導(dǎo) 讀

當(dāng)前，城市更新正邁向“存量提質(zhì)”的深水區(qū)，而理念、規(guī)劃、資金、運(yùn)營等層面的深層制約，阻滯著城市品質(zhì)的進(jìn)一步提升。破解發(fā)展困局、實(shí)現(xiàn)片區(qū)價(jià)值躍升，已成為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要課題。

位于首都國際機(jī)場(chǎng)門戶地帶的順義天竺國際體育文化精品街區(qū)項(xiàng)目，以特色化、系統(tǒng)化的創(chuàng)新實(shí)踐破題開路，形成了可復(fù)制、可推廣的“天竺方案”。

該項(xiàng)目為北京市首個(gè)探索多主體打包立項(xiàng)的區(qū)域綜合性城市更新項(xiàng)目。于2026年3月12日取得市發(fā)改委資金申請(qǐng)的批復(fù)。建成后將提升片區(qū)價(jià)值、公共空間品質(zhì)、補(bǔ)充道路及市政配套設(shè)施短板，有助于順義區(qū)產(chǎn)城融合國際新城建設(shè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)的全面提升。

在北京市和順義區(qū)兩級(jí)政府統(tǒng)籌指導(dǎo)和周密組織下，清華同衡作為項(xiàng)目技術(shù)統(tǒng)籌牽頭單位，充分發(fā)揮綜合技術(shù)優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)同各專業(yè)力量，構(gòu)建全周期、全鏈條、一體化技術(shù)服務(wù)體系，全程支撐前期謀劃策劃、更新方案編制、重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)、實(shí)施評(píng)估及動(dòng)態(tài)優(yōu)化全過程，以高水平專業(yè)咨詢與技術(shù)保障，助力項(xiàng)目高效能推進(jìn)、高質(zhì)量落地、高品質(zhì)實(shí)施。

北京市發(fā)展改革委批復(fù)同意《關(guān)于順義區(qū)天竺國際體育文化精品街區(qū)城市更新項(xiàng)目資金申請(qǐng)報(bào)告》。

封面圖圖注： 設(shè)計(jì)鳥瞰圖

一、項(xiàng)目背景

天竺國際體育文化精品街區(qū)項(xiàng)目位于天竺鎮(zhèn)SY00-2401、2701、2801街區(qū)交界處，首都國際機(jī)場(chǎng)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)西南部，更新范圍約102.4公頃。

天竺鎮(zhèn)因其緊鄰首都國際機(jī)場(chǎng)，是北京承載國際交往中心功能的核心節(jié)點(diǎn)，也是國家元首政要抵離頻率最高的區(qū)域之一，被譽(yù)為“國門第一鎮(zhèn)”，天然具備承載國家形象展示與國際高端交往的功能稟賦。

近年來，隨著冰雪、網(wǎng)球等體育文化的熱度增加，該區(qū)域內(nèi)自主衍生出元力體育中心、3A冰上運(yùn)動(dòng)中心等個(gè)別高質(zhì)量的文體項(xiàng)目，驗(yàn)證了市場(chǎng)潛力并積累了運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。如天竺3A冰上運(yùn)動(dòng)中心，周末日均接待超千人，已形成了“周末航空客流”的獨(dú)特現(xiàn)象—每逢周末及賽季，大量客流乘機(jī)抵此，參與冰球訓(xùn)練與賽事。但由于片區(qū)內(nèi)高品質(zhì)的住宿及綜合服務(wù)配套嚴(yán)重缺位、公共空間品質(zhì)低端、配套設(shè)施不足，導(dǎo)致目前片區(qū)內(nèi)“賽事虹吸效應(yīng)”嚴(yán)重，龐大的高凈值客流價(jià)值未被挖掘，遠(yuǎn)未能形成片區(qū)集聚效應(yīng)和整體品牌影響力。

