"高評高貸"的雷來了

作者：kangins

白名單、517政策、924政策……

房地產利好政策一個接一個，但是當前房地產行業現狀卻：

每況愈下！

然而，究竟有多慘？體表的溫度遠不如真實數據來的震撼，根據wind、中原地產統計數據顯示：
1、北京，自2023年1月高點以來，二手房平均跌幅38.3%；
2、上海，自2022年7月高點以來，二手房平均跌幅39.6%；
3、天津，自2017年7月高點以來，二手房平均跌幅55.3%；
……

不缺流動性的一線城市尚且如此慘烈，流動性略差的二線、三線則面臨的情況更不容樂觀。在房地產整體行情向下的背景下，正常玩家的安全線已被擊穿，更不論那些曾經江湖中極致杠桿玩家：
“零產付”、“負首付”們！

2025年三季度，就開始網傳某家銀行“高評高貸”業務正在全面收緊。

據康哥了解，廣東某些大行支行，因大量操作高評高貸，負責的副行長已經被請去喝茶。

而這一切均指向一個曾經的灰色地帶：
高評高貸！

高評高貸的黑金產業鏈

何為高評高貸？
簡單理解，就是原先一套房交易價格500萬，銀行評估價格也是500萬，扣除首付30%后，銀行放款350萬。
而在高評高貸的模式下：
該房子交易價格還是500萬，銀行評估價格是800萬，扣除30%首付外，銀行放款560萬，這時候，買房子就出現不付首付的“零首付”操作模式，甚至是買房子還送錢的”負首付“模式，也就是通常包裝成送”裝修款“。
這種操作模式，在房價最瘋狂的那幾年，成為行業內公開的秘密，也是某些人快速發家致富的秘籍。
這其中的鏈條，涉及的銀行內部人員、評估機構、賣家、中介等，這些鏈條形成了一個隱秘的利益共同體，共同掙取銀行制度漏洞的黑金，并且出現了一個特定背景下的新工種：
職業背債人！

具體的操作路徑：
找”白戶”：由中介負責找征集干凈的“職業背債人”，偽造銀行流水、補社保、甚至補公積金，包裝成優質客戶；
批量騙貸：利用高評高貸+內鬼的接應，以房屋買賣、裝修、抵押等名義，批量從銀行套取超過房屋真實交易貸款的溢價貸款；
利益分配：從銀行騙取的溢價貸款扣除正常房屋估值的金額后，由相關方進行分配，其中，“職業背債人”通常會分3-5成，剩下的由利益鏈條上的中介、賣房者、銀行內鬼等進行瓜分。
斷供跑路：前1年甚至前6個月象征性還款，時機準備成熟后直接斷供跑路。

很顯然，這個鏈條最大的利益受害方就是銀行，第二大受害方就是“職業背債人”，而其它相關門則躲在幕后，看著到手的利益繼續嫻熟地操作下一個具體的“高評高貸”的項目。
當房價持續不斷上漲的時候，這種模式即使開始操作有問題，也會在后續的抵押物不斷升值過程中風險得到了釋放，從而形成更加隱秘的利益鏈條，直到：
21年中國恒大爆發流動性危機從而引導整個房地產行業陷入債務危機，從而導致高漲的房價從此扭頭向下。

這個“高評高貸”的雷有多大？

承載“高評高貸”這一操作的渠道，除了極小部分是通過正常購房人放款外，通常會通過另一種與抵押物價值呈弱相關的業務：
企業經營貸。

而近期市面上開始不斷有消息爆出近10萬億規模的經營貸即將被擊穿的消息。
這10萬億數字到底是如何而來？

據康哥了解，消息源最早源于ZGFY這個自媒體對經營貸這一客觀數字的推斷：

截止至2023年底，全國商業銀行經營貸余額高達22.15萬億，而在2020年末這個數字僅為11.54萬億。

于是乎，有部分自媒體就推斷，按三年期經營貸來測算，這差額增量的超10萬億部分將于今年2024年集中到期，因此推斷說10萬億這個大雷。

在康哥看來，這個10萬億數字不能說十分準確：

1、增量部分是三年累計新增，有部分可能是2022年或2023年新增的，所以貿然直接取值是會有夸大嫌疑；

2、雖然沒有10萬億這么夸張，但是顯然這是一個確定比肩恒大2萬億負債的大雷，甚至疊加核心抵押物住房在當前這個行情下估值重塑造成的沖擊波，很可能去年未暴的雷今年也會暴。

寫在最后

一輪始自恒大的房地產行業流動性危機，原來大家以為的是：

定點爆破。

現在回過頭來一看，原來是：

接近全軍覆滅。

而這多米諾骨牌能否停下？何時停下？目前來看尚未有明顯跡象。。但是如何防止一個更大的雷被引爆，這無疑值得所有人警惕！
但是更應該讓人警惕的是：

利用各種規則教你鉆空子的“捷徑”，未來都可能成為你人生的枷鎖！