本周六貓叔閉門會直播主題：

北京小陽春成色分析以及各個新盤實時價格波動/去化率分享

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看著上海的自媒體小陽春還在狂歡

北京這邊的自媒體心都要碎了

對比很慘烈

北京自媒體們都是小陽春過去了

小陽春涼涼的標題

不管是話題熱度還是體感上，北京小陽春真的是比上海差很多。

為啥出現這種差異，北京小陽春成色到底怎么樣？接下來樓市要小火慢燉還是灶臺涼了。今天貓子來跟大家聊聊。

北京二手房成交還不錯，不管是整個3月份還是日均成交，都比去年多了一丟丟。

然而新房的網簽數據不盡如意。整體差了很多。

但其實吧，3月份新房成交還是很好的，只是網簽數據要靠4月份體現。比如小陽春開盤的四個新盤，

嘉棠璟樾開盤266套星寰時代開盤389套國賢府park開盤467套玖樹滿和開盤366套這些數據在后續的網簽中都會有體現，4月份網簽應該不錯。順銷盤也有比較亮眼的數據，比如瑧澐3月熱銷30+套，朝陽滿耀賣了60套……也屬于小陽春表現比較出色的。1、市場確實在筑底向上走

我先說一個能讓所有買房人、賣房人都稍微松口氣的判斷：北京房價，這底算是磨出來了。

為什么敢這么說？就看一個最樸素的指標：市場上急賣的房子，變少了。

前兩年什么樣？滿屏幕都是砸盤價、急售，二手房掛牌量從 12 萬套一路沖到 17 萬套。那感覺就像大家排著隊要跳車，誰慢誰倒霉。

現在呢？這股恐慌性拋售的勁兒過去了。今年二手房掛牌量從高點慢慢回落到 15 萬套左右。雖然比正常年份還是多，但趨勢變了—— 從踩踏出逃變成了觀望試探。

從成交價格看，去年小陽春成交多，但是價格沒起來，而今年的老破小學區房或者撿漏房源價格對比去年最低點普遍貴了5-10%以上。

這意味著什么？意味著 2025 年那種小陽春一過，房價立馬坐滑梯的過山車行情，今年很難再重演了。

市場正在從恐慌性急跌轉入拉扯性磨底。買賣雙方都進入了新的心理階段：賣家不再無底線降價，買家也不再指望抄到絕對深坑。

所以，如果你今年在看房，別幻想大跌了，遇到價格合適的，可以認真談。

今年北京樓市的關鍵詞，不是漲，也不是跌，是穩。
穩，就是對所有人最大的好消息。

2、剛需果斷上車，改善還在觀望

2月底到3月，哪些人在成交呢？我們看一下成交結構，大部分成交都在200萬以下，和200到400萬這個區間。這說明什么？

說明市場的主力軍，已經換人了。

現在是剛需在拼命上車，而改善置換的那批人，集體熄火了。

這里有個要命的斷層：那些賣掉老破小的人，拿到錢之后，并沒有去接盤更貴的房子。

為什么？因為他們自己就是上一輪下跌里受傷的人。房價跌掉幾十上百萬，你讓他現在立刻再加杠桿、去買更貴的？他不敢了，他怕了。

所以，現在北京的樓市鏈條是斷的。老破小在流動，但錢和信心，沒有向上傳遞——這點北京真的和上海差異很大，上海甚至杭州的改善市場要比北京好太多。

以前北京的樓市邏輯是：賣掉500萬的，加點錢、貸點款，去換800萬、1000萬的房子。這叫升級置換，水往高處流，市場才能活。

現在的邏輯是：賣掉500萬的，可能只敢換個600萬、700萬的。這叫消費降級，或者叫防御性置換。大家的核心訴求，從住得更好變成了——別再虧了。

那么，北京房價什么時候能漲起來？

貓子教大家看兩個最樸素的信號：

第一，大家敢重新貸款了。當加杠桿重新成為共識，而不是恐懼時。

第二，市場的主流購買力，從現在的200-400萬萬，重新回到800萬起步，甚至瞄準千萬。

在這兩個信號出現之前，所有的回暖，都只是剛需的自我循環。市場距離真正的上漲還早。

3、北京還有子彈

接下來北京樓市怎么走？一句話：等政策，但別只等政策。

上海2月份發布的滬七條已經讓外環內躁動，杭州新發布的杭八條都拿公積金來刺激買房了，很明顯都是為了給小陽春托底。

再看看北京——真的很安靜。

北京永遠一副手里有牌，但不急著出的淡定。

但你要明白，政策本身從來不是目的，政策要扭轉的預期才是。現在全國都在用政策藥喂市場，北京這張藥方，只是開得慢一點、劑量還在斟酌。

所以，對于今年北京的樓市，我的判斷非常直接：

1. 政策一定會來，這是明牌。區別只在于人家一步到位，北京小步慢跑。這是城市的特殊性導致的。

2. 在政策明牌落地之前，市場會維持一種弱平衡。長期波動沒那么大。沒有政策的話，4月份市場會相對緩和，不會立馬冷下去。

3. 真正的轉折點，不是政策發布，而是政策持續發布后不斷積累，量變引起質變的關鍵節點。那個關鍵節點要抓得住。

請各位買家把你的選房清單和價格底線準備好，政策窗口期一旦打開，你的決策時間就要被縮短了。

至于各位賣家，尤其是想置換的，別再糾結于去年的掛牌價了。趁著市場注意力還在，用誠意價格把房子變現，抓緊做資產配置。

北京樓市從來不怕慢，怕的是變盤時你不在桌上。

現在要做的，就是確保自己始終在牌桌邊。

最后分享一下我的買房清單，我們可以一起看房了——