綠城，臉不紅、心不跳

文/十一弟

背靠大央企中交集團的綠城，是一家從不內耗自己的開發商。

它剛交出2025財年業績，營收規模1549億，但最后落到股東們手上的凈利潤，只有區區7100萬。

千億營收，千萬利潤，就是這家千億央企的含金量。

綠城的盈利能力，已經墊底了，幾乎沒有下降空間了。

因為利潤再往下掉的話，就要跌穿盈虧線，面對虧損了。

在業績會上，有人問綠城的管理層——

“公司2025年歸母凈利潤下降較多，且未分紅，對長期股東回報政策如何規劃？”

綠城的高管，臉不紅、心不跳，一臉淡定。

他們把盈利下滑的鍋，一股腦地甩給了行業和市場——

“2025年公司利潤大幅下滑，主要原因是房地產行業仍處于深度調整期。”

反正不是自身問題，既不是管理不行，也不是經營拉胯。

這就是大央企的心態，遇事絲毫不慌，守住不虧損，就算保住了臉面。

末了，綠城的高管還不忘補了一句——

“坦白而言，受同類因素影響，預計2026年利潤仍將面臨一定壓力。”

這句話的潛臺詞是——

你們不要覺得去年的利潤拿不出手，其實今年也不會好到哪里去。

這是給市場和投資者提前打的預防針，別抱有太高預期，說不定后面還有驚喜。

2025年，綠城的銷售規模2519億，行業排名第二。

它的銷售統計口徑里，包含了自投項目和代建業務。

其中，自投項目銷售額1534億，行業排名第五。

單論規模的話，綠城是全國實力前五的開發商。

目前，國內房地產銷售榜單上，前五的位置，已經全部被央企霸占了——

保利，綠城，中海，華潤，招商。

這五大央企開發商，綠城是利潤最單薄、盈利能力最差的那一個。

而且，沒有之一。

綠城名下有上百個開發項目，每個項目的投資與貨值，少則幾十億，多則上百億。

全年1549億的營收體量，最后到手凈利潤只有7100萬。

隨便哪個開發項目上有點跑冒滴漏，哪個老總手指縫里不慎流出去一丁點，綠城在去年也就虧損了。

可它偏偏最爭氣，硬是守住了底線，堅決不虧損。

如果說財務是一門科學的話，綠城的水平，絕對算得上精準了。

十一弟看不懂，但確實大為震驚。

綠城的業績發布期，壓力最大的就是財務部門了，算盤恐怕都快打冒煙了。

它的操盤團隊，只有財務部門該得滿分，建議給所有會計加雞腿。

綠城賺錢能力不行，規模卻很大，排名也越來越高。

剛召開的業績會上，綠城的高管已經放話了——

今年的拿地預算，還要再安排1000億。

而全年的銷售目標，也就1300億左右。

你都不知道它是故意為了規模而規模，還是根本就停不下來。

其實，綠城在去年的凈利潤，并非只有少得可憐的幾千萬。

在合并報表里，上市公司的整體利潤，將近23億。

其中，歸屬于上市公司股東的凈利潤，僅為7100萬。

還有22億凈利潤，歸屬于非控股權益股東。

所謂的非控股權益股東，就是綠城名下的開發項目，相當一部分并非全資持股，而是與其他外部股東合作。

這些開發項目由綠城控股和并表，其他外部股東出資參投，分享利潤。

也就是說，綠城并表的所有項目，在去年結轉了將近23億利潤。

但綠城只占其中的7100萬，另外逾22億凈利潤，都屬于持有項目少數股權的其他外部股東。

在業績會上，又有人問綠城的管理層——

“2025年凈利潤23億元，但歸母凈利潤僅0.7億元，比例差距較大，原因是什么？”

它的高管連忙解釋——

“首先不存在將利潤轉移給少數股東或合作方的情況。”

“2025年交付結轉的部分高利潤項目為合作項目，公司股權比例不高，導致規模凈利潤占比偏低。”

“核心原因是公司主動推動長庫存去化，2021年及以前項目減值導致整體利潤基數下降，疊加上述因素使數據比例看似不協調。”

這些晦澀又拗口的話翻譯過來，大致意思就是——

前些年拿地開發的項目要作減值，虧損很多；

而這兩年結轉的項目，雖然利潤不錯，但自己的權益占比又很少。

畢竟是大央企，格局果然開得很大——

虧錢的項目都自己扛著，賺錢的項目反倒讓外部股東拿了大頭。

既然去年將近23億的凈利潤，合作項目上的外部股東拿走了97%。

那么，十一弟覺得，綠城的財務報表里，很有必要把這些外部股東的名單拉出來，讓大家看看都有誰。

這兩年，大股東中交集團很大一部分精力，都在解決對綠城控股不控權的歷史遺留問題。

以張亞東和宋衛平舊將為主的職業經理人，已經逐步從上市公司清洗出去了。

綠城現在的核心管理層，從董事會主席到總裁，基本是由中交集團派出的高管牢牢掌控著。

不過，尷尬之處在于——

綠城的中交含量越來越高，它的盈利能力，反而越來越差了。

在A股市場上，中交集團其實有一個核心的房地產業務上市平臺——

中交地產。

2024年，中交地產巨虧了52億，歸屬于上市公司股東的凈資產一度為負值，面臨退市。

這個上市的地產平臺，算是被中交干黃了攤子。

親兒子不爭氣，就只能練小號了。

于是，中交集團清洗掉了從前掌控綠城的職業經理人，拿到了控制權。

結果，一頓操作猛如虎，綠城的盈利能力，一年不如一年。

在房地產業務上，中交的這塊金字招牌，砸得稀碎。

在2025年財務業績發布前一天，綠城又進行了一番人事變動——

上市公司執行董事、行政總裁郭佳峰，退休辭職。

郭佳峰是早年跟著宋衛平開疆拓土的老將，1999年就加入了綠城，迄今已經干了二三十年。

接替他的是耿忠強，來自中交系，一直在中交集團的地產板塊任職，還出任過中交地產總裁。

2019年，耿忠強從中交地產調任綠城，現在已是位高權重、大權在握了。

郭佳峰退休辭職，綠城還對這位前總裁表達了敬意。

十一弟查了下，2024年，郭佳峰從綠城領取了722萬年薪，手上還持有上市公司超過837萬股股票。

按照目前綠城在港股市價計算，市值7000多萬港元。

看到了吧——

現在的綠城，空有一身大塊頭，盈利一年不如一年。

哪怕業績干成這樣，等到高管退休了，咱還得謝謝他。

房地產的日子，總歸還是太好過了。