最近后臺不少粉絲給我留言：“房叔，天津房價是不是漲了？我看掛牌價好像上去了。”

我統(tǒng)一回復(fù)：恭喜看空者，你們說得對——房價確實(shí)沒漲。

為什么這么說？因?yàn)閿?shù)據(jù)擺在那里。

天津全市二手房掛牌均價，沒漲。十五個區(qū)里頭，絕大多數(shù)區(qū)的成交均價，也沒漲。

你要是光盯著這些宏觀數(shù)據(jù)看，結(jié)論只有一個：市場穩(wěn)得很，甚至還在陰跌。

看空的朋友們，你們贏了。

但是，我可能要跟你們說一個“壞消息”。

均價，是最大的騙局

均價這東西，最擅長的就是掩蓋真相。

這波行情的成交主力是誰？是剛需，是學(xué)區(qū)房。絕大多數(shù)買家進(jìn)場，盯著的都是同一個目標(biāo)——價位最低的那批房源。

什么叫低價房源？就是那種掛牌價低于小區(qū)均價的“坑位房”。一套房子比同小區(qū)便宜十萬，剛需自然蜂擁而上。成交主力都集中在低總價段，整體均價當(dāng)然上不去。

數(shù)學(xué)很簡單：低價房源成交占比高，分母大了，均價就被死死按住。

所以看空者拿著均價數(shù)據(jù)歡呼“沒漲”的時候，真正在一線跑盤的人已經(jīng)在悄悄出手了。

低價房源，沒了

這才是真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

紅橋佳園里片區(qū)，去年年底還有五十萬一套的房子。現(xiàn)在呢？同樣的小區(qū)，同樣差不多的戶型，非頂?shù)搅似呤f。

二十萬的差距，不是掛牌價漲了，是低價房源被掃干凈了。

誰在掃？我舉個真實(shí)案例。

有位小伙伴，看了我之前寫的佳園里老破小租售比可達(dá)7%的文章，沒猶豫，直接掃了五套。全是當(dāng)時市場上最便宜的那批，總價控制在五十萬出頭。

現(xiàn)在這批房子賬面浮盈多少？小一百萬。

他做的唯一一件事，就是在所有人盯著均價說“沒漲”的時候，把低價房源先拿走了。

成交活躍的小區(qū)，房價真漲了

這才是看空者最不愿意面對的真相：整體均價確實(shí)沒漲，但你真正想買的那類房子，價格已經(jīng)變了。

現(xiàn)在去佳園里看房，中介會告訴你：五十萬那批早沒了，現(xiàn)在掛出來的非頂層要七十萬，房東還不怎么談。

這不是個例。成交活躍的剛需板塊、學(xué)區(qū)板塊，低價房源去化速度極快。一旦這批房源被掃完，市場成交均價自然會被拉高——但到那時候，你已經(jīng)買不到了。

看空兄弟們，對這怎么看？

我沒有任何立場，我只是陳述一個正在發(fā)生的事實(shí)：

天津二手房均價確實(shí)沒漲，看空者說得都對。但與此同時，真正有居住價值、有租金回報的房子，低價籌碼已經(jīng)被人撿走了。

你可以繼續(xù)拿著均價數(shù)據(jù)證明自己是對的。但市場永遠(yuǎn)獎勵的是行動的人，而不是拿著統(tǒng)計(jì)報表歡呼的人。

你們現(xiàn)在對房市看多，還是看空呢？