文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

3月31日，越秀地產(chǎn)發(fā)布了2025年財(cái)報(bào)，期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收864.4億元，同比增長(zhǎng)0.1%，凈利潤(rùn)約17.8億元，同比增長(zhǎng)21.4%。

目前，共有137家港股、A股涉房上市房企披露了2025年業(yè)績(jī)，其中，剔除債務(wù)重組創(chuàng)造收益的出險(xiǎn)房企，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元且有所增長(zhǎng)的公司，僅有兩家：越秀地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)。

盡管絕大部分房企仍處于巨額虧損中，然而，越秀、綠城、華潤(rùn)、金茂等幾家頭部房企高管在投資者業(yè)績(jī)會(huì)，幾乎一致表達(dá)同一個(gè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)到了底部區(qū)域，今明兩年仍是維持筑底修復(fù)的關(guān)鍵期，有質(zhì)量的投資將會(huì)逐漸釋放。

2025年，越秀地產(chǎn)完成銷售額1062.1億元，連續(xù)兩年保持前10名，是調(diào)整周期中極少數(shù)實(shí)現(xiàn)規(guī)模、排名同步躍升且保持穩(wěn)健基底的房企。隨著行業(yè)底部逐漸修復(fù)，重返上升通道，越秀地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)價(jià)值回歸。

01

創(chuàng)造一個(gè)窗口

2025年，越秀地產(chǎn)營(yíng)收、凈利潤(rùn)略微增長(zhǎng)，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利、核心利潤(rùn)有所減少，從歷史維度上看，這份成績(jī)并不能打，但放在行業(yè)整體中，卻算得上是上市房企的優(yōu)等生。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已發(fā)布2025年業(yè)績(jī)137家港股、A股上市公司中，約71%房企錄得虧損，合計(jì)凈利潤(rùn)為-457.7億元。剔除債務(wù)重組創(chuàng)造收益的出險(xiǎn)房企、港資開發(fā)商，越秀地產(chǎn)凈利潤(rùn)僅次于華潤(rùn)、中海、綠城等，位居第5名。

利潤(rùn)往往是過(guò)去2-3年開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算的成果。2025年業(yè)績(jī)體現(xiàn)的是，一個(gè)處在關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)上的越秀地產(chǎn)，即過(guò)去三年對(duì)存量項(xiàng)目計(jì)提減值幾乎完成清算，包括海南、蘇州、武漢、南沙等項(xiàng)目。

到了2025年，對(duì)越秀地產(chǎn)利潤(rùn)產(chǎn)生影響僅剩下存貨這一問(wèn)題，投資性物業(yè)、長(zhǎng)期資產(chǎn)等舊賬幾乎得到解決，而存貨減值同比減少31%。這份數(shù)據(jù)說(shuō)明，越秀地產(chǎn)正在逐步消化行業(yè)下行帶來(lái)的利潤(rùn)承壓?jiǎn)栴}，且趨于尾聲。

換句話說(shuō)，越秀地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)入價(jià)值回升初期。沿著時(shí)間線倒推，可以看到：越秀地產(chǎn)主動(dòng)給自己創(chuàng)造了一個(gè)窗口。

這個(gè)窗口的創(chuàng)造，主要來(lái)源于一點(diǎn)：自律。

2021年，民營(yíng)房企紛紛缺席土拍市場(chǎng)，全國(guó)土地交易市場(chǎng)降溫，在溢價(jià)率走低之時(shí)，地方國(guó)資房企卻逆勢(shì)突圍、積極拿地，當(dāng)中，有地方財(cái)政分憂任務(wù)，也有彎道超車的規(guī)模訴求。

和很多地方國(guó)資地產(chǎn)平臺(tái)不同，越秀地產(chǎn)有較為明確投資方向，2021年首入北京、上海、西安、寧波，2022年首入合肥、東莞……落在核心一二線城市，后來(lái)內(nèi)部確定為“二八定律”，即北上廣深一線城市押注占比超80%，把錢投到具備確定性的地方。

