廣東
鄭志剛到底是如何把一盤好棋給走臭了呢？要知道鄭裕彤去世的時候，留下的是一個2000億資產的帝國。鄭裕彤不愧是香港四大富豪之一，眼光、能力都是歷史級別。
他是在2016年去世，我們看看他去世之后給后人留下的局面到底有多好。2013年開始，就在李嘉誠開始甩賣內地資產的一年之后，鄭裕彤也啟動賣賣賣模式。這一年他賣掉了新世界中國旗下的上海豐盛皇朝項目，套現80億。
隨后鄭裕彤跟許家印達成了世紀大交易，他把位于海口、武漢、北京、成都等多個城市，總計9個項目打包賣給了恒大，套現了339億。
在2011年鄭裕彤還把家族控制多年的周大福在香港上市，融資159億。另外他還花了200億把新世界中國給私有化了。
可以說這個時候，鄭裕彤留下的是一個資金充足，負債率合理的商業帝國，家族資產也高達2000億港幣。
可是2016年鄭裕彤去世之后，一切就變了。鄭裕彤雖然讓兒子鄭家純接班，但是鄭家純也已經70來歲，而且身體也不好，因此鄭家的生意是交給了鄭家純的四個子女來管理。
鄭志雯管理周大福跟酒店生意，鄭志剛管地產生意。鄭志明跟鄭志亮一個管基建生意，一個管理私人投資。作為長孫，鄭志剛自然也是全盤的管理者。
鄭志剛年輕氣盛，他就跟30年前，自己的父親一樣。鄭家純第一次接班的時候，也曾經大舉投資，導致公司負債率迅速上升。后來還是鄭裕彤不得不再次出山，才成功挽回了局面。
鄭志剛也是如此。2016年他開始接手之后，就大刀闊斧的改革，第一個改革就是在內地大舉發展K11商場。這個商業中心品牌是鄭志剛創辦的，他創造性的把藝術跟商業結合，最初確實獲得了成功。
短短幾年時間，新世界發展在內地就落地了13座K11商場。這些商場單體投資都在30億左右，光是這13座K11預估總計投資就得超過300億。
同一年，新世界發展先是聯合和周大福以42.07億元，拿下深圳前海桂灣片區地塊，隨后12月又和招商蛇口聯合斥資89億元，拿下深圳蛇口太子灣地塊。
2019年7、8月，新世界發展更是在4天時間里，合計投資138億元，在杭州、寧波等地接連拿下地塊。
另外他還砸了上百億拿下廣州兩個舊改項目，166億拿下廣西龍光貴武高速40%的股權。當時新世界發展號稱在內地投資2000億，可公開查詢的數據，總計投資也是在千億以上。
這一頓操作確實猛如虎，新世界發展的總資產在2022年達到巔峰的6300多億。可是總負債也從2015年的2120億，來到了3478億。新世界發展雖然表面上的負債率一直不到6成，可是實際上算上永續債的話，真實負債率要高得多。
本來新世界發展在香港四大地產公司中實力就是最弱，財務情況也是相對較差的。鄭志剛這一頓操作，直接讓公司踩了一個大雷。2019年內地先是疫情，之后房地產三道紅線，之后是整個行業周期性下跌，樓價一路暴跌。鄭志剛前幾年高價拿的地都成為了燙手山芋。
2024年新世界債務危機正式爆發，當時一年內到期債務322.1億港元，可是公司現金只剩下214.18億。2025年5月30日，新世界發展發布公告，旗下子公司發行的四只永續證券將遞延分派，這個意味著新世界發展自上市之后，第一次債務違約。
與此同時，內地樓市大跌，負債銷售不斷下滑，資產價格大幅度縮水，又讓他們在過去2年半的時間虧損高達300多億。
鄭志剛最終也是灰溜溜辭掉了行政總裁的位置，離開家族公司，獨自去創業了。如今新世界發展市值較巔峰期已經蒸發了上千億。更可怕的是，黑石集團已經準備拿25億美元入股，如果談判成功，新世界發展將不再姓鄭。如今回看，鄭裕彤當年真的是太高明了。
如果鄭志剛接盤之后，不瞎折騰，就守著一畝三分地過日子，等待行業寒冬到來，再趁機抄底，那才是真正高明。可惜他太過著急，最終也是害了家族。
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