房企人事動蕩已經(jīng)不是什么新鮮信息，而最近卓越內(nèi)部，便正經(jīng)歷一場無聲的換血。

近兩年，這家頭頂“深圳CBD之王”光環(huán)的房企，進行了全面戰(zhàn)略收縮——退回深圳大本營。

例如在大灣區(qū)，卓越集團逐漸撤出廣佛等市場，只剩下部分收尾項目。

隨之而來的，是一輪規(guī)模不小的高管離職潮。

近日，有市場消息稱，卓越集團接連失去了多名核心大將。

其中，助理總裁兼廣佛公司總經(jīng)理李志全加入龍光地產(chǎn)。不少業(yè)內(nèi)人士對此感到驚訝，此時加入龍光，壓力未免更大。

但回看卓越集團近幾年在廣佛的表現(xiàn)，似乎也能窺探出高管們出走的真正原因。

時間倒回至2018年-2021年，那是卓越集團在廣佛最風光的一段時間。

2018年，卓越集團首進佛山，以20.39億+5%自持租賃房擊敗其余11家房企，拿下禪城奇槎一宗望江商住地。后來該地塊開發(fā)為卓越淺水灣，2019年3月首次開盤便取得去化65%的不俗成績。

接下來，卓越又相繼在佛山樂從、陳村等板塊拿地，并介入舊改。

而看到佛山市場的成功之后，卓越集團在2021年高調(diào)殺入廣州。

有多高調(diào)？不少業(yè)內(nèi)人士評價稱：“深圳過江龍在廣州大殺四方。”

2021年1月，廣州首場集中土拍，黃埔東風化工廠地塊引發(fā)15家房企競價88輪，并達到最高限價后進入搖號環(huán)節(jié)。

最終，卓越憑借“運氣+鈔能力”，拿下這宗黃埔曾經(jīng)的第二貴宅地（如今第六），成交價為19.43億元+配建12600㎡，樓面價高達27105元/㎡。

3個月后，卓越再次在廣州大揮手筆，以約30億元的總價拿下番禺橋南地塊，成交樓面價24705元/㎡，溢價率45%。

這兩宗地塊，卓越集團均擊退了多個深耕廣州多年的老牌開發(fā)商，其中甚至不乏有保利、中海等國央企。

也正是這兩宗地塊，讓廣州房地產(chǎn)市場看到了這位“深圳過江龍”的狠勁。

彼時市場都在問：這家在深圳締造了多座城市地標的房企，能給廣州帶來什么？

在番禺，卓越帶來了全國第八座晴翠系產(chǎn)品——卓越·晴翠府。

而在黃埔，其則與招商合作打造卓越招商·臻瓏府。

這兩個項目，一開始的定位都挺高的，但可惜，來得有點晚了。

2021年正是廣州樓市的“分水線”，一二手成交高開低走，尤其下半年買家信心嚴重不足。

再加上當時廣州樓市調(diào)控政策較為嚴苛，卓越的廣州之路更加難走。

例如卓越招商·臻瓏府便被政府限價，2021年10月開盤前吹風價4.8-5萬元/㎡。

而當時有業(yè)內(nèi)人士表示，2.7萬元/㎡的樓面價，再加上各種成本費用，要賣到5萬+，開發(fā)商才有利潤可言。

但現(xiàn)實是，2021年項目首次開盤，其成交均價僅約4.7萬元/㎡。（數(shù)據(jù)來源：金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家）

后來項目甚至越賣越便宜，2022年降至4.3-4.4萬/㎡，2023年4.1-4.2萬/㎡，到2024年下半年清盤時價格便已經(jīng)跌破4萬元/㎡。

價格持續(xù)下滑是一方面，卓越招商·臻瓏府還曾多次陷入輿論風波，交付延期、質(zhì)量不達標、配套承諾不兌現(xiàn)等。

不過對開發(fā)商而言，項目好歹已售罄，“回血”目的達到了。

同樣在高峰拿地的晴翠府，就沒這么幸運了。

臻瓏府當年拿地當年推，晴翠府卻遲疑了——2021年拿地，2022年才入市，典型的高位拿地、低價賣房。2022年9月開盤前，卓越晴翠府曾吹風4-4.5萬元/㎡，實際開盤在3.6-3.8萬元/㎡。

即便是下調(diào)價格開盤，購房者依舊不買賬，項目首開銷售平平。

金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家數(shù)據(jù)顯示，整個2022年卓越晴翠府僅成交9套房源。

于是，從2023年起項目便開始“貼地價賣房”，全年成交均價僅2.8萬元/㎡。

而降價之路一旦踏上，便已很難回頭，卓越晴翠府2024年成交均價為2.6萬元/㎡，2025年僅為2萬元/㎡。（以上數(shù)據(jù)來源：金牌案場數(shù)字戰(zhàn)隊決策專家）

如今項目二期9棟清棟，部分樓層甚至1.9萬/㎡就能拿下。一套建面約76㎡戶型，總價150萬左右。（數(shù)據(jù)來源：案場銷售口徑）

更麻煩的是，全盤1256套貨量，目前還有296套住宅未售。一個賣了四年的樓盤，去化率僅約76%，其中11棟甚至還未開售。（數(shù)據(jù)來源：陽光家緣）

這個“跌破樓面價”的樓盤，銷售周期還要拖很久。

為什么價格降無可降，銷量依舊平平？短板太明顯了！

第一，沒地鐵。最近的地鐵站都要去到直線距離2公里外的番禺廣場，得公交接駁，出行基本靠自駕或打車。

第二，配套拉胯。周邊以廠房和城中村為主，城市界面落后且沒有大型商業(yè)配套。要去商場，依舊得駕車至番禺廣場附近。

第三，沒有配套學校，附近也沒有家長們公認的口碑學校。產(chǎn)品方面，二期雖是“新規(guī)”，但和市面上層出不窮的“超新規(guī)”比起來，已顯疲態(tài)。

在如今“卷”出天際的廣州市場，晴翠府即便“賣一套虧一套”，也得硬著頭皮繼續(xù)賣。而在佛山，目前卓越也許久未拿地，只剩下賣了多年的兩個尾盤：卓越淺水灣璞寓及卓越·蔚藍星宸。

回顧過去這些年，卓越集團在廣佛可以總結(jié)為：高開低走。

高位拿地、低谷賣房。

如今，集團將戰(zhàn)略重心退回深圳，高管相繼離場。

據(jù)其官方小程序卓小房顯示，卓越在灣區(qū)的在售項目主要集中在它的大本營——深莞惠內(nèi)。

其余的，僅剩下廣州1個、佛山2個、中山1個、珠海2個。

如今時代變了，多個廣州老牌房企都黯然退出廣佛市場，又何況是一個“深圳過江龍”？

隨著戰(zhàn)略收縮，接下來廣佛市場留給卓越集團的，是“來過、大干過”的記憶，以及幾個還在慢慢消化的項目。