智庫(kù)發(fā)聲
二手房與新房市場(chǎng)深度捆綁、競(jìng)相降價(jià)已成2025年樓市新痛點(diǎn)。房票支持購(gòu)買二手房、以舊換新，能打通置換鏈條，穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)，同時(shí)匹配拆遷戶多元安置需求，加速舊改。但成效取決于兩點(diǎn)：資金兌付是否及時(shí)閉環(huán)，以及房票投放的實(shí)際規(guī)模。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)專家智庫(kù)

廣州城市更新，再放大招！

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市支持高質(zhì)量城市更新 促進(jìn)精細(xì)化空間治理的規(guī)劃用地管理若干措施》。

其中，明確了房票安置全市通用，大力推廣“房票安置”，并探索其在二手房、以舊換新等場(chǎng)景應(yīng)用，提升補(bǔ)償安置靈活性與市場(chǎng)流動(dòng)性。

意味著，未來(lái)房票的使用范圍將不再局限于指定的新樓盤，拆遷戶可自由選擇全市范圍內(nèi)的商品房，甚至二手房。這一變化不僅大幅提升了安置靈活性，更重要的是，房票進(jìn)入二手房市場(chǎng)將直接激活存量交易，形成“賣舊買新”的置換鏈條，間接利好新房去庫(kù)存，尤其是在外圍區(qū)域，從而實(shí)現(xiàn)“以房票撬動(dòng)二手房、以二手房帶動(dòng)新房”的市場(chǎng)良性循環(huán)。

廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會(huì)智庫(kù)專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，打造平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，這是舊改推進(jìn)的前提，也是地方政府穩(wěn)樓市的目的。目前，二手房和新房的庫(kù)存都比較大，二者的聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)，二手房不穩(wěn)定、庫(kù)存去化不掉，導(dǎo)致存量物業(yè)價(jià)值下跌，進(jìn)而沖擊到新增交易，導(dǎo)致樓市不穩(wěn)，二者存在競(jìng)相降價(jià)和搶客戶的競(jìng)爭(zhēng)，這是2025年以來(lái)的新現(xiàn)象。因此，房票可以購(gòu)買二手房，也有助于穩(wěn)定二手住房?jī)r(jià)格。

不過，李宇嘉也指出，要疏通房票安置的循環(huán)，就要確保資金到位，房票購(gòu)房后，持票人能迅速兌現(xiàn)，從而形成閉環(huán)。其對(duì)市場(chǎng)的影響，主要看房票安置的規(guī)模，對(duì)二手房的接受度等。總的來(lái)講，不管是對(duì)加速舊改，還是穩(wěn)樓市，都有積極意義，最終的影響還要看實(shí)際投放規(guī)模。

據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，廣州累計(jì)發(fā)放2931張房票，發(fā)放金額40.53億元，已使用1741張房票（跨區(qū)使用335張），消化存量商品房1351套（含9個(gè)車位）。

其中，城中村改造項(xiàng)目中共發(fā)放2680張房票，發(fā)放金額36.30億元。通過房票認(rèn)購(gòu)房源約6671套，認(rèn)購(gòu)面積超68萬(wàn)平方米，認(rèn)購(gòu)資金約118億元。

那么，市場(chǎng)將迎來(lái)什么變化？

對(duì)于購(gòu)房者：未來(lái)核心區(qū)域的危舊房改造將加速推進(jìn)，更多“老破小”有望通過自主更新或成片改造煥發(fā)新生。同時(shí)，房票的流動(dòng)性增強(qiáng)，也為二手房市場(chǎng)注入了新的購(gòu)買力。

對(duì)于開發(fā)商：政策的核心導(dǎo)向是 “以盈利空間換取公共配套”。愿意參與城市更新、主動(dòng)配建公共設(shè)施的房企，將獲得更寬松的規(guī)劃條件和成本優(yōu)勢(shì)；而不具備存量開發(fā)能力的房企，將面臨無(wú)地可拿的窘境。

對(duì)于城市：廣州正在用一套“組合拳”推動(dòng)城市更新從“零星改造”走向“成片連片”，從“政府主導(dǎo)”走向“多元參與”。房票全市通用打通了市場(chǎng)循環(huán)，公服不計(jì)容解決了盈利痛點(diǎn)，跨宗地更新突破了物理邊界。這套政策如果落地順暢，廣州的城市更新有望進(jìn)入真正的“快車道”。

