上海二手房徹底火了，3月份成交3.12萬(wàn)套，創(chuàng)近5年新高。

但當(dāng)下的上海樓市，極度冷熱不均：

一邊是二手房熱度持續(xù)沖高，剛需房走量飛快，部分改善房源成交加速，少量郊區(qū)豪宅還在跌；

另一邊是新房市場(chǎng)罕見(jiàn)的分化行情，往年小陽(yáng)春新房二手同步升溫的慣例被打破，部分核心紅盤(pán)熱銷，普通項(xiàng)目承壓，冷熱不均的體感真實(shí)又強(qiáng)烈。

二手房的熱，是實(shí)打?qū)嵉模饕莿傂柚鲗?dǎo)，改善還沒(méi)全面熱起來(lái)。

二手房成交結(jié)構(gòu)上：

剛需是絕對(duì)主力，300萬(wàn)以下成交占比超過(guò)6成，動(dòng)遷房、老破小在瘋狂去庫(kù)存。

改善端也有起色，近期部分1000-1500萬(wàn)總價(jià)的房源成交速度加快，但關(guān)鍵前提：掛牌價(jià)仍未上漲，整體量升價(jià)穩(wěn)，市場(chǎng)依舊保持理性，大量改善客仍然在猶豫觀望。

比如浦東聯(lián)洋這樣的標(biāo)桿改善板塊，成交火起來(lái)了但價(jià)格并沒(méi)有上漲：

3 月全聯(lián)洋共成交 65 套，平均成交單價(jià) 8.99 萬(wàn) /㎡，議價(jià)率 5.45%，平均成交周期 187 天，接近半年，房東想快速成交，依然需要在價(jià)格上做出讓步。

最反常的變化，是一二手并沒(méi)有同步熱起來(lái)。

2024 年，上海賣 1 套新房，才跟著賣 1.6 套二手房；

2026 年新政后，賣 1 套新房就要跟著賣 2.2 套二手房，漲幅超 37%。一句話：現(xiàn)在上海人買房，越來(lái)越偏愛(ài)二手房。

本質(zhì)原因，是一二手的價(jià)格邏輯徹底反轉(zhuǎn)了。

以前倒掛時(shí)代，二手房對(duì)新房有溢價(jià)，新房買到就是賺到；現(xiàn)在新房對(duì)二手房有了明顯溢價(jià)，買高性價(jià)比二手房成了當(dāng)下更多人的首選。

這幾年上海二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了深度調(diào)整，不少房源跌幅在40%左右，但新房卻普遍漲價(jià)，一來(lái)一去，性價(jià)比吸引力不如二手。

甚至同一區(qū)域，新房?jī)r(jià)格能達(dá)到二手房的兩倍。

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認(rèn)籌情況看，新房市場(chǎng)，是點(diǎn)狀熱度，沒(méi)有全面回暖，熱銷和滯銷并存。

先看市場(chǎng)里實(shí)打?qū)嵉臒岫龋诵膮^(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不輸往年小陽(yáng)春。

3 月21個(gè)新盤(pán)集中入市，頂豪與核心品質(zhì)盤(pán)逆勢(shì)走強(qiáng)：

保利外灘曜累計(jì)認(rèn)購(gòu)率124%，綠城潮鳴外灘認(rèn)購(gòu)率超110%；

保利珺園首日認(rèn)購(gòu)率達(dá)102%，華潤(rùn)澐啟濱江三批次認(rèn)購(gòu)率 119%；

安瀾上海二批次去化率也有 78%；

剛需端的高性價(jià)比新房，同樣撐起了市場(chǎng)熱度。3月16-22日上海新房成交結(jié)構(gòu)看得非常清楚：

圖源佑威房地產(chǎn)研究中心

成交明顯向剛需端傾斜，高性價(jià)比樓盤(pán)成絕對(duì)主力。

成交面積排名前十的樓盤(pán)中，6個(gè)樓盤(pán)單價(jià)都在3.69-5.73萬(wàn)以內(nèi)。

嘉定區(qū)更是占據(jù)了成交 TOP10 里的四個(gè)席位，妥妥的剛需外溢需求承接主力。

再看市場(chǎng)里的冷，非核心區(qū)普通項(xiàng)目的去化壓力，真實(shí)又扎心。

3月前兩周，新房市場(chǎng)成交量同比去年下降了 44% 左右，但就算把春節(jié)錯(cuò)位的影響剔除掉，整體熱度也弱于往年。

不僅是上海，全國(guó)都是這樣的情況。

新房成交分化明顯，高熱度樓盤(pán)主要集中在核心區(qū)域，多個(gè)遠(yuǎn)郊及外圍區(qū)域項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)冷淡。

