丁彥皓：為什么不投資上海核心地區的房產，而是選擇湖州與吳江

為什么這幾年不投資上海核心地區的房產，而是選擇周邊附屬城市，諸如湖州、蘇州吳江與嘉興等

文\丁彥皓-可信財商

一、房產投資不是選擇當下基本面的完美，而是選擇當前有缺陷，買入后會逐步完善，直至完美的“潛力股”

房地產投資主要賺三撥錢，即

1、 房產增值的買賣價差

2、 通過按揭貸款與通貨膨脹再分配存款人的利益

3、 租金覆蓋按揭貸款利息后的盈余

決定房地產價格的關鍵是基本面，房價整體隨著基本面的提升而上漲，下滑而下跌，這需要用心評估未來

但是人的本能是相信眼睛看到的，在投資房地產時，更多追逐各領域的完美，也無形中忽視了未來的發展空間

即房產投資不是選擇當下基本面的完美，而是選擇當前有缺陷，買入后會逐步完善，直至完美的“潛力股”

其實，一旦所選的住房在各領域都趨向于完美時，也就意味著其基本面已到頂峰，且未來必然會走下坡路，所投資的價值也就極為有限，甚至是虧損

由此得知，目前上海陸家嘴的房產投資價值最小，基于當前在各領域已經徹底的飽和，能提升的空間極為有限，未來的房價上漲更多是基于貨幣投放與社會貧富差距的拉大，而非基礎設施建設的完善與社會可支配收入的提升

其實，決定房價上漲的因素太多，且不同地區的房價上漲邏輯具有其獨有的特性，但是對投資而言，基本面能夠提升的空間越大與路徑越多，投資的潛力越大

二、當前上海陸家嘴的房地產投資更多是基于財富階層因M2投放過度而高評高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財富階層之間債務清算與商業增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價值

房價首先是個貨幣現象，即央行所投放的M2越多，基本面持續提升地區的房價自然水漲船高，由于房地產是最佳的貨幣載體這一特征決定其也為最佳的抗通脹投資品

即使基本面處于飽和態勢的陸家嘴頂級豪宅依然擺脫不了這一定律，即隨著M2的天量投放，陸家嘴的頂級豪宅價格依然會同比上漲，這也是其存在關鍵

即當前上海陸家嘴的房地產投資更多是基于財富階層因M2投放過度而高評高貸從銀行獲取低息貸款的抵押品，也是財富階層之間債務清算與商業增信的憑證，并非追求居住屬性與投資價值

決定陸家嘴房地產購買的關鍵不是社會可支配收入，而是社會貧富差距與財富向極少數人聚集后的結果，能夠高位購買陸家嘴豪宅的群體通常都是超級財富階層

陸家嘴的豪宅動輒上億，這類體量很難按照國家的規定申請到85%購房款的住房按揭貸款，通常需要購買者具備一次性支付過億的財力，然后以此抵押，申請經營貸之類的其他貸款

但是這一貸款相對住房按揭貸款最大的特征是期限短，過段時間需歸本，這就意味著陸家嘴豪宅的高位接盤者需要具備騰挪過億資金的實力

自然所需的財富實力與游戲規則決定陸家嘴房產的潛在接盤者極其有限，交易難度極高，更多是購買者與銀行之間的資金游戲，這與其他地區的房地產投資的邏輯截然不同

三、最理想的房地產投資標的就是即將遷移的墳地周邊

一般的房地產投資主要看四點，即

1、 購買后基本面提升的空間，這直接決定未來的房價走勢與買賣價差

2、 杠桿率，房貸是妥妥的國家通過銀行將存款人的利益轉移給借款人的機制，即首付越低，通常收益越高

3、 租金是否能夠覆蓋每月的按揭貸款

4、 未來接盤群體的收入要求與范圍，通常需要基于社會平均可支配收入與廣大工薪階層，更易變現

其實，投資是個判定未來發展趨勢，提前布局，靜待局勢演化的過程，而非擇優買最完美與最高價的游戲，這個需要用心預判未來，而非用眼睛評估當下

一旦一個地方的發展趨于飽和，即基建完善，再無提升的空間與單位面積的財富承載量過多導致的企業運營成本高企，則隨著時間的推移，基建與房產趨于老化，且人口、產業與資本進出趨于穩態，甚至凈流出，自然這一地區的房地產投資的空間只能基于M2的投放與社會可支配收入的提升，自然增值空間有限，且極為緩慢

