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大家?guī)?026年北京土地的第7篇推送
這周的北京,土拍市場(chǎng)是這樣的↓↓↓
順義拍完順義拍,順義拍完昌平拍。
剛剛,昌平南邵板塊的中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期地塊,迎來最終買家,銘嘉房地產(chǎn)以16.88億元的底價(jià)摘得。
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圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)
北京一周3組宅地,都已經(jīng)塵埃落定,至此,2026年北京宅地成交總計(jì)來到7組,成交總金額達(dá)到87.49億元。
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2026北京宅地成交地圖
今天宅地的具體成交信息是↓↓↓
地塊名稱:昌平區(qū)中關(guān)村科技園昌平園東區(qū)四期聯(lián)合儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊;
拿地房企:銘嘉地產(chǎn)(昌平區(qū)國(guó)資委監(jiān)管區(qū)屬國(guó)有企業(yè));
成交金額:16.88億元(底價(jià));
住宅樓面價(jià):2.58萬元/平。
今天昌平這組宅地,可以說就是被“嵌在”公園里,生態(tài)稟賦非常好,優(yōu)越的自身?xiàng)l件能否在如今的冰冷的市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)卷的昌平南新房市場(chǎng),突出重圍呢?
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昌平新地塊具體位置
先來看看地塊周邊配套。
首先我們從衛(wèi)星圖中可以看出,銘嘉新地塊就在白浮泉公園里面。白浮泉公園曾作為昌平新城濱河森林公園的一部分,總占地面積398公頃,其中水域面積就達(dá)到149公頃,被稱為是京北最大的帶水的城市公園。
而銘嘉新地塊就在白浮泉公園最大水域面積部分的正南方向,享有天然的水系景觀。
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新地塊周邊配套
此外,新地塊東側(cè)一條南豐路之隔,就是南邵核心區(qū),地塊距離昌平線南邵地鐵站直線距離1.4公里,圍繞南邵地鐵站還有路勁世界城等商業(yè)、昌平五中等教育資源。
而新地塊西北側(cè)直線兩公里左右就是昌平老城區(qū),醫(yī)療、商業(yè)、教育配套相對(duì)也更豐富一些。
再看地塊本身數(shù)據(jù)。
銘嘉拿下的這組地塊,一共由0013、0015、0039三塊宅地和0016幼兒園用地組成。
其中0039地塊最大,也最方正,0013、0015兩塊地則呈現(xiàn)出不規(guī)則四邊形。
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圖源規(guī)自委官網(wǎng)文件
再看每個(gè)地塊的具體規(guī)劃要求。
0013地塊、0015地塊用地規(guī)模分別為0.99萬平、1.98萬平,地上建筑規(guī)模分別達(dá)到1萬平和2萬平。
其中0015地塊規(guī)劃1座低壓調(diào)壓箱,且鼓勵(lì)0013地塊與0015地塊地下空間進(jìn)行連通。
0039地塊用地規(guī)模達(dá)到3.51萬平,地上建筑規(guī)模達(dá)到3.54萬平,配建方面規(guī)劃1座低壓調(diào)壓箱、1座分布式能源站(750平—1300平)、1座70平電信機(jī)房、1座50平電信機(jī)房。
0016地塊占地4800平,則規(guī)劃一處12班的幼兒園。
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銘嘉新地塊具體規(guī)劃數(shù)據(jù)
粗算3塊宅地的建筑面積大概6.5萬平,更重要的是所有宅地的容積率達(dá)到區(qū)域內(nèi)最低,只有1.01,控高都是18米,只有0015宅地局部可以限高到24米。
這樣的地塊素質(zhì),可以做6層以下的洋房產(chǎn)品,或者是聯(lián)排雙拼別墅產(chǎn)品了。(PS:順義比較火的豪宅盤北京潤(rùn)園的容積率就是1.01。)
那么后面,我們就要看銘嘉怎么打造這片素質(zhì)比較高的地塊了。
最后,咱們看價(jià)格。
銘嘉拿下的昌平新地塊,成交總價(jià)達(dá)到16.88億,粗算住宅樓面價(jià)為2.6萬/平。
