地產巨虧背后的萬科，大清算開始了？

文| 文心

首發 | 云海觀星

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出來混，遲早要還的。

風水輪流轉，地產圈的賬，是一筆復雜的、利益交錯的賬，但料峭寒風吹來的時候，每一筆都賴不掉。

如今回頭看，野草般肆意瘋長的四十年，伴隨著改革開放的東風成長起來的房地產行業，或許正在迎來有史以來最大的回調和規范化整治。

最近的萬科，正上演一場堪稱 “刮骨療毒” 的清理大戲 —— 權威消息透露，離職多年的前高管被帶走、昔日紅人栽跟頭、表外舊賬被翻個底朝天，連掌舵十幾年的郁亮都 “技術性退休”，深鐵系全面接盤。

對萬科人來說，甚至房地產行業從業者來說，這背后，有一種山雨欲來風滿樓的壓迫感。

很顯然，萬科的調整，并不是簡單的人事動蕩，更像是行業黃金時代的落幕。

而彼時所有違規操作、利益輸送、風險埋雷，都到了集中清算的時刻。

2026 年 3 月，貴陽萬科原總經理吳忠友被帶走調查，這位早已離職多年的 “區域大佬”，栽在了十余年前與當地國企合作項目的土地獲取、工程發包環節。

同期，曾是郁亮秘書、把云南萬科銷售額從 20 億做到近 200 億的王潤川，2024 年以 “赴港深造” 體面離職，如今也難逃追責。

就連深圳萬科臻山府原操盤手張雍，更是因博商資管相關金融操作被刑偵帶走。

再往前看，原總裁祝九勝 2025 年 10 月被采取刑事強制措施，牽出鵬金所、博商資管等表外融資的利益鏈；深鐵派來救火的辛杰，2025 年 1 月接棒董事長，9 月開會時直接被帶走，問題或追溯至深鐵時期。

一年多來，超 25 位核心高管離職或被查，離職不等于免責，哪怕離崗多年、躲到天邊，只要項目有窟窿，違規問題存在，就逃不過被追責的命運。

這場清算，根源在于萬科過去為高速擴張搭建的 “影子帝國”。

以鵬金所、博商資管為核心，萬科搞出一套復雜的表外融資體系：上市公司資金低息流入財務公司，再通過鵬金所高息貸給員工跟投、合作方周轉，最后經博商資管包裝回流項目，利潤被層層截留到體外平臺，風險卻甩給員工和供應商。

其實，這種操作在房地產行業并不少見。很多人納悶兒，為何當年的恒大，能夠一手撬動兩萬億的大窟窿，其實就是影子操作疊加行業特殊操作留下的后患。

萬科曾經引以為傲的 “小股操盤”，后期徹底變味 —— 萬科只出 5%-10% 的錢，卻通過關聯公司拿走 30%-40% 甚至更高的利潤，合作方擔了大部分資金風險，卻只能分點殘羹冷炙。

原本綁定員工利益的跟投制度，也成了高管套利工具：低息貸款投跟投公司賺高額回報，行業下行時又利用信息優勢優先撤資，讓普通員工血本無歸。

小算盤敲得確實挺響的，沒想到如今被臉盤算！

行業上行時，房價上漲掩蓋了所有問題，潮水一退，才發現全是裸泳的人，這些當年的 “神操作”，如今全成了鐵證。

財務數據更是觸目驚心，把萬科逼到了不得不清算的地步。

2024 年萬科上市 31 年來首次巨虧 494.78 億元，2025 年預虧 820 億元，兩年累計虧超 1314 億元，相當于每天虧 2.2 億元，毛利率跌到 2%，主業幾乎不賺錢。

截至 2025 年三季度末，有息負債 3629 億元，一年內到期債務 1554 億元，貨幣資金僅 657 億元，現金短債比只有 0.43，資金缺口超 900 億元。

所以你看，那個曾經喊著 “活下去” 的行業龍頭，差點直接 “斷氣”，再不刮骨療毒，整個公司都要被歷史包袱拖垮。

于是，大股東深鐵集團從財務投資者變成 “接盤俠”，開啟全面接管。2025 年 1 月辛杰接棒郁亮，9 月被查后深鐵系黃力平接任；2026 年 1 月郁亮 “到齡退休”，3 月黃力平接任法定代表人，深鐵系高管全面入駐核心崗位。

組織上更是動了大手術，撤銷運行近 20 年的 “集團 - 區域 - 城市” 三級架構，改成 “總部 - 城市公司” 兩級管理，把區域 “諸侯” 的權力全收歸總部，徹底終結 “各自為戰” 的亂象。

資金上，深鐵累計提供超 300 億元低息借款，幫萬科拆彈償債、推進債務展期。這場變革，讓萬科從 “職業經理人說了算” 的混合所有制標桿，徹底轉向 “國資深度管控” 的國企模式，既是為了化解危機，也是為了掃清歷史障礙、重建治理體系。

值得一提的是，郁亮的情況與祝九勝、辛杰不同，他配合調查后已恢復履職，所謂 “技術性退休”，更像是為了穩定公司信用、推進債務展期的權宜之計；創始人王石也面臨出境限制，連妻子田樸珺都曾被 “邊控”，足見這場清算的力度之大、范圍之廣。

萬科的這場清算風暴，從來不是針對某個人的 “大清洗”，而是整個房地產行業轉型的縮影。

過去幾十年，隨著行業的一路高歌猛進，房企靠高杠桿、高周轉、高增長野蠻生長，以 “金融創新” 之名搞表外融資、利益輸送，把風險埋得很深。

如今行業進入新周期， “高質量發展、管理紅利” 新階段，監管收緊、市場降溫，所有違規操作都無處遁形。住建部推出項目公司制、主辦銀行制、現房銷售制，就是要堵住資金挪用、風險轉嫁的漏洞，讓行業回歸合規、穩健的本質。

對萬科而言，清算舊賬、國資接盤，或許是重生的唯一機會。但連續巨虧、債務壓頂、市場信心受損，再加上新舊管理文化的碰撞，前路依舊布滿荊棘。

而對整個行業來說，萬科的故事敲響了警鐘：任何企業都不能靠違規擴張走捷徑，合規經營、風險可控、治理完善，才是長久之道。

離任不免責、舊賬終要清，這不僅是萬科的教訓，更是所有企業的生存法則 —— 潮水退去，只有守住底線，才能真正活下去。

常在河邊走，哪有不濕鞋。萬科的命運，其實不只是其自身存在的問題，更是房地產大周期的一面鏡子。

粗暴飛奔，可能確實跑得快，但只有合規經營，才能走得遠。

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