作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，天竺鎮(zhèn)同時(shí)也是順義區(qū)“疏解整治促提升”專項(xiàng)行動(dòng)任務(wù)重點(diǎn)區(qū)域之一。鎮(zhèn)域內(nèi)面臨諸多發(fā)展瓶頸：產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)混雜低端、空間風(fēng)貌雜亂無序、公共服務(wù)功能嚴(yán)重滯后、大量土地與建筑資源處于低效閑置粗放利用狀態(tài)。街區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求尤為迫切。

天竺國際體育文化精品街區(qū)項(xiàng)目區(qū)位圖

現(xiàn)狀資源

在此背景下，天竺國際體育文化精品街區(qū)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。聚焦“國際化”定位，通過對(duì)片區(qū)存量空間進(jìn)行系統(tǒng)整體提升，在國門第一鎮(zhèn)打造“中國首個(gè)4S國際體育文化街區(qū)”，實(shí)現(xiàn)從“零散拆改”到“區(qū)域重塑”的跨越，打造服務(wù)國際交往中心建設(shè)的示范性工程。

項(xiàng)目總體定位

二、項(xiàng)目亮點(diǎn)特色

不同于傳統(tǒng)城市更新項(xiàng)目的同質(zhì)化、粗放式推進(jìn)，天竺項(xiàng)目以五大創(chuàng)新舉措破解發(fā)展難題，構(gòu)建起“理念-規(guī)劃-資金-運(yùn)營”全鏈條解決方案，凸顯項(xiàng)目核心競爭力，也為合作甲方提供了清晰的合作邏輯與價(jià)值回報(bào)預(yù)期。

1.理念破局：以"特色引領(lǐng)"重塑更新價(jià)值內(nèi)核

跳出同質(zhì)化更新的誤區(qū)，天竺項(xiàng)目率先在頂層設(shè)計(jì)上實(shí)現(xiàn)理念躍遷。項(xiàng)目確立“國際化”核心定位，打造中國首個(gè)4S國際體育文化街區(qū)——以體育產(chǎn)業(yè)（Sports）為核心，塑造國際化空間場(chǎng)景（Space），提供國際化配套服務(wù)（Services），營造國際化時(shí)尚文旅環(huán)境（Surroundings）。

針對(duì)片區(qū)此前“有區(qū)位無產(chǎn)業(yè)、有空間無價(jià)值”的發(fā)展困境，對(duì)片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)化的價(jià)值重構(gòu)。以"體育+"為核心驅(qū)動(dòng)力，精準(zhǔn)聚焦高凈值人群與空港客流，構(gòu)建“體育+培訓(xùn)、賽事、商業(yè)、健康、科技”的融合業(yè)態(tài)，塑造“無界體育街區(qū)”的品牌原型，實(shí)現(xiàn)從“國門第一鎮(zhèn)”向現(xiàn)代國際化精品街區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí)注重踐行“人民城市”理念，通過挖掘歷史工業(yè)遺存與航空文化基因，營造出集產(chǎn)業(yè)、文化與休閑于一體的復(fù)合社區(qū)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的“三生融合共生”，讓街區(qū)更新成果切實(shí)惠及民生，提升地方居民的幸福感和獲得感。

設(shè)計(jì)夜景效果圖

2.規(guī)劃破局：以"多師協(xié)同"構(gòu)建精細(xì)化實(shí)施閉環(huán)

針對(duì)街區(qū)更新的綜合性和復(fù)雜性，天竺項(xiàng)目摒棄了傳統(tǒng)的技術(shù)藍(lán)圖導(dǎo)向的粗放式規(guī)劃模式，構(gòu)建了貫穿“目標(biāo)定位-產(chǎn)業(yè)發(fā)展-空間布局-項(xiàng)目生成-資金平衡-實(shí)施機(jī)制”的全鏈條精細(xì)化技術(shù)路徑。在規(guī)劃工作組織方面，其核心創(chuàng)新在于建立了“城市體檢-片區(qū)策劃-項(xiàng)目實(shí)施方案”的多層級(jí)聯(lián)動(dòng)、雙向反饋、動(dòng)態(tài)適應(yīng)的閉環(huán)工作鏈條。通過多維度體檢精準(zhǔn)形成“問題、資源、機(jī)會(huì)”三張清單；基于片區(qū)綜合效益最大化制定片區(qū)規(guī)劃實(shí)施方案；基于宗地尺度開展資源、問題、需求、潛力、意愿”的“五位一體”分析，制定“一地一策”的更新指引。