理論上，最理想的房地產投資標的就是即將遷移的墳地周邊，在購買時，墳地讓其價格極低，但是一旦購買后，墳地被搬遷，改建CBD，引進諸多高科技產業體系，完善基礎設施，所購房產的基本面大幅提升，自然房價水漲船高

四、真正的房產投資獲利是在一座新城在規劃初期，還處于灘涂時買入，然后與其一起成長，直至其發展成一座基建飽和與單位面積所承載的財富達到產業、人才與資本進出平衡的臨界點

人口、產業與資本是沿著高房價逐級向低房價地區流動的，房產基本面提升的根基是人口、產業與資本的持續大規模凈流入，而非趨于飽和，是個動態的過程，并非靜態

另外，城市的發展主要基于兩個階段，即

第一階段是各城市中心的獨自發展，實現由城市中心逐步以漣漪的形式向外擴張，一旦中心城區的資源、產業與人口集聚到一定程度后，單位面積所承載財富的成本必然上升，遏制企業的經營效率，最終迫使其逐級向外延伸，獲取低成本的土地、人才與資源

第二階段是當各相鄰大城市的發展由中心外溢到一定程度后就會形成城市協同，模糊城市間的差異，形成大都市圈，重新定位資源、產業與人口，各城市間由曾經的產業趨同，相互競爭演變為產業協同、互補以及合作

目前“上海大都市圈”正處于由第一階段進入第二階段的過程中，“上海大都市圈”的構建，也正是希望突破原有制約，充分釋放地理空間的重組紅利，推動區域經濟從“行政區經濟”真正邁向“功能區經濟”

事實超級大城市的房產投資巨額獲利點在向周邊地區逐級蔓延，曾經的城鄉結合部搖身一變就成了活力十足，投資潛力無限的新城

真正的房產投資獲利是在一座新城在規劃初期，還處于灘涂時買入，然后與其一起成長，直至其發展成一座基建飽和與單位面積所承載的財富達到產業、人才與資本進出平衡的臨界點

出現這一態勢主要基于四點，即

1、 所在地區的發展態勢，當前國內最有前途的區域就是長三角與珠三角，尤其是上海與深圳一帶

2、 當期的區域特征，諸如上海北面靠江，東面臨海，西面又被蘇州的昆山與太倉頂死了，城市輻射受限，無法四面開花，最終只能向一個方向擴張，確定性更強，最終產業、人才與資本的流向只能選擇吳江、嘉善、平湖以及湖州一帶

3、 國家的政策取舍，諸如國家十五五規劃、政府工作報告、中央經濟工作會議以及上海大都市圈規劃等

4、 當地的基建投資的布局，諸如滬蘇湖高鐵、滬甬大橋、滬杭高鐵以及水鄉旅游專線等

五、相對周邊附屬城市，上海核心地區的房地產投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

目前上海發展所面臨的尷尬是單位面積所承載的財富達到一定程度后拉高了企業的運營成本與推高了當地的房價，最終迫使產業、資本與人才開始向緊鄰的低房價地區遷移，最終對其形成凈流入，推動當地的房地產基本面

基于此，政府也順應這一市場趨勢，出臺上海大都市圈規劃與青吳嘉高新區，投資滬蘇湖高鐵、滬杭高鐵以及諸多城際高鐵等，從行政與基建布局上全面打通資本、產業與人才流動的壁壘，加速這一流動的推進，提高了周邊附屬城市的房價，自然具有相應的投資價值

理論上，上海核心地區的房價繼續上漲，毋庸置疑，但是需要注意的有四點，即

1、 上漲的空間到底有多大，投資是追求買賣價差，事實前期發展越充分導致的房價越高，再上漲的幅度就極為有限，降低收益率

2、 可利用的按揭貸款杠桿有多高，房產投資的最大秘訣就是通過住房按揭貸款再分配存款人的利益

3、 租金能否覆蓋按揭貸款，減緩購房者的還款壓力

4、 未來變現的難度系數，如果房價過高，未有大規模的接盤俠，導致有價無市，無法變現，投資將毫無意義

由此得知，相對周邊附屬城市，上海核心地區的房地產投資收益極為有限，自然選擇放棄，選擇周邊附屬城市

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教