手里的房子跌去一半，究竟還要熬多久？

老李看著那套當年高位搶下的新盤，半夜經常愁得睡不著覺。這種資產縮水帶來的煎熬，幾乎是這五年大眾情緒的普遍群像。

時間推演到2026年中，全球房地產市場的運行軌跡終于給出了一個極其冷酷卻又孕育希望的答案。

經濟學者馬光遠點破了一個扎心的全球調整鐵律：任何國家的樓市下行調整期，通常只會維持3到6年。

我們靜下心來算算賬，從2021年步入調整期至今，這場長達五年的深度洗盤已經讓大量非核心區的房產面臨腰斬的命運，即便是往日堅挺的核心圈層，回撤幅度也普遍達到了30%至35%。暴跌的冰水澆透了全民買房的狂熱，卻也真實地洗刷出了歷史級別的黃金坑。

根據底層規律推演，2027年之前正是手握資金的群體進行資產置換的絕佳抄底期。普通人總是習慣用后視鏡的錯覺去預判未來，眼看價格陰跌就以為深不見底，殊不知宏觀周期的輪回早已經在暗中標好了反彈的刻度。

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回看這起事件，其實這幾年，關于宏觀面冷暖和資產價值的爭論一直沒斷過，之前網上就有一個核心觀點對過往的群體恐慌做了深刻溯源。

過去四五年，經濟好像一直有種生了大病、一直在養傷的感覺，大家天天都在問到底好了沒有，什么時候能出院。2022年以來的主流敘事，都是資產負債表衰退，只要房價沒起來，資產負債表就好不了。

所以那份報告剛出來的時候，大部分人的第一反應都是不同意。2025年是從經濟到個體走向正常的第一步。

但出院了不意味著已經完全修復了，和在醫院養著完全是兩個含義，和去KTV放松更是兩個含義。這一輪無論是房地產政策還是宏觀政策，都是拖而不舉的狀態，能拖住就很重要，能拖住就是讓經濟自己調整。

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居民部門是整個經濟里最重要的部門，或許沒有之一。它既負責消費也負責生產，不像企業部門只負責生產不負責消費。

生產的最終目的就是為了消費，消費起不來，經濟結構就不對。宏觀經濟學最容易受到誤解和爭議的點，就是個體體驗和總體數據之間的差異。

很多宏觀問題，往往和個體經驗是背離的，最出名的就是節儉悖論。經濟不好的時候，個人省錢沒問題，但所有人都省著花錢，經濟一定會更差。

所以討論宏觀問題，要盡量撇開個人體驗，從純研究的角度出發。當時許多人還在認為局部寒冬能代表整個宏觀的永夜，但現實狠狠打臉，最新的情況是，符合“全球調整鐵律”的深度洗盤已經徹底粉碎了舊有認知，將市場拉回了直面觸底的新階段。

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大家對資產配置有不少習以為常的認知。比如房子是高風險、低流動性的風險資產，資產配置的核心是看收益率，哪里收益率高錢就去哪里。

比如2024年7月那波股市上漲，當時有個非常流行的說法，就是居民存款搬家，大家把存款取出來買股票，因為當時股市的預期收益率確實比十年期國債高很多，房子跌了這么多年，股票漲一點就顯得很劃算。但實際情況不是這樣的。

宏觀研究沒辦法代表每個個體的配置理念，都是從結果倒推原因，通過觀察整個居民部門資產負債表的變化和結構，去猜中國老百姓作為一個整體是怎么想的。

普通人一方面沒有能力算清楚資產的波動、方差這些數據，另一方面也不可能只為了最高收益率配置資產，人生不是為了做投資，資產負債表的安排是為個人生活目的服務的。

這里有個很關鍵的概念叫心理賬戶，就像吃飯用的分餐盤，預先已經分好了格子，饅頭放哪、菜放哪都是固定的，不是完全按照收益驅動來安排。觀察中國居民的資產配置，能看到兩種完全相反的主流批評。

一方面說老百姓太保守，愛拿銀行存款，金融資產占比低，儲蓄率太高，錢要么放房子要么放存款，不肯買股票。另一方面又說股票市場依然以散戶為主導，追漲殺跌、羊群效應很強，賭性很高，好像有雙重人格一樣。

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這其實就是心理賬戶的體現，從2010年到現在15年的數據看，居民部門作為一個整體，資產一直是嚴格的二八分配。80%的資產，會配置到用于未來消費、養老的儲蓄類資產里，不止包括存款、理財、保險、貨幣基金，也包括房子。

房子對于老百姓尤其是城市居民來說，不止有居住屬性，還有很強的養老屬性，是一生的穩定來源。這個80%的占比，15年里幾乎沒有任何波動，畫成圖就是一條直線。

我們把時間線拉長來看，這種將房產牢牢鎖死在養老賬戶里的微觀心理，恰恰與當前3到6年調整期即將觸底的“抄底關鍵期”形成了最猛烈的預期碰撞。大家普遍覺得樓市和股市是蹺蹺板，只有樓市好了錢才會去股市，或者反過來，但實際并不是這樣。