這個(gè)樓面價(jià)與地塊東北方向,2023年9月份拿地的觀堂府項(xiàng)目2.6萬/平的樓面價(jià)相當(dāng),比2023年3月份拿地的梧桐山語的2.5萬/平和去年7月份拿地的凌雲(yún)頌項(xiàng)目的2.2萬/平的樓面價(jià)要高。
雖然銘嘉新地塊在地塊素質(zhì)和生態(tài)配套方面具備非常大的優(yōu)勢(shì),但如今的市場(chǎng)環(huán)境,加上昌平南愈發(fā)艱難的新房市場(chǎng),還是不能掉以輕心。
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銘嘉新地塊周邊新房
比如新地塊所在的昌平新城東區(qū)板塊,目前還有3個(gè)新房項(xiàng)目主力在售。
其中建發(fā)觀堂府,2023年12月開盤,到目前兩年多的時(shí)間,雖然已經(jīng)成交1395套房子,成績(jī)非常不錯(cuò),但奈何一、二期加起來一共1842套房源,所以到現(xiàn)在還剩440多套房源未完成網(wǎng)簽。
觀堂府最新的網(wǎng)簽均價(jià)在4.5萬/平左右。
而在2023年7月開盤的梧桐山語,也是一個(gè)擁有1217套房源的大盤,開盤至今兩年半的時(shí)間,網(wǎng)簽套數(shù)746套,網(wǎng)簽率61.3%,網(wǎng)簽均價(jià)4.06萬/平。
目前,梧桐山語還有470套左右的房源未網(wǎng)簽。
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梧桐山語網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(3.18)
還有就是去年11月開盤的龍湖恩祥凌雲(yún)頌項(xiàng)目,到現(xiàn)在開盤不到5個(gè)月,580套房源總網(wǎng)簽只有46套,網(wǎng)簽均價(jià)4.13萬/平。
凌雲(yún)頌到目前還有530多套房子未網(wǎng)簽。
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龍湖恩祥凌雲(yún)頌網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(3.18)
也就是說,只昌平新城東區(qū)三個(gè)項(xiàng)目加起來,就還有超過1400套的存量新房。
而且現(xiàn)在昌平新城東區(qū)的新房去化有點(diǎn)緩慢,尾盤的觀堂府、梧桐山語后程乏力,剛開盤的凌雲(yún)頌也沒有沖出銷量。
再就是,新地塊南側(cè)一站地鐵的沙河高教園板塊,也同樣盤踞這三大存量新房項(xiàng)目。
其中距離地鐵最近的梧桐星宸,同樣擁有1243套房源,從2023年12月開盤,到現(xiàn)在也兩年多的時(shí)間,成功網(wǎng)簽759套房源,目前仍有480多套房源未網(wǎng)簽。
梧桐星宸這兩個(gè)月的最新網(wǎng)簽均價(jià)在4.4萬/平左右。
還有,綜合容積率在1.3以下的住總清樾府,2024年8月份開盤,三期一共1392套房源,一年半時(shí)間網(wǎng)簽234套,還有超1100套的存量。
尤其去年12月份取證的2期304套房源,到目前只有1套網(wǎng)簽,網(wǎng)簽均價(jià)3.65萬/平。
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住總清樾府二期網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(3.18)
還有,沙河高教園西邊的北京建工嘉境里,也是一個(gè)超千套大盤,總共規(guī)劃1430套房源,2024年6月份開盤,到現(xiàn)在一年零9個(gè)月,網(wǎng)簽套數(shù)來到361套,剩余未網(wǎng)簽存量超過1000套。
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北京建工嘉境里網(wǎng)簽數(shù)據(jù)(3.18)
粗略計(jì)算,沙河高教園板塊3個(gè)項(xiàng)目的未網(wǎng)簽存量超過2500套,當(dāng)然這其中包含清樾府、嘉境里還未拿證的1400多套房源。
也就是說,銘嘉新地塊遭受南北夾擊的新城東區(qū)和沙河高教園6個(gè)在售新房項(xiàng)目,存量逼近4000套。
在這樣的壓力下,可能需要銘嘉在新地塊產(chǎn)品上下些功夫了,比如大膽一點(diǎn),跳脫現(xiàn)有的剛需剛改競(jìng)爭(zhēng),走改善、小豪宅的路子。
總之,很難。
祝銘嘉房地產(chǎn)好運(yùn)。
以上。
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