尤為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目踐行落實(shí)了"多師協(xié)同"的工作營模式。同衡以規(guī)劃師、建筑師的身份躬身入局。協(xié)同園藝師、責(zé)任估價(jià)師等專業(yè)力量深度協(xié)同。規(guī)劃師統(tǒng)籌資源挖潛定方向，建筑師把控空間品質(zhì)，園藝師提升景觀品味，估價(jià)師確保投資平衡。這種全專業(yè)、高精度的協(xié)同，構(gòu)成了從規(guī)劃到實(shí)施的全過程管理閉環(huán)，有效應(yīng)對(duì)了區(qū)域更新的復(fù)雜問題，確保項(xiàng)目“謀得深、算得清、建得好”。

3.資金破局：以"分類平衡"激活可持續(xù)投融資

針對(duì)更新項(xiàng)目"投入大、周期長、收益難"的資金痛點(diǎn)，提出構(gòu)建"分類指引、整體平衡"的創(chuàng)新投融資體系。項(xiàng)目將片區(qū)資源科學(xué)劃分為公益性、準(zhǔn)經(jīng)營性和經(jīng)營性三類，并差異化制定資金渠道：公益性項(xiàng)目以政府投入為主，準(zhǔn)經(jīng)營性項(xiàng)目采用"政府引導(dǎo)+社會(huì)參與"，經(jīng)營性項(xiàng)目則充分引入市場(chǎng)資本。

近期實(shí)施項(xiàng)目空間落位

4.首創(chuàng)多主體打包立項(xiàng)模式，破解區(qū)域更新系統(tǒng)性難題

創(chuàng)新“打包立項(xiàng)”模式，通過項(xiàng)目整體打包、“肥瘦搭配”，實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)的收益互補(bǔ)與資金自平衡。同時(shí)，積極整合"政府投資+社會(huì)資本+金融信貸"，探索運(yùn)用超長期國債、專項(xiàng)債等多元化融資工具，形成了高效的資金"拼盤"，并與北京市、順義區(qū)的相關(guān)財(cái)稅金融政策深度銜接，為項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)奠定了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

本項(xiàng)目作為全國首個(gè)探索多主體打包立項(xiàng)的區(qū)域綜合性城市更新項(xiàng)目，力求有效解決傳統(tǒng)分散立項(xiàng)下社會(huì)投資信心不足、融資困難、配套設(shè)施建設(shè)滯后、資源難以統(tǒng)籌等核心痛點(diǎn)，從根本上保障了區(qū)域更新的整體性、系統(tǒng)性和可實(shí)施性，是項(xiàng)目成功落地并發(fā)揮最大綜合效益的制度保障，具有開創(chuàng)性的示范意義。

5.運(yùn)營破局：以“全周期思維”驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)持續(xù)增值

打破“重建設(shè)、輕運(yùn)營”的行業(yè)通病，天竺項(xiàng)目自策劃之初即植入全生命周期運(yùn)營思維。致力于深化體商旅產(chǎn)融合，打造特色體育消費(fèi)IP，并創(chuàng)新采用“大物業(yè)”模式，整合多方運(yùn)營主體，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營與政府公共服務(wù)有機(jī)結(jié)合。

在機(jī)制上，構(gòu)建“區(qū)政府牽頭、平臺(tái)公司實(shí)施、屬地街鎮(zhèn)協(xié)同、市場(chǎng)主體運(yùn)營”的協(xié)同治理架構(gòu)，并建立“策劃-實(shí)施-評(píng)估-優(yōu)化”的動(dòng)態(tài)滾動(dòng)機(jī)制。在空間上，以3A冰上空間、元力體育中心等標(biāo)桿項(xiàng)目為啟動(dòng)引擎，通過打造“一街四路”骨架與慢行網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)各功能節(jié)點(diǎn)形成消費(fèi)閉環(huán)，并與周邊國際社區(qū)、商務(wù)區(qū)、新國展實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)與客流互導(dǎo)，最終實(shí)現(xiàn)從“項(xiàng)目更新”到“片區(qū)價(jià)值躍升”。

