近幾年，長租公寓備受資本市場的青睞，尤其是資產證券化產品與大宗交易類成熟項目融資退出已然不稀奇，但是近期，美國一家Sekra新型公寓租賃品牌悄然完成1250萬美元種子輪融資，金融并不算大，但僅靠“空殼”就能完成融資在資本市場很久都未出現過，上一個眾所周知的還是賈躍亭。

這家公寓品牌Sekra實在是厲害，查不到成立時間，沒有未落地一棟物業、未簽約一間可出租房源、未產生一分錢租金收入，其官網至今（https://www.sekra.com/）僅展示幾張建筑概念圖與品牌理念，但是被8vc與FifthWall聯合領投（全球地產科技、租賃住宅領域的標桿基金）近億元，投資人押注的就是它能掀起租賃住房的革命。

▲官網主slogan“家的未來是人類”

那么，Sekra到底是ppt噱頭還是重構公寓邏輯的革命者？先來看，Sekra是什么？它是為事業有成的年輕高端群體打造的高端公寓品牌，核心理念圍繞“社區、文化、長壽”三大支柱，不僅圍繞開發和管理豪華公寓，更是重新構想人們的居住方式。其核心產品——“社交健康公寓”在硬件和軟件層面是這樣描述的：

硬件層面（健康建筑）：公寓的設計充分考慮了住戶的身心健康。例如，采用能夠模擬自然光變化的“晝夜節律照明系統”來優化睡眠質量；配備頂級的健身設施和冥想空間；使用環保、無毒的建筑材料等。

軟件層面（社區運營）： Sekra將投入大量資源進行社區運營。這包括組織支持健康長壽的社交活動（如集體健身、營養課程、正念工作坊等）、文化藝術活動（如藝術家駐留、音樂分享會等），以及建立基于共同價值觀的住戶社群。Sekra引入“基于價值觀的申請人篩選”，以確保社區成員之間的和諧與共鳴。

看完第一感覺是這些不就是將酒店的軟硬件搬運進了公寓，尤其是國內目前的公寓配置已經非常卷了，Sekra不管是在軟件還是硬件方面，并沒有拉開壁的距離。主打的幾個概念也不是聞所未聞，如果以“自然光照明系統優化睡眠”為壁，國內酒店技術達到這個標準并不難；如果以“價值觀擇客”為壁，國內同樣有跳海living主打以“先人后店”、社群文化為主導的先鋒模式，強調住戶之間共享價值觀與氣場調性（有興趣的詳見這篇《）。

似乎沒看出顛覆性的地方，憑啥它能獲得近億元融資？仔細分析，Sekra瞄準的真不是某一方面的技術或者模式創新，可以說是為住戶精心策劃和運營一整套完整的居住理念，至少領先國內公寓未來1-2年的發展。筆者認為，Sekra有兩個方面重要的突破與創新：

一是瞄準健康地產，首個主打“長壽”概念的公寓，將居住體驗與健康科技的深度融合。除了模擬自然光變化的照明系統、頂級健身房以外，還引入醫療級空氣、水質系統，搭配專業運動、膳食管理，綁定生物科技、睡眠監測、康養服務，把居住和生命質量綁在一起。在硬件投入方面，這套系統至少領先國內智能家居為主的公寓兩個身位。這套打法背后是“健康經濟”的商業革命，根據全球健康研究所（Global Wellness Institute）的預測，到2029年，全球健康地產的市場規模將達到1.1萬億美元。隨著人們對健康和生活品質的追求日益提高，像Sekra這樣關注長壽，精準切中高收入群體的健康需求，將居住體驗與健康科技深度融合，無疑擁有巨大的市場潛力。所以Sekra公寓本質是居住為表，健康為核，是大健康產業的內涵外延。

二是創始人均是跨界而來，跳脫傳統行業經驗束縛，完全用服務重構居住。Sekra的理念到底是不是噱頭，還要看是誰在推動？誰在執行？Sekra的背后是由Travis Kalanick（前Uber創始人）、高端酒店Oliver Ripley（Habitas創始人）、Harvey Spevak（Equinox執行主席）共同發起成立，具體見下圖。這些創始人的背景使得這個故事更有想象力，這里集合了科技平臺、高端酒店和高端健康生活方式三個領域中最擅長重構行業邏輯的一批人，并且這些人都擅長高端客戶的運營，選擇了公寓賽道的同時又自帶各自賽道的資源，在這些資源的加持下形成超強護城河。類比于把馬化騰、于東來、王寧拉在一起成立一個公寓品牌，還沒說話故事已經講出來了，并且Sekra輕資產、高溢價、抗周期的特性都精準的踩中當下投資人的偏好。

表：Sekra背景介紹

相比之下，跳海Living僅是“居住即服務”的基礎版，硬件方面并不具備優勢，側重的是社交性，是對在地文化的挖掘與傳承，對客群同向性要求非常高，商業半徑必然只能是小店模式（深圳跳海Living的房源僅13套），在模式上有本質區別。此外，Sekra創始人的背景及自帶賽道資源天然更能獲得投資人的信任，這份信任在AI時代最為稀缺，而跳海Living的背后只有跳海。

最后，長租公寓從誕生到現在的極致內卷，未來勢必會走向分化，在規模登頂、產品同質、退出成熟的條件下，原先的選址模型、定價模型、盈利模型勢必會重構，再向前走一步，從空間載體走向深度的價值創造，從”大數據撈人“走向誰能精準定義一類人、服務一類人、留住一類人。

—關注同策研究院視頻號—

—上海樓市年報—

聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com