過(guò)去幾年，越秀地產(chǎn)一直執(zhí)行這條拿地定律，2021年新增土儲(chǔ)約89%位于核心一二線城市，2022年提升至97%，2023年之后新增項(xiàng)目全部來(lái)源于一線和重點(diǎn)二線城市，且近兩年進(jìn)一步聚焦于“核心六城”，占比提升至86%。

其中，2025年，越秀地產(chǎn)“核心六城”權(quán)益投資金額占比達(dá)96.3%。

最終看到，近三年，越秀地產(chǎn)成為一二線城市的“超級(jí)進(jìn)攻手”，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)熱銷紅盤，北京星樾首開售罄、銷售破百億，廣州琶洲南TOD霸榜全市銷冠、成交額達(dá)86億元，上海嘉悅云成交面積位居TOP3，南京和樾府拿下全市成交額TOP2。

2025年，越秀地產(chǎn)確定性投資產(chǎn)生的反饋還在持續(xù)中，北京和樾望云成交95億、上海翡云悅府實(shí)現(xiàn)銷售額159億、上海蘇河和樾府“四開四罄”……全年實(shí)現(xiàn)銷售額1062.1億元，核心六城占比約86%，市占率穩(wěn)居前列，包括廣州、北京銷售額位居TOP2，上海以銷售額222億元位居TOP7。

其實(shí)，2021年行業(yè)剛進(jìn)入調(diào)整周期初始，越秀地產(chǎn)也拿過(guò)高價(jià)地，但后面迅速進(jìn)行糾偏，就是上面提及的收縮投資規(guī)模且逐步聚焦核心一二線城市。

能把這張牌打好的頭部規(guī)模房企，僅有越秀地產(chǎn)，華發(fā)、華僑城退地出現(xiàn)巨額虧損，建發(fā)、國(guó)貿(mào)普遍以計(jì)提減值方式內(nèi)部消化。

02

進(jìn)入越秀時(shí)刻

放在以前，房地產(chǎn)行業(yè)談增長(zhǎng)預(yù)期，往往會(huì)被當(dāng)成一個(gè)笑話。但進(jìn)入2026年，行業(yè)底部信號(hào)已經(jīng)很明確。

一方面，碧桂園、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等出險(xiǎn)房企完成債務(wù)重組，提出新的發(fā)展方向，碧桂園重倉(cāng)商管，融創(chuàng)發(fā)力不良資產(chǎn)，佳兆業(yè)瞄準(zhǔn)健康業(yè)務(wù)等。

另一方面，一線城市二手房迎來(lái)成交高峰，2026年3月，廣州成交超1.26萬(wàn)套、創(chuàng)近四年新高，北京成交近2萬(wàn)套，創(chuàng)近15個(gè)月單月成交量新高，上海成交破3萬(wàn)套、創(chuàng)5年新高，深圳成交環(huán)比漲幅達(dá)124%。（數(shù)據(jù)來(lái)源于廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、冰山指數(shù)、北京市住建委、貝殼找房等）

對(duì)此，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)在2025年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2026年市場(chǎng)將在持續(xù)調(diào)整中尋求探底，整體仍在下調(diào)但有所收窄，特別是中央提出“穩(wěn)市場(chǎng)”，預(yù)計(jì)今年會(huì)比去年有更好的預(yù)期，3月份銷售出現(xiàn)明顯回暖是一個(gè)重要信號(hào)。

越秀地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松補(bǔ)充道，“二手住宅成交火熱，是賣舊換新、賣小換大這種改善需求的標(biāo)志，改善客群的需求需要地段、產(chǎn)品力、配套等精準(zhǔn)滴灌，（說(shuō)明）稀缺高端住宅繼續(xù)保持穩(wěn)健表現(xiàn)，今年市場(chǎng)維持總量筑底、結(jié)構(gòu)分化的特征。”

