寧海商場未消防驗收出租 商戶維權敗訴被判付租 43 萬

“租了商鋪卻因消防未驗收無法開業，被迫退場后反而要支付43萬余元租金？并因此遭受了近百萬元的裝修損失”。近日，寧波商戶孔先生的遭遇引發廣泛關注。這場橫跨五年的商鋪租賃糾紛，不僅牽扯出違規出租、司法程序違法等多重問題，商戶的維權艱難令人深思。此前本媒體曾就此事進行過報道，稿件發布后因故下架，也從側面印證了普通商戶維權之路的重重阻礙。

（嘉隆廣場現場照片，涉事方提供）

大型商場（特殊建設工程）消防未驗收，無奈半程退場

2020年10月22日，孔先生與杭州億聯房產營銷策劃有限公司簽訂《嘉隆廣場（商鋪）租賃合同》，租下寧海縣嘉隆廣場780.61平方米的商鋪，租期3年，約定租金29元/平方米/月，每年免租4個月。彼時的孔先生并未知曉，他所租賃的商鋪所在的嘉隆廣場，雖為總投資3.5億元的招商引資重點項目，且是集住宅、商務辦公、酒店、商場于一體的大型商住綜合體，屬于人員密集的特殊建設工程，涉及到公共安全問題，竟遲遲未完成消防驗收。

（租賃合同，涉事方提供）

公開信息顯示，嘉隆廣場的產權所有人為寧波寧海嘉龍恒業投資管理有限公司，該公司早在2020年5月就將這一綜合體委托給億聯公司運營。

（委托經營管理合同，涉事方提供）

2020年10月至2021年3月，廣場完成裝修施工并按消防要求整改設施，但在2021年8月，該廣場商鋪竟公然在未經消防驗收的情況下對外投入使用。

（現場圖片，涉事方提供）

（現場圖片，涉事方提供）

“沒有消防驗收合格證，根本辦不了開業所需的消防手續，商鋪裝修都已基本完成，大部分家具樣品己經進入店鋪，一天生意都沒做過。”孔先生表示，迫于合法合規經營的壓力，他只得在2022年2月底黯然退場。

而嘉隆廣場的消防驗收進程，更是讓孔先生難以接受：2022年7月18日，該廣場才取得《特殊建設工程消防驗收意見書》（俗稱“一消”）；同年12月8日出現的《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查意見書》（俗稱“二消”），竟并非嘉隆廣場所有，而是直接冒用了其他公司的消防合格證，此時孔先生已經退場近10個月。

（一消，涉事方提供）

（二消，涉事方提供）

值得一提的是，早在2022年3月21日，寧海縣住房和城鄉建設部門就已認定嘉龍公司的違法行為，其因違反《消防法》第十三條規定，被處以3萬元罰款。該條款明確要求，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或驗收不合格的，禁止投入使用，而“禁止投入使用”自然包含出租、經營等相關行為。

守法卻敗訴，43萬余元租金判罰引多重質疑

讓孔先生始料未及的是，2025年3月25日，億聯公司竟以拖欠租金為由，將他訴至寧海縣人民法院，索要支付租金438973元及律師費、擔保費等。

2025年5月6日，一審法院開庭審理后認定租賃合同有效，判決孔先生支付相關費用。孔先生不服提起上訴，并提交電費清單、情況說明,以及商場制作的商戶表格中明確寫明退場等證據佐證2022年2月底退場的事實，同時主張“被上訴人在庭審中承認‘退場’”。但二審寧波中院認為一審程序存在瑕疵但已補正，最終駁回上訴，維持原判。

