廣州今早一場大雨，打得不少上班族措手不及。

但是在番禺的石碁鎮(zhèn)，有個(gè)地方依然人頭攢動(dòng)，高朋滿座，因?yàn)椋?026年番禺區(qū)土地推介與城市合伙人邀約會(huì)在此舉辦。

活動(dòng)的規(guī)格相當(dāng)高，連省國土、教育廳的領(lǐng)導(dǎo)們都出席了，這也說明，這場土地推介會(huì)，并不單純意味著一個(gè)區(qū)的謀劃。

活動(dòng)開始，自然還是番禺的“秀肌肉”環(huán)節(jié)。

番禺提前兩年完成“十四五”目標(biāo)，去年GDP達(dá)到3150億元。

全區(qū)市場主體45.5萬戶，上市公司29家，獨(dú)角獸企業(yè)估值和數(shù)量廣州第一，三個(gè)千億級(jí)企業(yè)海大集團(tuán)、廣汽集團(tuán)、希音集團(tuán)橫跨一二三產(chǎn)。

但最讓人震撼的，是番禺的人才家底，12所高校、20多萬大學(xué)生、73名院士、53個(gè)國家級(jí)科研平臺(tái)、458個(gè)省部級(jí)科研平臺(tái)……這是別的區(qū)想搬都搬不走的“底氣”。

再回歸主題，番禺這次端出來的，是一份沉甸甸的家底。

3.1萬畝土地，拆成四大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、七大片區(qū)。其中產(chǎn)業(yè)用地2.3萬畝，居住用地0.2萬畝，臨時(shí)利用用地0.3萬畝，外加171萬平國資物業(yè)和0.3萬畝留用地。

這次推地，番禺把全區(qū)拆成了七個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)的定位非常清晰。

長隆萬博國際文商旅體融合發(fā)展片區(qū)

粵港澳大灣區(qū)文商旅融合典范區(qū)、世界級(jí)地標(biāo)商圈

這是番禺最成熟的增長極，去年長隆萬博客流1.45億人次，K11、萬象城、廣州足球公園都在這里，交通和商業(yè)配套也都是頂配。

這個(gè)片區(qū)推出的5宗宅地，各有各的稀缺性。

萬博CBD西側(cè)地塊是真正的“王炸”，39畝的體量，容積率僅3.5，距離7號(hào)線、18號(hào)線南村萬博站只有1公里，東風(fēng)東教育集團(tuán)番禺小學(xué)、番雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校這些名校就圍在邊上。

萬博核心區(qū)開發(fā)已經(jīng)接近飽和，這塊地的稀缺性，懂的都懂。

譽(yù)山公園西側(cè)地塊走的是另一條路，它緊鄰譽(yù)山公園，周邊大崗嶺、七星崗森林公園連成一片，是那種“推窗見綠”的生態(tài)盤。

南村鎮(zhèn)中心小學(xué)、南村鎮(zhèn)雅居樂小學(xué)就在旁邊，適合追求寧靜又不想犧牲教育的家庭。

塘埗東地塊主打?yàn)I水，三支香水道南岸，容積率只有2.2，天然具備高端開發(fā)的潛質(zhì)。

地塊西側(cè)還規(guī)劃了兩處教育設(shè)施用地，星執(zhí)學(xué)校、廣州南方學(xué)院番禺附屬中學(xué)也在附近，這種“濱水+低密+名校”的組合，相當(dāng)有吸引力。

大石理念地塊，22畝的“小而美”地塊，適合打造精品社區(qū)。這里是廣佛同城化的前沿陣地，距離地鐵會(huì)江站1.5公里，鄰近規(guī)劃中的佛山地鐵4號(hào)線大維村站。

市廣路地鐵站北側(cè)地塊，背靠金山湖文化公園，坐擁原生山林與湖景生態(tài)，有山、有水、有地鐵、有名校。

廣州南站臨站經(jīng)濟(jì)片區(qū)

粵港澳大灣區(qū)客廳、樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)