市場(chǎng)筑底過(guò)程不是一個(gè)明確時(shí)間點(diǎn)，而是一個(gè)時(shí)間段。企業(yè)需要做的是，在底部周期盤整區(qū)間，給自己留有一個(gè)足夠的空間，應(yīng)對(duì)震蕩。

2025年，越秀地產(chǎn)在增厚安全墊，整體債務(wù)有所沉降，期末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%，凈借貸比率為54.9%，持有現(xiàn)金467.6億元，現(xiàn)金短債比為1.7倍，加權(quán)平均借貸成本繼續(xù)下降，減少44個(gè)基點(diǎn)至3.05%。

債務(wù)沉降來(lái)源于持續(xù)凈流入的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金，2025年，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為139.4億元，連續(xù)四年保持凈流入。標(biāo)普、惠譽(yù)授予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，展望均為“穩(wěn)定”。這在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)很罕見。

又回到了原點(diǎn)，這一切建立在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)之上。

2025年末，越秀地產(chǎn)總土儲(chǔ)為1855萬(wàn)㎡，其中，一二線城市占比達(dá)94.4%，核心六城可售貨值占比約75%。同時(shí)，年內(nèi)新增25宗土地，新增土儲(chǔ)面積約278萬(wàn)㎡，整體投資溢價(jià)率約9.3%。

越秀地產(chǎn)把增長(zhǎng)預(yù)期押注在大本營(yíng)廣州，近兩年廣州新增土儲(chǔ)占比為30%-40%，未來(lái)努力尋求更高凈值的項(xiàng)目：珠江新城CBD收官之地馬場(chǎng)地塊。

2026年2月，越秀集團(tuán)以236億元拿下廣州天河馬場(chǎng)地塊，按規(guī)劃，項(xiàng)目將打造頂奢商業(yè)集群、國(guó)際高端酒店、超甲級(jí)辦公等綜合體。作為越秀集團(tuán)旗下核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，越秀地產(chǎn)自然會(huì)深度參與馬場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)，管理層也透露，目前項(xiàng)目已與SKP完成簽約，將在近期開工，預(yù)計(jì)3-4年完成建設(shè)。

不只是馬場(chǎng)地塊，越秀地產(chǎn)加快推進(jìn)廣州其他舊改項(xiàng)目進(jìn)入轉(zhuǎn)化，其中，番禺里仁洞村舊改貨值超過(guò)690億元，2025年完成銷售16億，越秀南洋電器廠城市更新項(xiàng)目拆遷進(jìn)度達(dá)94%。同時(shí)，2025年又以輕資產(chǎn)代建服務(wù)商參與到東流村舊改項(xiàng)目。

經(jīng)過(guò)一系列優(yōu)化后，越秀地產(chǎn)土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)特征是很明顯的：去化確定性高，基本完成了起初的區(qū)域市場(chǎng)布局的規(guī)模訴求向?qū)で笥臻g的過(guò)渡。

越秀地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，“我們?cè)诒M快修復(fù)盈利表現(xiàn)，新投項(xiàng)目毛利率在15%以上，對(duì)整個(gè)盤面有更好的帶動(dòng)作用，同時(shí)通過(guò)提效、產(chǎn)品影響力提高毛利率水平。今年一些外債已經(jīng)做好鋪排，目前保障安全問(wèn)題下，努力將融資成本降到3%以下。”

當(dāng)前，越秀地產(chǎn)是行業(yè)內(nèi)少有進(jìn)行人才儲(chǔ)備前置，推動(dòng)團(tuán)隊(duì)更加適配市場(chǎng)化需求的國(guó)資房企，近幾年陸續(xù)引入中海、龍湖、旭輝等職業(yè)經(jīng)理人。

在越秀集團(tuán)成熟的“母公司孵化-上市公司注入”模式下，越秀地產(chǎn)的牌面，越來(lái)越清晰，林昭遠(yuǎn)也提出了一個(gè)新目標(biāo)，“2026年銷售1000億，核心六城投資預(yù)算300億，希望在‘十五五’有個(gè)良好的開局”。

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