北京通州樓市，首開與北投必有一戰

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

時間在悄悄地溜走。

一轉眼，一個月過去了。朝陽區呼家樓9001、9002地塊報規圖的反饋意見，還沒有通告。（詳見《京城老牌房企，悄悄換了圖紙》）

首開股份又下一城。

4月2日，北京通州0703街區FZX-0703-6032、6031地塊完成出讓，首開股份以17.69億元底價摘得，住宅樓面價約1.98萬元/㎡。

沒有懸念。它很早就拿出了誠意，發出了招標計劃。

這家北京國企開發商，沉寂幾年重啟拿地后的跨度，還是蠻大的，從東三環的CBD，到東六環外的宋莊鎮。

再過一段時日，首開股份將要發出2025年年報，真實的業績會呈現出來。

大家對這家公司，沒有太多的期待。年初，一份業績預告，已經基本定調了。

經首開股份的財務部門初步核算，預計2025年歸母凈利潤為-55億元至-69億元。

這比上一年的虧損收窄了不少。2024年，首開股份的歸母凈利潤為-81.4億元。

呼家樓項目的貨值約11億元，宋莊項目的貨值約40億元。

如果今年北京這兩個新項目賣得不錯，會給首開股份2026年的業績增色不少。

如今，呼家樓項目的產品出爐。接下來，就等宋莊項目的圖紙了。

幼兒園大概率不會挪位

首開宋莊地塊的品相不錯。

最起碼，它的地塊朝向，是正南正北。東面是一條綠化帶，南面也是一塊綠地公園。

這宗地占地4.26公頃，建筑控制規模約9.24萬㎡，包含兩幅子地塊：

1、6032地塊為住宅用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米；

2、6031為幼兒園用地，地上建筑規模3040㎡，限高16米，規劃為一所9班幼兒園。

去年8月份公示的地塊規劃條件提到，在保證幼兒園用地規模不變的前提下，項目后續方案中可結合居住用地，將其位置進行適當調整。

這種調整幼兒園位置的，最典型的案例是朝陽區的北京宸園，把幼兒園從東北位置，挪到了南面。

花姐覺得，6031地塊現在規劃的位置很不錯，不需要做大調整。

它的西面是北京十一學校通州實驗學校，恰好可以用6031地塊擋一下噪音。

朝陽區的璞樾就是這么干的，拿幼兒園擋東面的高壓線。

配電室入地無望

除了幼兒園之外，首開宋莊項目還背了兩個小包袱。

1、配建社區黨群服務站，地上建筑規模500平方米；2、開閉站地上建筑規模550平方米。

它們由競得人代建后，無償移交行業主管部門。

這兩點，寫入了土地掛牌出讓公告。

但是，在“多規合一”審核意見函里，還提到了一條，有關配電室。

原文如下：“新增小區供電業務擴展工程的開關站、配電室，以及電梯、供水、應急照明等重要負荷的用電設施，應設置在地面一層及以上，高于當地防澇用地高程。具體配建要求以供電部門意見為準。”

這一條，在土地掛牌出讓公告中，沒有描述。

如果按照“多規合一”函，6032地塊的配電室，應該設在地上。

去年12月1日的新規顯示，經相關部門審查同意后，可在地下一層設置配電室。

時至今日，已有昌平龍樾海序、豐臺方程國賢府、順義中鐵工投新國展項目、豐臺建工花鄉項目和通州宋莊北投項目，都將配電室入地了。

花姐推測，首開6032地塊的配電室，大概率會和開閉站合并在一起，和朝陽懋源松榆里項目的操作手法差多。

配電室建在地上，占用了容積率，也會影響樓棟的排列。

一對天生的對手

首開宋莊地塊時運不濟，一誕生就遇到了一個對手——北投丁各莊6002項目。

它們一東一西，相隔約600米，不亞于雙子星。

但，北京出現了多個雙子地塊，最終總有一個犧牲品。

3月30日，北投丁各莊6002項目公示了報規圖，產品也浮出水面。2月3日，它由北投置業＋北京建工＋新航城聯合體拿地。

從開發的節奏看，首開項目和北投項目的入市時間，只相差了2個月。

一般情況下，兩塊相鄰地塊應該至少錯開6個月。最好是等一個樓盤先開完盤一個月后，再賣新地。

沒辦法，通州太卷了。既然如此，那就見招拆招吧。

昨天，花姐寫了《通州這個樓王，突破了限高》一文。

現在，新地塊又來了，花姐將兩塊地做個簡單的比較，省得大家糾結。

來看下它們的基本參數：

1、首開6032地塊：占地3.88公頃，地上建面8.93萬㎡，容積率2.3，限高60米；西南角有幼兒園，有噪音。

2、北投6002地塊：占地4.85公頃，地上面建面約8.74萬㎡，容積率1.8，樓面地價1.79萬元/平米，限高36米(局部45米）。

但，它的三棟樓王突破上限、達到46.5米。

北投丁各莊6002項目，共規劃30棟住宅樓，總計約866戶；面積分83平米、97平米、103平米和144平米四款戶型。

兩者相比，北投項目的舒適度更高些。

但首開項目有一個優點，地塊朝向是正南正北，北投項目的樓棟整體東偏南20度以上。

為了避開貼面競爭，花姐建議首開股份，可以打造70平米左右的三房，和110平米、120平米的四房，與北投丁各莊6002項目做出差異化。

它們的售價，預計都在3.8萬元/平米左右。