智庫發(fā)聲
二手房與新房市場深度捆綁、競相降價已成2025年樓市新痛點。房票支持購買二手房、以舊換新，能打通置換鏈條，穩(wěn)定二手房價，同時匹配拆遷戶多元安置需求，加速舊改。但成效取決于兩點：資金兌付是否及時閉環(huán)，以及房票投放的實際規(guī)模。

——廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會專家智庫

廣州城市更新，再放大招！

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市支持高質(zhì)量城市更新 促進精細化空間治理的規(guī)劃用地管理若干措施》。

其中，明確了房票安置全市通用，大力推廣“房票安置”，并探索其在二手房、以舊換新等場景應用，提升補償安置靈活性與市場流動性。

意味著，未來房票的使用范圍將不再局限于指定的新樓盤，拆遷戶可自由選擇全市范圍內(nèi)的商品房，甚至二手房。這一變化不僅大幅提升了安置靈活性，更重要的是，房票進入二手房市場將直接激活存量交易，形成“賣舊買新”的置換鏈條，間接利好新房去庫存，尤其是在外圍區(qū)域，從而實現(xiàn)“以房票撬動二手房、以二手房帶動新房”的市場良性循環(huán)。

廣東省城市創(chuàng)新發(fā)展研究會智庫專家、廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，打造平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場環(huán)境，這是舊改推進的前提，也是地方政府穩(wěn)樓市的目的。目前，二手房和新房的庫存都比較大，二者的聯(lián)動性增強，二手房不穩(wěn)定、庫存去化不掉，導致存量物業(yè)價值下跌，進而沖擊到新增交易，導致樓市不穩(wěn)，二者存在競相降價和搶客戶的競爭，這是2025年以來的新現(xiàn)象。因此，房票可以購買二手房，也有助于穩(wěn)定二手住房價格。

不過，李宇嘉也指出，要疏通房票安置的循環(huán)，就要確保資金到位，房票購房后，持票人能迅速兌現(xiàn)，從而形成閉環(huán)。其對市場的影響，主要看房票安置的規(guī)模，對二手房的接受度等。總的來講，不管是對加速舊改，還是穩(wěn)樓市，都有積極意義，最終的影響還要看實際投放規(guī)模。

據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，廣州累計發(fā)放2931張房票，發(fā)放金額40.53億元，已使用1741張房票（跨區(qū)使用335張），消化存量商品房1351套（含9個車位）。

其中，城中村改造項目中共發(fā)放2680張房票，發(fā)放金額36.30億元。通過房票認購房源約6671套，認購面積超68萬平方米，認購資金約118億元。

那么，市場將迎來什么變化？

對于購房者：未來核心區(qū)域的危舊房改造將加速推進，更多“老破小”有望通過自主更新或成片改造煥發(fā)新生。同時，房票的流動性增強，也為二手房市場注入了新的購買力。

對于開發(fā)商：政策的核心導向是 “以盈利空間換取公共配套”。愿意參與城市更新、主動配建公共設(shè)施的房企，將獲得更寬松的規(guī)劃條件和成本優(yōu)勢；而不具備存量開發(fā)能力的房企，將面臨無地可拿的窘境。

對于城市：廣州正在用一套“組合拳”推動城市更新從“零星改造”走向“成片連片”，從“政府主導”走向“多元參與”。房票全市通用打通了市場循環(huán)，公服不計容解決了盈利痛點，跨宗地更新突破了物理邊界。這套政策如果落地順暢，廣州的城市更新有望進入真正的“快車道”。

《措施》提出規(guī)劃資源五大政策“工具包”如下：

《措施》推出規(guī)劃彈性“工具包”。在將城市更新納入國土空間規(guī)劃“一張圖”管理的基礎(chǔ)上，深化“單元+地塊”剛彈結(jié)合的詳細規(guī)劃編制機制，創(chuàng)新詳細規(guī)劃彈性管控機制；支持同步推動用地報批組卷、規(guī)劃條件核發(fā)、建筑工程設(shè)計方案、施工圖設(shè)計文件并聯(lián)審查，縮短審批時間，加速項目建設(shè)；制定土地混合開發(fā)和空間復合利用正面清單和管控要求，鼓勵功能復合與設(shè)施共享，系統(tǒng)增強規(guī)劃在實施中的適應性與引導力。

《措施》推出土地整備“工具包”。強化城市更新與土地儲備整備聯(lián)動機制，推動成片連片更新；創(chuàng)新市區(qū)兩級建設(shè)用地“指標池”機制，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)項目落地；支持通過土地置換和整合周邊“三地”促進空間規(guī)整；系統(tǒng)推進工業(yè)用地連片整合與“工改工”做地，保障優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間；按照尊重歷史、依法依規(guī)原則，妥善處置歷史遺留建設(shè)用地問題，無需新增建設(shè)用地指標；允許已納入低效用地再開發(fā)試點項目庫的歷史遺留建設(shè)用地上建筑物保留并完善登記手續(xù)；大力推廣“房票安置”全市通用，并探索其在二手房、以舊換新等場景應用，提升補償安置靈活性與市場流動性。

《措施》推出土地供應“工具包”。創(chuàng)新多元化供地方式，涵蓋公開出讓、帶方案出讓、長期租賃、先租后讓、彈性年期出讓等，支持市場主體靈活獲取土地；允許符合條件用地權(quán)屬人簽訂變更協(xié)議自主改造，并探索工業(yè)、商服用地使用權(quán)續(xù)期機制，增強產(chǎn)權(quán)人改造積極性；優(yōu)化工業(yè)用地與城鎮(zhèn)危舊房改造項目出讓金計收規(guī)則，可分期或緩繳，切實降低改造成本；利用“廣州招商土地超市”，推動城市更新項目地塊信息一站式公開與精準對接；支持危舊房拆除重建項目跨宗地成片更新，提升空間利用效率與功能活力；探索存量土地和空間的短期利用，不影響規(guī)劃實施前提下短期利用批而未供、儲備用地，盤活空置地塊，增強市場活力。

《措施》推出規(guī)劃許可“工具包”。允許城市更新項目在不突破地塊總建筑面積和住宅建筑面積、不減少公益設(shè)施等前提下，依正面清單對地塊功能用途進行實施深化，精簡審批流程，促進項目實施；利用存量土地、房產(chǎn)資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可進行臨時轉(zhuǎn)換用途5年過渡，并明確具體審批流程，提供精準服務；支持城市更新項目增加公服設(shè)施，增加的建筑面積不計容；支持微更新項目規(guī)劃許可豁免，明確存量建筑調(diào)整用途無需規(guī)劃許可情形，全面壓縮審批時間、提高管理彈性；推動成片連片加裝電梯，免于規(guī)劃許可。

《措施》推出不動產(chǎn)登記“工具包”。創(chuàng)新推出城市更新預告登記服務，維護改造主體與被拆遷人權(quán)益；對危舊房拆除重建等項目提供按戶首次登記服務；支持帶建筑收儲供應，簡化保留建筑登記材料；允許分期辦理產(chǎn)權(quán)證以便于項目融資，同步實行“多驗合一”與“驗收即發(fā)證”，大幅壓縮辦證周期；全面推行“一碼管地”，通過不動產(chǎn)單元代碼串聯(lián)項目管理全生命周期，實現(xiàn)信息共享、業(yè)務協(xié)同與監(jiān)管透明，有力支撐城市更新項目閉環(huán)運行與產(chǎn)權(quán)高效配置。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州日報、樂居財經(jīng)

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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