。

僅供參考。

五

Q:

首房首貸，首付200w，年入50w，月供1.5w左右組合貸。想買個(gè)四環(huán)內(nèi)中上學(xué)區(qū)的兩居電梯房，兼顧自住和保值，板樓南北通透，您推薦哪里？我工作在王府井，所以哪個(gè)方向都能接受。

A：

1、方向您能接受，但您的預(yù)算未必接受啊。月供1.5對(duì)應(yīng)300萬(wàn)左右貸款，那就是總價(jià)500萬(wàn)左右的。

南北通透的電梯板樓兩居基本都得80多平起步，那單價(jià)就是在6萬(wàn)左右。這價(jià)位的房子不難買，但您要求的是“中上學(xué)區(qū)”，那基本只有東西海朝了，可四環(huán)內(nèi)哪兒有這么便宜的學(xué)區(qū)房啊？

2、我建議要不再做一下預(yù)算吧，適當(dāng)提高一些貸款，再加200萬(wàn)以上差不多。但您又是年入50，月入4萬(wàn)，一半用作月供是2萬(wàn)塊錢，對(duì)應(yīng)400萬(wàn)左右貸款，不太好辦吧。

3、總之，您的要求偏高了，這種房在四環(huán)內(nèi)至少7/800萬(wàn)，因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)就占了不小的部分，一般都在20%以上。所以也考慮好吧，假定是買了套500萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，那得到的居住體驗(yàn)卻是不到400萬(wàn)的，能接受嗎？這部分溢價(jià)在用上學(xué)位的時(shí)候就是值，用不上就不太值了，還增加了保值風(fēng)險(xiǎn)。考慮好吧。

僅供參考。

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