上海
2026年3月的樓市特征
我屬于現躉現賣，昨天剛抓著一個二手房中介問了半天。
之前出過一期關于2026年房價預測，當時得到的結論其實很簡單，就是房價仍然在下行。我當時說，年前某小區有一個七千的成交價格，隨后有一個一樓就掛出了六千的標價。看得出人們開始加速出清。所以，年初的時候給我的感覺就是，二手房供給在增加，對應的價格有可能還會掉。
但是會掉多少呢，我也說不好，總感覺不會掉太多了。房地產市場上沒有成本這一說，現在大部分人都是遠低于成本價出售的。
昨天得到的消息是，石家莊成交的二手房，老破小基本沒有，成交重點是120w以內的高層，其實是大高層，因為那個階段的房子大高層居多，所謂的大，就是基本都在三十層左右了。
然后再看貸款情況，整體看首付在一半以上，就是50%首付起步。曾經那種盡量多貸款，盡量貸款時間拉長的思維方式，在今天不復存在。
所以房地產行業一直設想的換購風潮并沒有到來，反而是之前對房價望而卻步的一些“窮人”，登上了新的舞臺。
這些才是剛需，純剛需。
大高層的房齡基本上都是十年左右，密度不用說大家也能想象得到。成交主力是一百平上下的面積，并算不上高端小區，所以說是剛需更為合理。成交的房產仍然是同類中的便宜貨，說白了就是一個小區中相同戶型，成交的一定是最便宜的那一兩個，其他的開價高的，經常連看房展示的機會都沒有。
三月還沒過完，就目前的情況看，中介的反饋是，比去年三月的成交量基本上翻了一倍。這個銷量和一月可不一樣。很多地產人都會在年初給出樂觀判斷，因為一月成交量和成交價格都很高。但是一月是購買學區房的時間，成交的都是學區房，單價偏高屬于正常現象。說白了，一月份買房的人大概率不是用來住的，不屬于市場的真實需求。我國的教育制度也在不斷優化，如果未來某一天，教育資源實現動態調整，學區房將會一文不值。
但是三月不同，成交的都是相對來說比較便宜的房子，買來住是大概率的事情。有人說會不會有人買來出租，我的感覺是沒有，起碼沒有多少。因為出清的房子越多，意味著出租市場的供給也會越多，房價也會慢慢下降。雖然租金下降的幅度不大，但是能看出是下降的。當然這個判斷很難推理到全國，因為石家莊經濟也出現下行，外來務工人數大幅度減少，這才是導致租金下降的一個原因。
所以如果有人想要去考察投資，不能以當地房價作為考慮，應該以當地產業發展作為重點。不過反過來說，如果當地產業好，那房價和房租必然一起上升，所以下降的時候也會一起下降。
買了房子自己住的人，純剛需。
人們為什么會買房，這個問題我也問了。中介的反饋是，大多數人覺得就算現在不是底價，再降的空間也不是很大，虧一點也可以接受。
很合理的思維方式。
所以未來房價會上升么？不會。
不要以為成交上升就能改變市場的供需關系，要知道現在供給是遠遠大于需求的，哪怕三月的需求翻了個倍，距離和供給持平也是萬里之遙。
要知道只有供需平衡的時候，價格才能穩定。當需求上升到超過供給的時候，價格才會上升。
要知道現在房產的一個突出問題是，它已經淪為了一般消費品，而不是有投資價值的產品。就單純說石家莊的供給情況，房產數已經到了居民戶數的三倍，當然這其中包括了村證。但是其他城市估計這個比例也不會太樂觀。
所以房價不會上升的，小幅度的，或者是局部的上升是有可能的，整體不會。未來也許有一天隨著經濟發展房價也會上一上，不過作為一個在市場上供過于求的消費品，就算經濟發展，房價上升的空間也極為有限。
所以未來房價還會掉么？很難說。但感覺房產稅可以考慮出臺了，等到房產稅出來，肯定還是要掉一點的。家庭里多出一套房子，還要說，如果家里多個三四五六套房子，那房產稅就是個大問題了。
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