北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我不是北京戶口，也未婚，所以不考慮學(xué)區(qū)，只是純居住兼顧保值。首套資格，想買(mǎi)房齡新的宜居房子。請(qǐng)問(wèn)三點(diǎn)：一是新房還是二手房，二是北七家的地段您是否看好，三是如果買(mǎi)了房，從周期講您建議持有幾年？

A：

1、常規(guī)建議是如果自住為主+長(zhǎng)期自住，那就買(mǎi)新房，怎么的都比二手房的體驗(yàn)好。如果是過(guò)幾年還想置換，那建議先看市區(qū)地段好的二手房，這樣換房的時(shí)候一般不吃虧。

2、北七家的地段兒也得看具體的小區(qū)。或者說(shuō)以近些年的價(jià)格走勢(shì)看，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)的地鐵沿線的次新房都挺好的，漲跌波動(dòng)基本跟隨大盤(pán)。但其他離地鐵遠(yuǎn)的就是自住為主了，尤其是那些老小區(qū)的大戶型，包括別墅類(lèi)的，價(jià)格走勢(shì)都不太強(qiáng)。

3、持有幾年？房子是用來(lái)住的，這看您自己想住幾年唄。我家現(xiàn)在住的房子都十多年了，而且還想再住下去，如果非要加上一個(gè)期限，那我希望是向蒼天再借500年。

多說(shuō)一句吧，房子從投資角度講是長(zhǎng)期投資品，是用時(shí)間換來(lái)的價(jià)值提升，這周期一般都是5年以上，10年算小周期，20年才是一個(gè)波動(dòng)的大周期呢。所以還是先別設(shè)定持有年限了，走著看吧。

不過(guò)前些年北京中介做過(guò)統(tǒng)計(jì)，年輕人買(mǎi)房的置換周期是7年。很多人都是先買(mǎi)個(gè)上車(chē)盤(pán)小戶型，7年之后又?jǐn)€了些錢(qián)，那加上貸款就可以置換宜居改善的了。再或者說(shuō)很多人是買(mǎi)的婚房，7年之后是孩子差不多上學(xué)的時(shí)候，也該準(zhǔn)備換學(xué)區(qū)房了。

僅供參考。

二

Q:

我有北京購(gòu)房資格，手上有點(diǎn)錢(qián)，百八萬(wàn)吧，請(qǐng)問(wèn)如果是您，現(xiàn)在情況下是追投黃金，還是買(mǎi)套公寓收租金？如果是買(mǎi)公寓的話，您對(duì)北京像素怎么看？40多平100萬(wàn)之內(nèi)的。

A：

1、如果是我，那我能倆都不選嗎？或者說(shuō)我首先是肯定不買(mǎi)黃金了，現(xiàn)在這么高的價(jià)格不敢追投，也沒(méi)必要。其次是黃金屬于無(wú)息保值品，只能是看著高興+心里踏實(shí)，但不產(chǎn)生任何附加值。

2、至于公寓我也不會(huì)買(mǎi)了。因?yàn)殡m然租金收益挺高，但畢竟有隱形的風(fēng)險(xiǎn)，而且是不可能消除的，那也就沒(méi)必要買(mǎi)了。之所以到目前為止沒(méi)有機(jī)構(gòu)投資者買(mǎi)公寓，就是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)不可控。

再者說(shuō)了，現(xiàn)在朝陽(yáng)有很多超跌的小戶型呢，租金收益雖然趕不上公寓但也差不太多，那我何必多冒風(fēng)險(xiǎn)啊？所以就算買(mǎi)房的話我也會(huì)買(mǎi)普宅，盡量不買(mǎi)公寓了。

3、北京像素從租金收益角度挺好的，現(xiàn)在應(yīng)該在4%左右了。也就是說(shuō)這里也算超跌了，至少是有超跌的房源。所以看自己的判斷吧，短期有可能從租金和房?jī)r(jià)上都有收益，但常規(guī)建議是別長(zhǎng)期持有。

僅供參考。

三

Q:

南三環(huán)馬家堡的嘉園二里，是李嘉誠(chéng)開(kāi)發(fā)的嗎？怎么感覺(jué)挺亂似的，跟九龍城寨似的，能買(mǎi)嗎？我想買(mǎi)個(gè)小兩居，價(jià)格合適，但不知道保值如何？另外中介說(shuō)物業(yè)不太好，但有街道辦監(jiān)督，是這樣嗎？

A：

1、嘉園二里，開(kāi)發(fā)商是當(dāng)年的“宣武城建”，屬于宣武區(qū)的拆遷安置房小區(qū)。李老板曾經(jīng)答應(yīng)投資舊城改造，李澤鉅也參加了奠基儀式。但是后來(lái)他們放鴿子了，轉(zhuǎn)頭投資東方廣場(chǎng)去了，這里就由宣武城建獨(dú)自開(kāi)發(fā)了。

但嘉園的這個(gè)名字跟李嘉誠(chéng)有關(guān)，當(dāng)年為了討好他，所以叫嘉園。北京之后的嘉園都是模仿這里，確實(shí)挺好聽(tīng)的，但和李嘉誠(chéng)沒(méi)關(guān)系了。

