經(jīng)歷過(guò)去幾年市場(chǎng)洗禮，仍然堅(jiān)持未暴雷的民企已經(jīng)鳳毛麟角，新城控股便是其中之一。

3月27日，新城控股（601155,SH）發(fā)布2025年度報(bào)告，整體來(lái)看公司此前遵行的雙輪驅(qū)動(dòng)模式受阻，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入大幅下降拖累業(yè)績(jī)，但租金收入仍然保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，成為重要壓艙石。

地產(chǎn)銷售滑坡拖累整體業(yè)績(jī)

年報(bào)顯示，2025年全年新城控股營(yíng)業(yè)收入530.12億，較2024年（889.99億）下滑40.44%；利潤(rùn)總額20.75億，較2024年（29.06億）減少28.62%，該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比2023年均出現(xiàn)腰斬。

歸母凈利潤(rùn)方面，在2024年出現(xiàn)短暫反彈后，2025年再次下滑，全年歸母凈利潤(rùn)6.8億，同比減少9.61%。

新城控股業(yè)績(jī)持續(xù)下滑主要原因在于公司主營(yíng)業(yè)務(wù)之一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售滑坡。

2025年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售收入390.04億，同比減少48.71%；成本339.2億，同比減少49.47%；毛利率13.03%，同比增加1.31個(gè)百分點(diǎn)。

分省份來(lái)看，大本營(yíng)江蘇省是營(yíng)收第一個(gè)貢獻(xiàn)省份，全年?duì)I收104.14億，也是唯一銷售過(guò)百億的省份，但相較2024年仍然出現(xiàn)33.03%跌幅。

租金收入成為集團(tuán)壓艙石

相比于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，新城控股雙輪驅(qū)動(dòng)中的另一輪——商業(yè)運(yùn)營(yíng)依然保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2025年公司物業(yè)出租及管理收入130.36億，同比2024年增加8.37%；成本39.41億，同比增加9.81%；美中不足的是毛利率小幅下降至69.77%。

支撐起新城控股租賃業(yè)務(wù)的是其王牌產(chǎn)品吾悅廣場(chǎng)，截至2025年年底，新城控股已在全國(guó)141個(gè)城市布局207座吾悅廣場(chǎng)，其中已開(kāi)業(yè)在營(yíng)的有178座，開(kāi)業(yè)面積1649.07萬(wàn)平方米，出租率97.86%，這為公司租金收入提供了充足保障。

根據(jù)其年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流量超過(guò)20億人次，同比增長(zhǎng)13.31%，總銷售額970億，同比增長(zhǎng)7.18%。

發(fā)力轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式

基于對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展判斷，新城控股也和其他房企一樣開(kāi)始轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式，并且初見(jiàn)成效。

2025年新城建管內(nèi)部設(shè)置兩個(gè)業(yè)務(wù)組織，即新城萬(wàn)嘉建管、新城宏圖建管，深化推進(jìn)各區(qū)域建管分公司輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展、運(yùn)營(yíng)及管理工作，協(xié)同推進(jìn)輕資產(chǎn)區(qū)域深耕。

新城控股輕資產(chǎn)模式一方面是開(kāi)展代建業(yè)務(wù)，另一方面則是代商業(yè)運(yùn)營(yíng)，最為典型的便是吾悅廣場(chǎng)。

新城控股通過(guò)品牌輸出+招商+運(yùn)營(yíng)管理的模式來(lái)運(yùn)行，自身不持有資產(chǎn)，對(duì)公司來(lái)說(shuō)此舉可以在債務(wù)輕微增加的同時(shí)迅速擴(kuò)張運(yùn)營(yíng)規(guī)模。

在目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的178座吾悅廣場(chǎng)中，重資產(chǎn)模式的148座，輕資產(chǎn)模式30座。如果統(tǒng)計(jì)在建+開(kāi)業(yè)的總計(jì)207座吾悅廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)模式的占到50座，占比超過(guò)24%。

也就是說(shuō)在建的29座吾悅廣場(chǎng)中，有20個(gè)將會(huì)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，足見(jiàn)新城控股轉(zhuǎn)型發(fā)展決心。

新城控股的年報(bào)清晰展現(xiàn)出公司發(fā)展戰(zhàn)略，受到行業(yè)周期波動(dòng)影響下，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受制于前期多布局三四線城市的限制，很難出現(xiàn)爆發(fā)，拖累公司整體業(yè)績(jī)不可避免，但其通過(guò)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)地位，保持住租金基本盤，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。