就案件審理中存在的多處爭議點，孔先生對此提出多項異議：其一，孔先生稱，億聯公司在商場未通過消防驗收的情況下出租商鋪，導致商戶無法合法營業，卻要求商戶支付全額租金，此舉違背“過錯責任”原則。孔先生表示其已嚴格遵守消防法相關規定，同時提出，涉事商場作為人員密集的特殊建設工程，未通過消防驗收不應具備經營條件。其二，孔先生提出，一審法院在判決書確認的2022年7月消防驗收意見書和2022年12月消防安全檢查意見書，對方未進行舉證，亦未經過其本人與代理人質證，該行為違背了《民事訴訟法》“證據需經當事人質證方可采信”的強制性規定。對于二審期間的“補正質證”，孔先生認為該操作難以彌補已造成的不良影響。此外，同年12月8日獲得的《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查意見書》并非出租給其嘉隆廣場商鋪的消防合格證，而是屬于寧海易聯商業管理有限公司的相關文件。兩者在經營主體、場所面積、地理位置均不相同。其就該問題提出的質證意見被指未在判決書中提及。而審理中調取的關鍵“二消”證據，被指系“冒用”其它公司消防合格證明。其后通過政府信息公開查詢得知，嘉隆廣場至今未取得合法“二消”合格證；其三，審理中未積極核實因消防問題無法合規經營的客觀事實和法律規定，與公開司法判例中“屬于人員密集的特殊建設工程、未經消防驗收或驗收不合格的商鋪租賃合同無效”的裁判標準相悖。

(涉事方提供)

2025年10月，寧海縣住建部門在給孔先生的答復函中進一步明確：“大型商場建筑面積約2萬多平方米，屬于特殊建設工程”，“未經消防驗收，禁止投入使用”。關于出租行為的效力，需由法院依據《民法典》作出認定；而根據《民法典》相關規定，違反法律強制性規定的民事法律行為無效。

（答復函，涉事方提供）

寧波本地曾有類似判例：同樣是未通過消防驗收的人員密集場所，法院直接認定出租運營行為違法，判決合同無效并由出租方退還租金。即便只是小型養老院，裁判邏輯也清晰一致，可到了嘉隆廣場這一大型商場糾紛中，結果卻截然相反，令人費解。

3萬罰款VS43萬租金，消防法規定成“擺設”

這起租賃糾紛的核心矛盾，集中體現在孔先生作為承租商戶的維權困境上。嘉隆廣場違規出租未經消防驗收的商鋪，產權方嘉龍公司僅被處以3萬元行政處罰，而承租商戶孔先生卻被法院判決支付43萬余元租金，金額相差懸殊。

孔先生作為承租商戶，在此次糾紛中始終遵守法律規定，卻因出租方的違規行為蒙受裝修、租金等多重損失，還在司法訴訟中敗訴。而億聯公司作為專業的房產營銷公司，在商場未通過消防驗收仍對外出租，存在明顯過錯，卻將自身違規帶來的損失轉嫁給租戶，不僅與民法中的過錯責任原則相悖，更讓遵守規章制度的孔先生寒心。

2026年3月，寧海縣消防救援大隊在相關公開信息答復中表示“經檢索，沒有申請公開的政府信息”，未查詢到嘉隆廣場的《公眾聚集場所投入使用、營業前消防安全檢查意見書》，這進一步坐實了嘉隆廣場至今未通過合法“二消”驗收的事實。

（告知書，涉事方提供）

維權陷困境：商戶盼法律能得到嚴格遵守，程序違規能及時糾正，守法者的權益能夠得到及時保護

如今，孔先生仍在堅持維權，他的合理訴求十分明確：糾正司法程序中的嚴重違法行為，撤銷一、二審判決，駁回億聯公司的租金訴求；確認案涉租賃合同因違反法律強制性規定而無效，并要求涉事方賠償自己的裝修損失。

“自己的合法權益一定要維護，更要讓法律能被有效遵守，不能讓守法者寒心。”孔先生表示，據公開的裁判信息網了解到寧海法院在涉及其它人員密集的大型商場有關此類案件確是支持消防驗收沒通過，違法需要賠償商戶損失的案例。他希望通過自身的維權經歷，讓司法機關統一“未經消防驗收租賃合同效力”的裁判標準，維護法律適用的一致性與權威性，讓實體正義、程序正義真正落地，讓每一個守法者都能得到法律的保護。