2、感覺(jué)挺亂的，整改之后應(yīng)該好多了吧，前些年確實(shí)不是太好。這就是當(dāng)年的設(shè)計(jì)理念問(wèn)題，那會(huì)兒都不太懂，只好模仿香港新加坡等地，現(xiàn)在看來(lái)這些花里胡哨的設(shè)計(jì)不適合北方了，但也沒(méi)辦法了。

該買(mǎi)就買(mǎi)唄，典型的自住為主，居住的性?xún)r(jià)比挺高的，就是戶型不太好選，多看看吧。

3、保值普通吧，畢竟是安置房，房齡又老，好幾家物業(yè)也容易扯皮，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格。以后最好的成績(jī)就是跟隨板塊大盤(pán)，別有太高的期望值就行。

4、物業(yè)的事兒我不知道，中介說(shuō)的有可能吧，監(jiān)督+協(xié)調(diào)本來(lái)就是基層政府的責(zé)任。要不您就直接去問(wèn)問(wèn)物業(yè)，好幾家呢，我實(shí)在分不清。

僅供參考。

四

Q:

我打算給孩子在京購(gòu)房，但不懂北京樓市，請(qǐng)問(wèn)如果單身女孩在首師大附近工作，以300萬(wàn)首付買(mǎi)，哪里的房子合適？小區(qū)環(huán)境和各種配套怎么樣的？

Ps：總價(jià)初步預(yù)算在600萬(wàn)左右，因?yàn)榕畠菏杖?萬(wàn)多，現(xiàn)在除租房和生活開(kāi)銷(xiāo)后能有1萬(wàn)左右結(jié)余，我們還可以幫助一些。希望買(mǎi)學(xué)區(qū)好的三居室，能買(mǎi)到嗎？北京據(jù)說(shuō)是講究南北通透的板樓，希望能推薦次新小區(qū)，環(huán)境好些的。

A：

1、600萬(wàn)在北京買(mǎi)三居不難，但這“好學(xué)區(qū)+南北通透”就不容易了。海淀的均價(jià)就7/8萬(wàn)，好學(xué)區(qū)更貴，而南北通透的三居面積基本都100平起步，那這600萬(wàn)就不夠了唄。而且您家還希望是環(huán)境好的次新小區(qū)，那就是商品房的，基本都得千萬(wàn)左右了。

2、所以我建議還是適當(dāng)降低一些要求吧。比如這學(xué)區(qū)，既然還未婚，那就沒(méi)必要提前太早買(mǎi)學(xué)區(qū)房，至少別買(mǎi)熱門(mén)好學(xué)區(qū)的。否則這會(huì)兒的溢價(jià)仍然不低，在600萬(wàn)里至少占比150左右，在用不上學(xué)位的時(shí)候就只能是閑置價(jià)值，自然降低了居住的性?xún)r(jià)比，而且這部分溢價(jià)還有保值的風(fēng)險(xiǎn)。

我要建議就是往西看看田村的吧，次新小區(qū)多，學(xué)區(qū)不熱門(mén)也就溢價(jià)不算高，各項(xiàng)都算兼顧，但600萬(wàn)買(mǎi)三居也選擇不太多，兩居還差不多。

要不就再向西看石景山的，這就沒(méi)溢價(jià)了，居住的性?xún)r(jià)比正常，這總價(jià)的選擇就多多了，環(huán)境交通和配套都不錯(cuò)。

3、我建議您還是先讓女兒看看市場(chǎng)吧，去各小區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看幾次就有概念了。

僅供參考。

五

Q:

我想買(mǎi)房，就是自住，四環(huán)內(nèi)有沒(méi)有便宜的X產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)橘Y金少，只能買(mǎi)這種。想買(mǎi)個(gè)四環(huán)內(nèi)地鐵附近的，安全的，有沒(méi)有？

Ps：我沒(méi)有投資的想法，就是圖個(gè)自住，保值角度能跟上大盤(pán)就行，也不用學(xué)區(qū)。

Ps：您先說(shuō)有哪些房吧，然后再說(shuō)預(yù)算，我得看房子。

A：

1、那就算了吧，感覺(jué)您像逗我玩兒似的。

2、不過(guò)也回答兩句吧。南四環(huán)內(nèi)曾經(jīng)有過(guò)小規(guī)模的公寓，朝陽(yáng)豐臺(tái)當(dāng)?shù)囟加小５缇蛻?yīng)該不能賣(mài)了，只是當(dāng)作違建公寓來(lái)出租。另外也曾經(jīng)有過(guò)公司產(chǎn)權(quán)的公寓，以租代賣(mài)的違規(guī)散售，現(xiàn)在是否還有我不知道，大概率是沒(méi)了。

沒(méi)有安全的，只要是X產(chǎn)權(quán)+規(guī)模小，那最終結(jié)果都是被強(qiáng)拆。最好結(jié)果是拿回原始購(gòu)房款，不好的結(jié)果被凈身出戶也沒(méi)轍。能蓋這種房的都是地頭蛇，有的是各種手段。

3、都X產(chǎn)權(quán)了就甭聊保值了。投資的第一前提就是守法，投資三要素是安全性、收益性和流通性。連安全都保證不了，還聊什么保值啊，只能是碰運(yùn)氣。

X產(chǎn)權(quán)更沒(méi)有學(xué)區(qū)，沒(méi)產(chǎn)權(quán)就無(wú)法落戶，哪兒來(lái)的學(xué)位啊？所以說(shuō)您如果不是真的不懂，那就是逗我玩兒呢。

僅供參考。

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