這兩個(gè)城市分別是香港和上海。

沒想到吧，兩個(gè)最紙醉金迷的城市當(dāng)下賣爆房子的居然是老破小！

上周我出去轉(zhuǎn)了一圈，主要是拜訪了香港和上海的朋友，來聽聽她們?cè)趺凑f。

1

去香港啥也沒干，就聽兩個(gè)朋友七嘴八舌的討論最近香港的房?jī)r(jià)了。

她們都是前兩年帶小孩來香港這邊生活，然后也都在去年買了港房的曾經(jīng)的內(nèi)地朋友。

據(jù)她們的描述，情況大概是這樣的。

香港房?jī)r(jià)大約20 18 年進(jìn)入調(diào)整， 持續(xù) 下行 了六七年，然后是到了24年底 2025年 初 開始復(fù)蘇。 到25年底開始出現(xiàn)價(jià)格的反彈。

而她們基本上都買在了反彈前，所以對(duì)此很有發(fā)言權(quán)。

像我這種來自內(nèi)地的，房子買在高點(diǎn)的朋友，此刻很難共情她們激動(dòng)的情緒。

我這兩個(gè)朋友是先后買入了四五十平米的 二室 ，總價(jià)都在七八百萬左右。單價(jià)基本基本接近20萬。

我去看過這兩套房子，雖然房子小，但 好在香港 是算實(shí)際面積，所以要比國(guó)內(nèi)四五十平米的大三分之一 。 然后就是地段不錯(cuò)， 小區(qū)環(huán)境、房況也維護(hù)得不錯(cuò)。

但如果讓我下手買，我還真不一定能下得去手。

主要是國(guó)內(nèi)房子確實(shí)把我拖怕了，再一個(gè)香港房?jī)r(jià)是真貴啊，單價(jià)二三十萬，對(duì)比國(guó)內(nèi)北上深房?jī)r(jià)，估計(jì)就算是一線城市的朋友來也會(huì)覺得貴，更何況我這種來自國(guó)內(nèi)二三城市的，更覺得二三十萬的房?jī)r(jià)真的已經(jīng)是天價(jià)了。

不過朋友們既然決定來香港工作生活，自然是要快速融入香港物價(jià)體系的。

所以去年她們買房的那段時(shí)間，天天和我聊到半夜一兩點(diǎn)。我知道她們的人生規(guī)劃，肯定是不能勸她們?cè)俚鹊龋€好24年我在香港有差不多7天左右的深度調(diào)研，也給了她們一些目前看起來很有價(jià)值的建議。

這次見面，我讓她們談一下對(duì)當(dāng)下香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的感受，她們說別看房?jī)r(jià)貴，漲起來也很給力，她們買入到現(xiàn)在，不到一年的時(shí)間都有四五十萬的收益了。然后就是香港房子 不愁租 ， 他們的房子如果出租，基本上毛租金回報(bào)率超過3%。

還有就是香港 無論 多老的 房子， 就算是長(zhǎng)期出租的房子，保養(yǎng)、清潔還有物業(yè)服務(wù)也都很到位，你去看的時(shí)候也不會(huì)覺得這房子太寒磣了。所以，香港 物業(yè)費(fèi) 是真很貴，比如樓齡一二十年的次新房， 一平米 要四五十 塊錢/月了。

那她們的最新想法是，既然現(xiàn)在香港樓市處在上漲通道，手里有條件的，還可以再買，所以最近她們又在看房了。

那香港房?jī)r(jià)為什么會(huì)開始上漲呢？我覺得有三個(gè)原因：

一是，香港這幾年的搶人政策。

確實(shí)是吸引了小十萬內(nèi)地中青年托家?guī)薜膩硐愀哿恕１热缥疫@兩個(gè)朋友就比較典型內(nèi)地二三線城市高學(xué)歷小中產(chǎn)，那么新晉購買力涌入，買家多了，價(jià)格自然就反彈了。

二是，香港老破小租售比比貸款利率還高。

這批內(nèi)地涌入的購買力，主力購買的還是香港二三平、四五十平米的老破小，總價(jià)段五六百萬的房子，像我朋友買入的都算總價(jià)段高的房子了。

那么如果按照五六百萬總價(jià)計(jì)，很多人一算賬， 租金 差不多抵 月供 了 ， 那 就 不如 直接買一套了。

現(xiàn)在香港房貸參考利率大約是3.25%。 內(nèi)地 身份首付比例是30%，香港身份是10%。 很多房子的毛租金回報(bào)率確實(shí)是超過了房貸利率了。

三是，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了六七年了，也就是跌著跌著就到底了。

其實(shí)這樣對(duì)比國(guó)內(nèi)大城市，大概率 也 是會(huì)跌著跌著到底的。只是不知道是什么時(shí)候。

更重要的是，香港房?jī)r(jià)確實(shí)有看得見的漲幅，這就讓一部分觀望的人擔(dān)心，一旦房?jī)r(jià)上漲的通道打開，萬一是一輪大行情，豈不是將來再也上不了車？

