文｜鄧浩志

最近樓市小陽春的新聞很多，大家都在琢磨這波行情能維持多久。但最前線的業內都有感覺，這波行情的熱度超過了大家普遍的預期，到底為什么這么爆呢？有越來越多的跡象表明，房地產市場真的見底了。

當然，目前在專業領域里更普遍的觀點是：仍需要時間進一步觀察，但如果市場真的確切見底或回暖了，很可能已經經歷了3到6個月的確切變化。我認為那只能稱為總結，而非預測。而我下面的就是預測。預測當然存在一定不確定性。但預測有預測的價值，供大家參考。

先說我的判斷：

市場已經見底，至少是一個"階段性底部平臺"。也就是說未來2、3年，如果沒有重大利空，沒有不可預測的黑天鵝事件，房價不會再有15%、20%、30%這樣的跌幅。有可能底部震蕩，但震蕩造成房價下行的幅度會在5%左右，極端情況也不太會超過10%。成交量會保持在目前相對高的位置，房價總體平穩為主，甚至在局部會出現房價上漲的情況。

說說理由：

• 從技術層面看

市場的購買力持續增加，顯現強勁需求。很多人會拿這次市場回暖和2024年底926新政那一波比較。我也做了仔細比較，結果如下：2024Q4—2025Q1那波行情的過程大致有三個階段，分別是：成交量反彈——價格企穩并開始反彈——成交量回落。到2025Q2市場開始縮量，之后就是繼續縮量，然后跌價。這波反彈已經可以總結為：中繼反彈。

而這輪行情并不是3月份開始的，我對廣州近兩年新房、二手房每月的成交量價的變動情況，發現其實廣州二手房價在2025年11月跌到這輪低位后就不再下跌，并開始有所反彈。

而成交量則更早，在2025年Q3后期開始已經逐漸增長，到目前為止也經歷三個階段：成交量反彈——價格企穩并開始反彈——成交量保持高位（就是目前這個3月）。這說明，買方有持續的資金進入市場，而房價在最近3個月一直輕微上升，但需求不降反升。這是強勢市場的信號。

• 從投資回報層面看。

目前廣州住房租金回報率在2%左右，另外三個一線城市略低，但也在附近。而前幾年被嫌棄的老破小產品，由于售價低，如今回報率已經高達3%—4%。再看銀行定期存款，一年期不到1%。所以投資房產在回報上已經遠超銀行。

• 政策面。

最近雖然沒有大利好，但也維持住樓市總體寬松的基調。包括歷史最低的首付，最寬松的購房政策，接近最低的利率等等。有時候基本面的改變未必會讓市場立馬改變，這里可能存在傳導時間的問題，存在利好積累從量變到質變的過程。

除以上因素外，還有一些重要的經濟指標也支持樓市可以在目前復蘇。最后，我從事房地產研究這么多年，直覺告訴我市場很可能真的見底了。至于見底之后會怎樣？

樓市見底后，走"L"型的概率大于"V"型的概率。

原因很明顯，這幾年傳統行業表現并不理想，而社會絕大多數人都從事傳統行業，社會主要群體收入不提高，就業不穩定，是不太支持房價普漲的。但在這個"L"型的大趨勢中，我認為不會是一條直線橫盤，而是部分城市、區域、產品可能進入緩慢爬坡，房價有上漲的機會。

• 低總價>高總價>中端改善

以廣州為例，2025年二手200萬總價以下房源成交占比超過60%，這種情況像極了10年前，即極剛的客戶占絕對主導，他們最關心的是買不買得起，而不是房子好不好。能控制總價的緊湊型產品是他們的首選。市場購買力集中在這個價位段，這類型產品會最先導致供不應求，當然也會最先漲價。

其次是1000萬甚至以上的豪宅物業。這又是完全不同的另一個市場。大家也看到去年廣州頂豪物業銷售的火爆（主要是新房市場）。這和新興產業財富高度集中頭部行業，以及少數人群有關。隨著各項高科技產業發展進一步提速，這類高凈值人群總量肯定繼續增加，他們對豪宅的需求也會增長。這一方面產品全新的頂豪產品比老牌豪宅吸引力更強。

最后是面對中產的中端改善型產品。這個客群是上一輪房價上漲周期的購房主力。而過去幾年這個群體是最受傷的，是傳統行業下行受到沖擊最嚴重的群體。這個群體消費力急劇下滑將直接影響這個檔次的住宅市場的復蘇。 所以在戶型上，可能會體現為：緊湊戶型>大戶型>舒適戶型

• 二手房>新房

就廣州而言，目前所有新房都是針對改善的，區別只在于是針對"首改"還是"二改"還是"高端改善"而已。而極剛的群體較大的初次置業群體只能在二手房淘寶。

注意，廣州常住家庭自有住房率大概在55%—60%之間，也就是還有接近一半家庭是沒有自己的住房的，這么大規模的家庭如果現在要買房，多半只能考慮價格相對便宜的二手房。 而新房呢，豪宅像我們上面說的，市場相對更活躍。改善型物業則可能面臨供應過剩，需求萎縮的大趨勢。

• 中心>近郊>遠郊

自從商品房去投資屬性后，郊區物業，尤其生活配套不完善的遠郊房價跌得最厲害。中心城區二手房之所以活躍，是因為配套好，有煙火氣，適合日常使用。

最近我們發現投資客回來了，但這批投資客是沖著租金回報率來的，而不是資產價格上漲，也就是不是沖著房價上漲來的。所以這些資金買入的更多是中心城區的"老破小"，而不是"遠大新"。現在中心城區成了自住投資兩相宜。所以最被看好。

其次是情況稍弱的近郊。遠郊則是"奶奶不親舅舅不愛"，自住客戶嫌配套不足，不方便。投資客戶則嫌棄租客太少，空置概率和回報率太低。

以上種種我的舉例雖然是廣州，但北上深的情況都類同，所以走勢也大差不差。而廣州在四大一線城市中樓市已經是最弱的。如果這輪房地產市場見底，局部房價反彈，北上深的表現大概率會比廣州更好。

個人觀點，僅供參考