結(jié) 語

天竺項(xiàng)目的創(chuàng)新實(shí)踐可以看到，城市片區(qū)統(tǒng)籌更新的破局之路，核心在于以特色定位為導(dǎo)向，以系統(tǒng)思維為遵循，圍繞理念定位、規(guī)劃實(shí)施、資金平衡到長效運(yùn)營等核心問題，構(gòu)建一個(gè)精準(zhǔn)定位、實(shí)施導(dǎo)向、動(dòng)態(tài)調(diào)適、協(xié)同治理的系統(tǒng)性解決方案。天竺項(xiàng)目探索出了一條"政府搭臺(tái)、專業(yè)護(hù)航、市場(chǎng)唱戲、多方共贏"的片區(qū)統(tǒng)籌更新推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的特色路徑。作為全國城市更新實(shí)踐的先行探索，其“多師協(xié)同”、“多主體打包立項(xiàng)”、“資產(chǎn)分類處置”等模式，為破解同類復(fù)雜片區(qū)的更新難題提供了頗具價(jià)值的“天竺方案”。未來，這座崛起于國門之畔的“無界體育街區(qū)”，將持續(xù)為城市更新的創(chuàng)新與發(fā)展貢獻(xiàn)智慧與力量。

項(xiàng)目信息及工作團(tuán)隊(duì)

承擔(dān)部門：生態(tài)城市研究所

協(xié)作部門：詳規(guī)設(shè)計(jì)分院設(shè)計(jì)一所

項(xiàng)目地點(diǎn)：北京市順義區(qū)

項(xiàng)目規(guī)模：102公頃

合作單位：北京市工程咨詢股份有限公司、北京戴德梁行咨詢有限公司

主管院長：鄭筱津

主管所長：鄒濤、李琪

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：程潔心

專業(yè)負(fù)責(zé)人：張東旭、李浩

主辦所參與人：王曉利 、周戩、張嘉瑋、李玉寒、高睿

協(xié)辦所主要參與人：朱蘇寧、劉曉宇、馬曉菡

清華同衡生態(tài)城市研究所簡介

清華同衡生態(tài)城市研究所秉持"助力生態(tài)文明、奉獻(xiàn)美麗中國"宗旨，歷經(jīng)二十余年發(fā)展，已成為生態(tài)文明與綠色發(fā)展領(lǐng)域的專業(yè)智庫和實(shí)踐先鋒。

我們構(gòu)建"生態(tài)筑底、更新提質(zhì)"雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)格局：一方面深耕綠色低碳城市、零碳園區(qū)、生態(tài)修復(fù)與生物多樣性保護(hù)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域；另一方面作為城市更新技術(shù)統(tǒng)籌牽頭單位，整合多專業(yè)力量，提供從前期謀劃到實(shí)施評(píng)估的全周期、一體化技術(shù)服務(wù)，保障項(xiàng)目高效推進(jìn)與高品質(zhì)落地。

堅(jiān)持"運(yùn)用新方法、解決真問題"，我們將生態(tài)智慧融入城市更新實(shí)踐，在碳中和路徑、生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)等前沿方向持續(xù)創(chuàng)新。依托扎實(shí)的規(guī)劃設(shè)計(jì)落地能力，深度支撐政府與企業(yè)決策，多項(xiàng)政研成果獲省部級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批示，眾多項(xiàng)目斬獲國際國內(nèi)獎(jiǎng)項(xiàng)，以務(wù)實(shí)創(chuàng)新精神助力美麗中國建設(shè)。

排版｜李剛

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 生態(tài)城市研究所