我們普通人聊起房價，心態多少都有點復雜。買了房的怕跌，沒買房的怕漲，觀望的又怕踏空?？捎羞@么一個人，他十年前說的話，今天翻出來看，簡直像開了天眼。這人就是王石。

2018年9月，深圳大梅沙萬科總部開秋季例會，會場上拉了一條橫幅，白底紅字，就仨字——＂活下去＂。

當時圈內反應特別有意思，有位千億房企的副總裁私下說，萬科就像考了高分還喊題難的學生。誰信??？那會兒恒大在瘋狂擴張，碧桂園勢頭猛得很，融創滿世界并購。整個行業都在拼命加杠桿，誰會把＂活下去＂這種話放心上？

結果呢？恒大爆了，融創也爆了。排在萬科前面后面的大佬，一個個全倒下了。

我們回過頭想想，王石當年到底說了什么。他判斷中國房地產存在巨大泡沫，房價遠遠超出了老百姓的實際購買力。他的原話很直白：如果房價沒有過高，房地產市場沒有泡沫，那宏觀調控到底調的是什么？這邏輯，沒法反駁。

他后來又拋出一個更具體的判斷——房價會＂漸進式下降＂。不是一夜崩盤，而是用三到五年慢慢消化泡沫，最終回落到居民收入能承受的范圍。

他還專門研究過上世紀90年代日本樓市的崩盤史。日本當年是主動刺破泡沫，連續四次加息，短時間內市場直接崩了。王石認為中國走的是另一條路，不斷出臺利好政策，給市場留出調整空間，更可能實現＂軟著陸＂。

這些話擱在幾年前，很多人不以為然。擱到今天再看，每一條都在兌現。

我們翻翻最新數據。國家統計局2026年3月16日公布的數字：2026年1至2月，全國房地產開發投資9612億元，同比下降11.1%。新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比降了13.5%。銷售額8186億元，降幅更大，20.2%。

要知道，2025年全年房地產開發投資已經同比下降了17.2%，這個趨勢還在延續。中歐商學院年初發布的分析更扎眼：二手房價格較最高點已經回撤約39%，新開工面積較巔峰期下降了74%，直接回到2004年的水平。

74%，各位品品這個數字。

再拿萬科來說。王石一手創辦的企業，2025年預虧820億元，刷新了A股房企虧損紀錄。什么概念？平均每天虧2.2億。820億的虧損額，遠超它582億元的總市值。加上2024年虧的495億，兩年累計凈虧超過1300億。這基本相當于萬科過去十年賺的利潤，全吐出去了。

萬科自己也反思過這事。管理層承認，2019年到2021年連續三年拿地規模超過千億，恰恰趕上土地成本最高的階段。說白了，公司在行業高點出現了＂戰略誤判＂。

諷刺的是，＂活下去＂這個口號是萬科喊出來的，但萬科自己也沒完全做到。該激進的時候還是激進了。這說明一件事：周期碾過來的時候，沒有誰能全身而退。

那其他房企呢？更慘。據統計，近八成A股房企2025年度業績預虧。頭部央企資產負債率勉強控制在60%以內，中小房企早已在生死線上苦苦掙扎。＂三條紅線＂的監管機制，等于把高負債擴張的老路給徹底堵死了。行業大洗牌，正在王石的預判軌道上加速推進。

還有一個繞不開的外部變量——中美關系。關稅博弈持續升級，這對樓市的影響看似間接，實際上牽一發動全身。出口一旦受阻，廣東、浙江、江蘇這些外貿大省首當其沖，企業效益下滑，居民收入增長放緩，購房意愿自然跟著降。

財新網上吳曉波的一篇博客寫得很直白：如果中美遲遲無法達成協議，國內又沒有足夠力度的刺激內需政策跟上，多數城市的樓市可能面臨再次降溫。這個判斷我們覺得不算悲觀，而是務實。

不過，王石也不是只唱衰。他一直強調對中國房地產的長期發展有信心。這話矛盾嗎？其實不矛盾。

全國樓市同漲同跌的時代已經過去了。市場在分化，＂核心資產＂與＂非核心資產＂之間的鴻溝越來越大。上海陸家嘴的房子跟鶴崗的房子，往后就是兩個世界。

中金公司的樂觀派判斷2026年將確認行業底部。摩根士丹利則更謹慎，預測新房價格仍有2%到3%的慣性下跌，核心城市全面復蘇得等到2027年下半年。兩種聲音都有道理，關鍵看政策落地的節奏與力度。

政策層面確實在發力。中央經濟工作會議把＂著力穩定房地產市場＂放在了重要位置，頭一次把＂控增量、去庫存、優供給＂放到一起部署。

還有一個細節值得關注：2025年全國新建商品住宅中，現房銷售占比已經到了35.5%。

2026年住建部更是明確要求，新供地項目原則上實行現房銷售。過去交了錢兩三年拿不到房的預售亂象，正在被制度性地終結。這對購房者來說，是實打實的利好。

有人會說，王石都退休了，他的話還能當參考？我們覺得，恰恰因為他不在局中了，看問題反而更清醒。在局中的郁亮，喊著＂活下去＂還是在2019到2021年高價拿了幾千億的地，結果被周期一巴掌扇回來。

2025年1月，郁亮辭任萬科董事會主席，結束了35年的萬科生涯。而王石呢？他跑去研究氣候變化與可持續發展了，2025年在迪拜氣候大會上說＂房企不應困守項目圍墻之內做碳中和＂。一個已經跳出棋盤的人，看到的東西，跟棋盤里搏殺的人就是不一樣。

對我們普通人來說，最該記住的可能就一句話：別再拿二十年前的經驗去賭未來的房價了。樓市的天，真的變了。