作為暢通國內(nèi)國際雙循環(huán)的關(guān)鍵，近年來中國物流行業(yè)穩(wěn)步擴(kuò)張，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐效能不斷增強(qiáng)。在國務(wù)院提出要持續(xù)推動物流降本提質(zhì)增效的大背景下，2025年全國社會物流總費(fèi)用增速持續(xù)低于社會物流總額增長。全社會物流成本實(shí)現(xiàn)降低固然可喜，但該行業(yè)的重要載體——物流地產(chǎn)市場未來走向也引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。

根據(jù)仲量聯(lián)行的觀察，過去兩年，面對不確定性加劇的全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國物流地產(chǎn)市場整體仍表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。但區(qū)域租金明顯分化、資產(chǎn)價(jià)格正在重估等現(xiàn)象表明中國物流市場處于階段性調(diào)整之中。

2025年，大灣區(qū)、北京等地受前期集中開發(fā)項(xiàng)目入市影響，供給壓力較大，導(dǎo)致空置率攀升和租金承壓。與此同時(shí)，長三角的常熟、昆山等城市，以及西部的成都、重慶等地，空置率卻開始逐步下降，部分項(xiàng)目租金已接近階段性底部，出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。究其原因，在租金下行周期中，華東地區(qū)的第三方物流、電商、新消費(fèi)及制造業(yè)企業(yè)，以及西部地區(qū)的零售、白酒及快遞快運(yùn)企業(yè)持續(xù)帶來新增需求，帶動區(qū)域空置率從高位回落。

展望2026年，物流地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)將更加多元。

一方面，在促消費(fèi)政策的推動下，家電、電子產(chǎn)品、即時(shí)零售等行業(yè)將持續(xù)釋放倉儲需求；

另一方面，以新能源汽車為代表的高端制造業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈也將提供重要的需求來源。

大型租戶有望借助較低的租金水平整合倉儲資源，擴(kuò)大或升級現(xiàn)有面積。雖然短期內(nèi)市場仍可能受到國際貿(mào)易環(huán)境和地緣政治不確定性的影響，但從中長期來看，中國物流地產(chǎn)市場仍具備較強(qiáng)的增長潛力。

從投資市場來看，盡管過去幾年交易量持續(xù)回落，但物流資產(chǎn)仍是保險(xiǎn)等長期資本最重要的配置方向之一。這主要源于物流地產(chǎn)與消費(fèi)、民生及貿(mào)易活動高度相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)周期中展現(xiàn)出相對較強(qiáng)的穩(wěn)定性。整體而言，當(dāng)前投資者趨于審慎，更傾向于布局基本面穩(wěn)健、出租率較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；在區(qū)域選擇上，也更加關(guān)注供需關(guān)系持續(xù)改善或具備較強(qiáng)韌性的城市，導(dǎo)致整體交易周期普遍拉長。

值得注意的是，受投資周期影響，部分在2022年前后布局的外資項(xiàng)目正逐步進(jìn)入退出階段，市場主導(dǎo)力量正轉(zhuǎn)向內(nèi)資機(jī)構(gòu)。保險(xiǎn)資金、人民幣基金、央國企以及以自用為導(dǎo)向的終端用戶已逐漸成為市場核心參與者。從估值角度來看，目前物流倉儲資產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入相對安全區(qū)間。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2026年下半年至2027年中期，主要節(jié)點(diǎn)城市的基本面將逐步改善，租金有望觸底回升，空置率也將顯著修復(fù)。因此，2026年很可能開啟一個(gè)物流地產(chǎn)投資的周期性窗口。

公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容正在推動物流地產(chǎn)行業(yè)邁向“重塑”。截至2025年底，倉儲物流領(lǐng)域已有11只公募REITs產(chǎn)品成功上市，市值達(dá)267.6億元，占全市場REITs總市值的12.18%。

一方面，從中外運(yùn)、鹽田港等央國企，到普洛斯、安博、ESR等專注于物流地產(chǎn)等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的全球性投資管理及運(yùn)營平臺，物流REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益人和資產(chǎn)供給主體更加多元，市場進(jìn)一步開放；

另一方面，大多數(shù)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)位于核心城市群和重要物流樞紐節(jié)點(diǎn)，出租率與租金水平普遍高于行業(yè)均值，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期能力。

此外，物流類公募REITs產(chǎn)品的年化收益率約為4.1%，相較于其他類型房地產(chǎn)REITs處于中等但穩(wěn)定的水平。因此，優(yōu)質(zhì)基本面使物流類公募REITs產(chǎn)品更受投資者青睞。

更重要的是，公募REITs為物流地產(chǎn)提供了明確的退出路徑，打通了“募—投—管—退”的投資閉環(huán)，通過“資產(chǎn)培育—REITs退出—資金回籠—再投資”的模式，提高了資本使用效率和流動性。同時(shí)，REITs市場所依托的公開透明定價(jià)機(jī)制，正引導(dǎo)越來越多投資人按照市場偏好篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——在聚焦核心區(qū)位、穩(wěn)定現(xiàn)金流和優(yōu)質(zhì)租戶結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目的合規(guī)性、土地剩余年限及專業(yè)化運(yùn)營能力提出更高要求。隨著REITs市場不斷發(fā)展，中國物流地產(chǎn)行業(yè)也正在逐步轉(zhuǎn)向更加專業(yè)化、金融化的資產(chǎn)管理模式。在基本面改善和資本加持下，中國物流地產(chǎn)市場的中長期增長邏輯依然清晰。

仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場物流工業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人韓蕾表示：“當(dāng)前，中國物流地產(chǎn)投資市場正處于調(diào)整與重塑的關(guān)鍵期。在公募REITs擴(kuò)容、供應(yīng)鏈重構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的推動下，行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量與效率并重。盡管短期交易節(jié)奏受宏觀環(huán)境影響有所放緩，但核心節(jié)點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)憑借高出租率、抗周期性和清晰的退出路徑，持續(xù)吸引長期資本關(guān)注。展望未來，2026年有望成為新一輪投資周期的起點(diǎn)，具備區(qū)位優(yōu)勢、合規(guī)性強(qiáng)、運(yùn)營高效的物流資產(chǎn)將率先受益于基本面修復(fù)與資本回流。”