而最新香港 官方數(shù)據(jù) 也 顯示，2025年香港房?jī)r(jià)大約漲了3%+。 在這種官輿引導(dǎo)下，很多人確實(shí)是 加快了買房的節(jié)奏。 比如我這兩個(gè)朋友。

和她們聊完，不禁感嘆，熟悉的感覺又回來了，就是追漲殺跌，越跌越不買，越漲越買。

2

隨后我又去了趟上海，和上海的朋友也是聊最新的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

朋友說，外界傳言是真的。上海二手房成交量確實(shí)是非常大，導(dǎo)致每到周六，房產(chǎn)交易中心的系統(tǒng)都要崩三次，就是量太大了。

我也找了上海做房地產(chǎn)中介的朋友詢問數(shù)據(jù)，然后她給我發(fā)了這張圖片——

從數(shù)據(jù)看，上海二手房持續(xù)放量的趨勢(shì)確實(shí)是越來越強(qiáng)烈的。

從周內(nèi)每天500多套到800多套，再到上周內(nèi)每天900多套，按照這個(gè)趨勢(shì)，本周周內(nèi)每天或許可以達(dá)到1000多套。上海的朋友說，看這個(gè)趨勢(shì)，3月上海成交量一定會(huì)突破3萬套的。

所以她本來還在賣的房子已經(jīng)不賣了。擔(dān)心賣完漲價(jià)，賣在大漲前。

我說，既然這樣，你應(yīng)該再買啊？

她說，其實(shí)自己也沒那么有信心。

這點(diǎn)就沒香港朋友那么確定了。我說了香港朋友正在看房買房。

她說，畢竟香港房?jī)r(jià)現(xiàn)在是真的看得見漲幅啊。如果現(xiàn)在上海房?jī)r(jià)也有看得見的漲幅，我肯定也著急去買啊。

我說，這不就是追漲殺跌了嗎？不是說投資都是左側(cè)交易，買在無人問津時(shí)嗎？

朋友笑了笑說，主要是去年、前年小陽春也大概是這樣的情形，可都不能持續(xù)。很多人都是當(dāng)年買入當(dāng)年虧，這種事情發(fā)生一兩回，大家也怕了啊。所以哪怕今年怎么看都應(yīng)該是真的到底了，要反彈了，也還是不敢貿(mào)然進(jìn)場(chǎng)。

我說，關(guān)鍵就是沒真的漲。

朋友說，對(duì)！

3

和她們聊完，回家正好趕上有筆抵押貸到期，然后一個(gè)很尷尬的事情就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)不足，如果續(xù)貸的話，存在不小的缺口。

怎么解決呢？

就是硬填唄！

手續(xù)辦完之后，心是涼颼颼的。

如果你問我此刻想什么，我當(dāng)然是希望香港的兩個(gè)朋友趕快買到合適的房子，上海的朋友此次選擇不趁著小陽春行情賣房的選擇是對(duì)的。

而我自己，更希望的是評(píng)估價(jià)能向上調(diào)一調(diào)，當(dāng)然這肯定只是我現(xiàn)階段美好的想象。

那你如果問我，今年還會(huì)不會(huì)買房。

肯定是會(huì)啊。

因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)普通的不能再普通的普通人，我實(shí)在是想不到我還有什么其它更好的抵御通脹的方法了。今年通脹預(yù)期大家也都是心里有數(shù)的。我也想不到我還能有什么更好的辦法可以加杠桿做多負(fù)債了。

再者作為一個(gè)一直研究買房的房圈人，我在其它領(lǐng)域也確實(shí)沒什么研究，我看很多之前房產(chǎn)大V都轉(zhuǎn)型財(cái)經(jīng)圈，我確實(shí)也不是那塊料。 我還是專心致志的研究房子吧。

最后上個(gè)小廣告吧，鑒于今年小陽春行情確實(shí)和往年大不相同。

一個(gè)是本輪爆火是從老破小市場(chǎng)開始。

雖然是購買力不足的表現(xiàn)，但也是基數(shù)最大的剛需群體，那最終能不能自下而上催動(dòng)改善和中高端市場(chǎng)？參照目前香港樓市，上海是極有可能的。

另一個(gè)是前年、去年小陽春行情基本上是先降價(jià)才有成交量，而今年沒有明顯降價(jià)，成交量依然逐步放大。 這一點(diǎn)不僅僅是上海，而是波及全國(guó)樓市的現(xiàn)象，這也給了 此輪小陽春量升價(jià)漲的遐想空間。

不管怎樣， 到現(xiàn)在還關(guān)注房子的，無論是盼著解套的還是觀望最佳時(shí)機(jī)的， 大家可以加入《米宅富人圈》，我們本周將開啟新一輪的國(guó)內(nèi)核心城市房產(chǎn)考察，屆時(shí)我將在富人圈內(nèi)同步更新相關(guān)內(nèi)容。

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THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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