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只有2014、2015年出現過樓市特別好、股市特別差的強替代情況，之后這種情況就很少見了，2020年之后兩者甚至是完全同步的。因為兩者反映的都是同一個宏觀環境的變化，不是互相替代的關系。

研究者有個判斷，2026年可能是中國房地產調整的最后一年，要么調整已經結束，就算2026年還有調整，幅度也會很小。

講起股市挺有意思的，平時和資本市場的朋友交流，常聽到一個說法，股市跟宏觀沒關系，經濟好了，股市也可以不好，經濟差了，股市也可以很好。上一句話倒也不很贊同，下一句話是肯定不贊同。

宏觀經濟跟股市的關系，不是線性的單向聯系，也不是嚴格的正相關。一般說經濟差了股市也能很好，能舉的最好的例子只有一個，就是2014年到2015年。

那個時候經濟下行壓力確實非常大，股市也確實漲得極好。但一定要想明白，經濟好壞從來不是孤立現象，得結合當時的政策來看。

做宏觀研究的人，思維定式和其他人確實有一點不同，看的東西多、范圍廣，對周圍環境的一點變化都非常敏感。就像拼拼圖，不可能有上帝之眼，知道整個拼圖長什么樣，但很可能找到一兩個非常重要的拼圖塊，找到之后就可以接著往下拼，這種找拼圖的能力非常重要。

回到剛才的問題，股票和房地產不是正相關，用心理賬戶也很好解釋。房地產在大家心里是養老用的，股票是用來暴富的，兩個東西在居民心里根本不是一類，自然也不存在邏輯上的替代關系，這個很正常。

只有當整個宏觀環境暖和點了，景氣預期改善，風險偏好上升了，大家才有心情把零花錢多往股市里放一點，這個邏輯完全沒問題。

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網絡上還在悲觀認為樓市崩盤無法挽回，但在經歷了35%到50%的深度回調鐵律后，那些聚焦核心圈層的反彈勢能早已暗中蓄滿。房地產是居民部門最重要的資產，它的影響是最普遍的。

之前普遍發生的恰恰是房地產估值的下降，但對于房地產有個比較強的觀點。從今年開始，整個房地產市場進入了磨底的階段。

它也不會進KTV，但也快出院了，或者說去年某個時候就已經出院了。可以想象一下，當那個巨大的負估值快速收斂，甚至到零的時候，居民部門經歷的會是什么狀態。

那應該是個非常平均的狀態了吧。之前有人討論分化的問題，說如果房地產好了，可能也是大城市先好。

可問題是兩點，第一，今后的中國房地產市場，只能是一個以幾十個大城市為主體的市場了，不再是以廣大三四線城市為主體的市場了。根本就不指望以后還能看到三四五線城市房地產狂飆猛進，那根本就不在框架里。

第二點恰恰是三四五線城市，小縣城里對房價估值是不敏感的，跌了漲了，其實跟普通人的生活關系不大。去老家跟朋友聊天，大家都知道房價下跌了，但是人家日常生活跟這個東西離得遠。

但大城市就不一樣，大家都背著大額房貸，現金流又偏緊，房價下跌的又多。經常有觀點認為，房價焦慮是大中城市的專屬，房地產的故事在四線及以下城市是沒有的，這個很重要。

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現在不加杠桿買房的量也談不上增加，至少是穩定了，沒有繼續下降。在房地產市場快速收縮的階段，這一部分錢本來也會持續收縮的，不要說借不借錢買，反正就是都少買。

之前正常狀態下每年100個人里有20個買房，慢慢掉到每年七八個人買房，這是總量變化。觀察到的行為變化是，這七八個人都不借錢買房，但他還在買房。

100個人里總有七八個人在這一年買房，這是講的總量概念，這種行為模式的變化，基本穩定在了一個位置，穩定就是很好的現象。這種不再依賴杠桿卻依舊保持購買動作的微觀表象背后，預示著一輪波瀾壯闊的財富洗牌即將完成最終的閉環。

縱觀上述的重重脈絡，一切看似毫無規律的市場哀嚎，最終都難逃宏觀鐵律的無形巨手。當歷史的時鐘撥轉到2026年，這場深度達35%至50%的價格大洗禮不僅在痛苦中砸出了黃金坑，更嚴絲合縫地契合了全球調整鐵律中3到6年的磨底周期底線。

對于那些手中尚有余糧、渴望實現資產階層躍升的人而言，歷史性的絕佳窗口期已然敞開。盲目的恐慌毫無意義，看清核心圈層房產的底層保值屬性，緊緊踩準2027年這一關鍵的時間節點，才是順勢而為的聰明抉擇。

至于那些準備在未來五六年入局的年輕人，同樣可以靜下心來，錨定下一輪3至4年反彈期的脈絡走勢。周期永遠不會消失，它只會用無情的貶值懲罰隨波逐流者，用豐厚的回報獎賞那些真正看懂調整鐵律的人