南站去年日客流高峰92.2萬，4高鐵、3城際、4地鐵交匯，這種交通能級(jí)，整個(gè)大灣區(qū)找不出第二個(gè)。

但南站片區(qū)的價(jià)值，不在居住，而在“以樞紐聚產(chǎn)業(yè)、以產(chǎn)業(yè)促城市”，這個(gè)片區(qū)的2宗宅地，更像是給南站商務(wù)區(qū)配的“生活底盤”。

幸福涌西側(cè)地塊，緊鄰廣州南站，周邊地鐵2號(hào)線、7號(hào)線、佛莞城際密集，陳村涌、幸福涌雙水系環(huán)繞，住在這里，完全可以暢想“雙城生活”。

南站核心區(qū)地塊，容積率2.5，更偏改善型，緊鄰地鐵2號(hào)線石壁站，南站小學(xué)、石壁街中心幼兒園在側(cè)，石壁四村公園就在旁邊，日常遛娃散步很方便。

新中軸南段（番禺段）片區(qū)

番禺北部門戶、創(chuàng)新島岸

片區(qū)擁有2公里江岸、4條內(nèi)河、26公頃綠地，還傳承著龍舟制造非遺文化。

也正因此，這個(gè)片區(qū)推出繁榮5宗宅地，每一塊都跟“水”有關(guān)。

上漖、廈滘?yàn)I江地塊是真正的“一線江景”，緊鄰規(guī)劃中的地鐵26號(hào)線如意路站，與既有地鐵3號(hào)線廈滘站相距1.3公里。坐在家里就能看到廣州地標(biāo)全景。

值得一提的是，周邊還要建19萬方的商業(yè)地標(biāo)，未來這里會(huì)是文化藝術(shù)與濱水休閑的融合體。

南浦島地塊一期A地塊，緊鄰地鐵2號(hào)線南浦站，最大的亮點(diǎn)是旁邊配了一所42班的九年制學(xué)校，周邊還有南浦里大型商業(yè)綜合體，典型的“地鐵+學(xué)校+商業(yè)”三件套。

南浦半島地塊是這5宗里最大的，達(dá)到299畝，容積率只有2.0，能建近40萬方，這種規(guī)模的一線濱江低密地塊，在廣州幾乎絕版。如果操盤得當(dāng)，這會(huì)是下一個(gè)“星河灣”。

環(huán)大學(xué)城創(chuàng)新區(qū)

粵港澳大灣區(qū)創(chuàng)新策源地、中試驗(yàn)證策源核心

這里是番禺的“最強(qiáng)大腦”。73名院士、20萬大學(xué)生、53個(gè)國家級(jí)科研平臺(tái)，全部集中在這里。

南村科創(chuàng)6宗居住地塊，6宗合并為160畝，緊鄰華南理工大學(xué)（廣州國際校區(qū)）、暨南大學(xué)（番禺校區(qū)），周邊廣臺(tái)高速、興業(yè)大道、市新公路交織，地鐵7號(hào)線板橋站與4號(hào)線新造站都在附近。

東西莊地塊屬于“巨無霸”，達(dá)到了590畝，容積率只有2.0，能建63萬方。北側(cè)靠近地鐵4號(hào)線新造站和城際化龍南站，華南理工大學(xué)廣州國際校區(qū)附屬小學(xué)、番廣附創(chuàng)新城學(xué)校、廣東第二師范學(xué)院番禺附屬初級(jí)中學(xué)環(huán)繞，大體量+多維配套，未來將打造一座“小城市”。

化龍新城地塊地處化龍鎮(zhèn)核心板塊，緊鄰海大科學(xué)園，距離在建的化龍南城際站只有500米，這是典型的“產(chǎn)城融合”項(xiàng)目，下樓就是產(chǎn)業(yè)園，上樓就是家。

獅子洋專精特新企業(yè)集聚片區(qū)

國際新能源汽車零部件供應(yīng)基地、灣區(qū)智能網(wǎng)聯(lián)前沿實(shí)踐區(qū)

這里是番禺第一個(gè)“萬畝千億”平臺(tái)，1.5萬畝產(chǎn)業(yè)用地，已經(jīng)引進(jìn)了123個(gè)項(xiàng)目，總投資超1000億元。