部分新房項(xiàng)目，網(wǎng)簽率不足10%。

來(lái)源：小胖看房

更能體現(xiàn)市場(chǎng)壓力的，是新房套均總價(jià)的連續(xù)下行。

今年上海新房套均總價(jià)，1月還是 964 萬(wàn)，2月降到 890 萬(wàn)，到3月已經(jīng)跌至 851 萬(wàn)，連續(xù)三個(gè)月走低。

過(guò)去四年新房?jī)r(jià)格的高位支撐，依賴豪宅集中成交托底；而2025 年下半年頂豪集中網(wǎng)簽的盛況不再，豪宅走量放緩，普通新房也開(kāi)始走上以價(jià)換量的路。

一些郊區(qū)新盤(pán)，開(kāi)盤(pán)就給出5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。

好在進(jìn)入下半月，新房熱度明顯提升。

3月16日—3月22日，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海新房成交面積7.94萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲24.41%，郊區(qū)成為拉動(dòng)成交的核心力量。

一二手深度分化，核心是今年的購(gòu)買力剛需成色太濃。

剛需購(gòu)房最看重總價(jià)可控、入住及落戶上學(xué)效率，新房普遍總價(jià)偏高、交付周期長(zhǎng)。

而且當(dāng)前新房主打改善大戶型，高度依賴置換客群，但市場(chǎng)置換鏈條尚未全面打通，剛需又無(wú)力承接，最終僅部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱度爆發(fā)，新房市場(chǎng)尚未全面回暖。

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接下來(lái)上海樓市的走勢(shì)，關(guān)注幾個(gè)變量:

1）一個(gè)是長(zhǎng)期供應(yīng)端的收縮

上海 2026 年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃近日發(fā)布，商品住房用地計(jì)劃供應(yīng) 275-385 公頃，相較 2025 年縮減了約 26.7%。

住宅用地供應(yīng)收縮，必然影響未來(lái)新房的供應(yīng)規(guī)模，對(duì)存量新房和二手房來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息。

2）第二個(gè)是短期市場(chǎng)的分化

當(dāng)下上海樓市的核心特點(diǎn)，就是嚴(yán)重的冷熱不均：

二手房熱、新房偏冷；

剛需熱、改善豪宅冷；

總體熱、局部冷；

買房人普遍更關(guān)注性價(jià)比，不愿盲目加杠桿。

3）密切關(guān)注4月份的成交量

接下來(lái)最關(guān)鍵的變量，就是這批賣了老破小動(dòng)遷房的房東，到底是會(huì)拿錢(qián)向上置換，還是揣著現(xiàn)金觀望。

這一點(diǎn)很重要，因?yàn)樗麄兪掷锒喟氩恢挂惶追俊?/p>

如果二手熱度不能全面?zhèn)鲗?dǎo)到新房市場(chǎng)，非核心區(qū)項(xiàng)目的去化壓力會(huì)進(jìn)一步加大，放大折扣以價(jià)換量會(huì)成為更多開(kāi)發(fā)商的選擇；

說(shuō)到底，現(xiàn)在的上海樓市，閉著眼睛買房就能賺錢(qián)的時(shí)代早就過(guò)去了。

沒(méi)有普漲，只有優(yōu)勝劣汰，只有精準(zhǔn)匹配需求、具備高性價(jià)比的房子，才能在分化的市場(chǎng)里站穩(wěn)腳跟。

4）二手掛牌量降了，但依然在高位

根據(jù)房外房研究院數(shù)據(jù)，最新二手小區(qū)庫(kù)存16.4萬(wàn)套，上周為16.6萬(wàn)套，環(huán)比下降1.1%，仍然高位運(yùn)行。

說(shuō)到底，這波火熱，本質(zhì)是剛需托底，是老破小、動(dòng)遷房在集中去庫(kù)存，不是市場(chǎng)要普漲了。

想快速賣房的房東，還得老老實(shí)實(shí)給出性價(jià)比；改善客群大多還在觀望。

對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，剛需自住的，二手市場(chǎng)有的挑、價(jià)格也穩(wěn)，看準(zhǔn)配套合適、價(jià)格到位的，按需上車就不虧；

想買新房，更要擦亮眼睛，現(xiàn)在只有核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤(pán)、以及真金白銀讓利的高性價(jià)比盤(pán)值得買。

整體來(lái)看，住宅用地供應(yīng)在收縮，但二手房掛牌量還在高位，租金也還在下行通道，市場(chǎng)正在一點(diǎn)點(diǎn)擠掉水分，回歸房子的居住本質(zhì)。

不管你是剛需上車，還是改善換房，別被熱度沖昏頭，也別被焦慮牽著走，盯緊自己的真實(shí)需求，算好手里的賬，比啥都重要。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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