《措施》提出規(guī)劃資源五大政策“工具包”如下：

《措施》推出規(guī)劃彈性“工具包”。在將城市更新納入國(guó)土空間規(guī)劃“一張圖”管理的基礎(chǔ)上，深化“單元+地塊”剛彈結(jié)合的詳細(xì)規(guī)劃編制機(jī)制，創(chuàng)新詳細(xì)規(guī)劃彈性管控機(jī)制；支持同步推動(dòng)用地報(bào)批組卷、規(guī)劃條件核發(fā)、建筑工程設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)文件并聯(lián)審查，縮短審批時(shí)間，加速項(xiàng)目建設(shè)；制定土地混合開發(fā)和空間復(fù)合利用正面清單和管控要求，鼓勵(lì)功能復(fù)合與設(shè)施共享，系統(tǒng)增強(qiáng)規(guī)劃在實(shí)施中的適應(yīng)性與引導(dǎo)力。

《措施》推出土地整備“工具包”。強(qiáng)化城市更新與土地儲(chǔ)備整備聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推動(dòng)成片連片更新；創(chuàng)新市區(qū)兩級(jí)建設(shè)用地“指標(biāo)池”機(jī)制，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地；支持通過土地置換和整合周邊“三地”促進(jìn)空間規(guī)整；系統(tǒng)推進(jìn)工業(yè)用地連片整合與“工改工”做地，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間；按照尊重歷史、依法依規(guī)原則，妥善處置歷史遺留建設(shè)用地問題，無(wú)需新增建設(shè)用地指標(biāo)；允許已納入低效用地再開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)的歷史遺留建設(shè)用地上建筑物保留并完善登記手續(xù)；大力推廣“房票安置”全市通用，并探索其在二手房、以舊換新等場(chǎng)景應(yīng)用，提升補(bǔ)償安置靈活性與市場(chǎng)流動(dòng)性。

《措施》推出土地供應(yīng)“工具包”。創(chuàng)新多元化供地方式，涵蓋公開出讓、帶方案出讓、長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，支持市場(chǎng)主體靈活獲取土地；允許符合條件用地權(quán)屬人簽訂變更協(xié)議自主改造，并探索工業(yè)、商服用地使用權(quán)續(xù)期機(jī)制，增強(qiáng)產(chǎn)權(quán)人改造積極性；優(yōu)化工業(yè)用地與城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目出讓金計(jì)收規(guī)則，可分期或緩繳，切實(shí)降低改造成本；利用“廣州招商土地超市”，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目地塊信息一站式公開與精準(zhǔn)對(duì)接；支持危舊房拆除重建項(xiàng)目跨宗地成片更新，提升空間利用效率與功能活力；探索存量土地和空間的短期利用，不影響規(guī)劃實(shí)施前提下短期利用批而未供、儲(chǔ)備用地，盤活空置地塊，增強(qiáng)市場(chǎng)活力。

《措施》推出規(guī)劃許可“工具包”。允許城市更新項(xiàng)目在不突破地塊總建筑面積和住宅建筑面積、不減少公益設(shè)施等前提下，依正面清單對(duì)地塊功能用途進(jìn)行實(shí)施深化，精簡(jiǎn)審批流程，促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施；利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國(guó)家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可進(jìn)行臨時(shí)轉(zhuǎn)換用途5年過渡，并明確具體審批流程，提供精準(zhǔn)服務(wù)；支持城市更新項(xiàng)目增加公服設(shè)施，增加的建筑面積不計(jì)容；支持微更新項(xiàng)目規(guī)劃許可豁免，明確存量建筑調(diào)整用途無(wú)需規(guī)劃許可情形，全面壓縮審批時(shí)間、提高管理彈性；推動(dòng)成片連片加裝電梯，免于規(guī)劃許可。

《措施》推出不動(dòng)產(chǎn)登記“工具包”。創(chuàng)新推出城市更新預(yù)告登記服務(wù)，維護(hù)改造主體與被拆遷人權(quán)益；對(duì)危舊房拆除重建等項(xiàng)目提供按戶首次登記服務(wù)；支持帶建筑收儲(chǔ)供應(yīng)，簡(jiǎn)化保留建筑登記材料；允許分期辦理產(chǎn)權(quán)證以便于項(xiàng)目融資，同步實(shí)行“多驗(yàn)合一”與“驗(yàn)收即發(fā)證”，大幅壓縮辦證周期；全面推行“一碼管地”，通過不動(dòng)產(chǎn)單元代碼串聯(lián)項(xiàng)目管理全生命周期，實(shí)現(xiàn)信息共享、業(yè)務(wù)協(xié)同與監(jiān)管透明，有力支撐城市更新項(xiàng)目閉環(huán)運(yùn)行與產(chǎn)權(quán)高效配置。

來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州日?qǐng)?bào)、樂居財(cái)經(jīng)

--THE END--

本刊法律顧問：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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