這次雖然沒有推出宅地，但作為番禺產(chǎn)業(yè)底盤最硬的區(qū)域，它的價(jià)值不容忽視，這里的產(chǎn)業(yè)人口，就是周邊宅地未來的接盤主力。

蓮花灣產(chǎn)城融合發(fā)展片區(qū)

廣州市智能網(wǎng)聯(lián)與新能源汽車創(chuàng)新示范園、第二個(gè)“萬畝千億”主戰(zhàn)場

這是番禺產(chǎn)業(yè)底盤最硬的地方，廣汽埃安在這里，產(chǎn)業(yè)鏈從零部件到整車到軟硬件，基本閉環(huán)。

片區(qū)推出的2宗宅地，都是“產(chǎn)業(yè)+居住”的配套盤。

珠三角城際蓮花維修工區(qū)地塊，東南側(cè)遠(yuǎn)眺4A級(jí)景區(qū)蓮花山旅游區(qū)，廣大附中番禺實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣東仲元中學(xué)蓮花灣學(xué)校在側(cè)。工作日在產(chǎn)業(yè)園上班，周末爬蓮花山，這生活節(jié)奏剛剛好。

利豐主體地塊，最大的亮點(diǎn)是南向直面蓮花山風(fēng)景區(qū)，坐擁獅子洋一線江景，形成難得的“山+江”雙重景觀資源。

國際珠寶產(chǎn)業(yè)片區(qū)

世界珠寶“番禺制造”、國際珠寶首飾流行趨勢發(fā)布永久會(huì)址

年加工首飾占全國近三成，港澳轉(zhuǎn)口珠寶約七成出自這里。片區(qū)推出的5宗宅地，集中在市橋核心區(qū)，主打成熟配套。

市橋客運(yùn)站地塊，鄰近地鐵3號(hào)線市橋站，番禺兒童公園、城北公園、丹山公園三園環(huán)抱，省一級(jí)學(xué)校星海中學(xué)近在咫尺。這是典型的“老城芯”地塊，配套不用等，住進(jìn)去就什么都有。

德寶花園東側(cè)地塊，鄰近市橋水道，擁攬一線水岸視野，老城區(qū)的濱水地塊，也屬于香餑餑。

福愉路南側(cè)地塊，臨順德水道而踞，一線江景盡收眼底，廣東番禺中學(xué)、興賢小學(xué)、金沙灣幼兒園等全齡學(xué)府環(huán)伺，香柏華府、越秀可逸江畔等多個(gè)成熟社區(qū)簇?fù)怼＿@是市橋片區(qū)的“江景改善盤”。

番禺區(qū)明珠電氣地塊、華南輪胎地塊，合并為218畝，地處地鐵18號(hào)線、22號(hào)線沿線，駕車15分鐘可到達(dá)萬博商務(wù)區(qū)，屬于“萬博輻射圈”里的性價(jià)比之選。

東環(huán)街市橋貨運(yùn)站地塊，緊鄰星海體育公園、星力動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園、龍美淘商城動(dòng)漫電商園，這是“宜居宜業(yè)”的理想空間，工作在創(chuàng)意園，住在公園旁。

看完所有地塊，不難發(fā)現(xiàn)，番禺這次推出的宅地，分布邏輯很清晰，萬博核心區(qū)只有1宗，說明核心區(qū)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代。

濱江低密地塊集中在南浦半島、上漖廈滘、市橋水道沿線，容積率普遍在1.8-2.5，這是廣州改善客群最想搶的。

學(xué)府地塊集中在環(huán)大學(xué)城、長隆萬博，有高校、有名校、有產(chǎn)業(yè)，這是最有后勁的區(qū)域。

進(jìn)一步總結(jié)，長隆萬博做價(jià)值標(biāo)桿，南站做樞紐經(jīng)濟(jì)，環(huán)大學(xué)城做科創(chuàng)轉(zhuǎn)化，蓮花灣做產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，新中軸南段做濱江封面。

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