上周末，我一個朋友終于把他勾莊那套房子簽了。

這房子掛了快一年了。他孩子才兩歲，換房是為了主城學區，本來也不急，一直掛著，價格咬得死。3月份總算有買家找上門來，意向挺強烈，看了一次房，談了一輪，就成交了。最后成交價比他掛牌價低了5%。他跟我說的時候語氣挺平靜的：“想通了，反正要換，現在能走掉也不錯。”

另一個朋友的故事更戲劇性。他在市中心有套40來方的老破小，掛了兩年。去年其實有買家出過一個價，他猶豫了沒賣。今年3月，又來了買家，出的價和去年一模一樣。這次他沒猶豫，直接簽了。“去年覺得還能等等，今年覺得走掉就算了。”

這兩個朋友，大概就是3月杭州二手房市場的縮影。

量，確實起來了。

3月杭州市區二手房成交9356套（含臨安富陽），是去年5月以來的新高，比2月漲了178%。這個漲幅看起來很驚人，但仔細看，有基數的原因。2月因為春節，只成交了3370套，是兩年來的新低。今年3月的數據如果跟去年3月比，其實是下滑了25%的。

所以不要被“環比大漲”迷了眼。

翻翻3月的二手房成交TOP10榜單，你會發現一個很有意思的現象：

清一色的剛需盤加上零星學區房。總價基本都在200萬以內，單價一兩萬。

這波二手房回暖，本質上還是剛需的進場，稍微加一點學區需求的釋放。

為什么剛需動了？因為價格到位了。

3月二手住宅均價27320元/㎡，比2月跌了5.6%，比去年3月跌了將近16%。降價房源的比例一直在90%以上。閑林、良渚、星橋這些外圍板塊最活躍。我勾莊那個朋友，也是這個路數：價格到位了，買家就來了。

改善方面其實也在動，我們做二手成交監測的申花文暉板塊和世紀城亞運村板塊，成交也比之前猛多了。

申花文暉板塊二手成交監測：

好的漲差的跌！3.18-3.24

止跌或跌幅收窄！3.11-3.17

量價兼回彈！3.4-3.10

世紀城亞運村板塊二手成交監測

價格穩住，拋壓加重！3.18-3.24

量還在，價沒漲！3.11-3.17

小陽春開始！還不能算大陽春！3.4-3.10

新房那邊，則是另一番景象，熱度更集中，分化也更明顯。

保利3月的表現，可以用“膽子大，步子穩”來形容。

奧體核心的保利天珺3月成交破9億。有意思的是，保利臨近過年還敢開盤，當時很多人覺得膽子太大了，結果天珺賣得很好。這背后其實是一個判斷：核心區的資產，什么時候都有買家。據悉最近紹興、金華、義烏、溫州、臺州的客戶多了，而且大部分是全款。核心區資產對省內購買力的虹吸效應還在持續。

未科南的保利天奕，3月單月成交就超300套，杭八區普宅網簽成交金額、套數、面積TOP1。這個盤的定位很精準，年輕剛需和首改，想留在未科，天奕就是那個剛剛好的選擇。

保利天奕的火爆售樓處現場

綠城3月的表現，關鍵詞是“賽道制勝”。

溪徑恒廬在一季度余杭區700萬起低密樓盤里，網簽套數、金額、面積都是TOP1。宸風逸廬在蕭山區1000萬以上、單價3-5萬的低密樓盤里，也是三項第一。綠城在低密賽道上的統治力，幾乎沒人能撼動。

知海棠在西湖區一季度高層三項第一，3月單月熱銷破百套。和春來晴翠一起，這兩個盤構成了一個有意思的組合，三四百萬價位段，一江兩岸，綠城的品牌效應在這波行情里體現得很明顯。春來晴翠3月累計成交150套，網簽套數主城四區一季度和3月都是第一。

綠城在杭州“月華系”的收官之作，杭州距江河匯最近的住宅之一蕙瀾月華在3月表現也十分亮眼。

月映金沙、麗香庭、和萃攬悅園3月成交約3.6億……綠城系多點開花，每個盤都有自己的節奏。剛需盤走量，低密盤走價，兩條腿走路，穩。

蕙瀾月華無界泳池實景

3月，一直來給年輕人做豪宅的興耀，在千萬級豪宅領域也有很好的表現。

興耀濱江的合作項目松川境，是濱江集團2026聯排別墅壹號作品，奧體十年唯此一墅，只有42套。1月首開以來三開三罄，登頂杭十區聯排別墅一季度銷售網簽金額TOP1。這個盤賣的是可見的稀缺性，杭州20年，主城區有40套以上低密的僅5個樓盤。另外奧體最后的1千萬級200㎡大五房，169-199㎡最后15套，進入清盤倒計時。

瑞臨府在臨平銀泰城旁，4月示范區開放，也是個豪宅項目。168席建面約199㎡/258㎡

錦上觀瀾是江南岸銷冠，單月成交超百套，400萬級奧體小戶型踩的是奧體入門價。

沐芳洲3月狂銷156套，250萬級主城，近100%空間使用率。剛需盤的爆發力可以比豪宅還猛。

沐芳洲熱銷

錦川源是興耀今年的重頭戲，西興地鐵口，宇樹科技旁，4月初示范區開放，宇樹要上市，錦川源也要上市了。建面約161-229㎡小高層，建面約249-460㎡疊排聯排，是江南岸千萬級高端改善產品。

濱江集團3月的表現，最有畫面感的詞是“連夜排隊”。

蕭山北干的潮越萬象，42529元/㎡首開，比同區域便宜不少。3月車宅同罄，客戶連夜排隊搶房搶車位。二開馬上領證。

運河新城風華錦瀾里，主城400萬級紅盤。運河新城首個抬板社區，自帶21大CLUB功能和恒溫泳池，加上地鐵口和育才旁，首開車宅同罄。二開4月加推。

風華錦瀾里恒溫泳池實景圖

濱江的其他盤也不含糊。濱杭濱紛城首付16.8萬起，送車位，今年買明年住，4月再加推。望舟府32460元/㎡均價幾乎和兩年前持平，但產品升級了，3月雙開雙罄，用產品力重新定義了勾莊的置業價值。

招商3月的表現，兩個盤都很有看點。

杭序府3月熱銷25套，總成交約2.68億。這是錢二全域新規后唯一全抬板社區，整體架空設計。

天瀾傳序府3月四開推售54套，開盤當天車宅同罄，銷售金額超8億，最后一幢墅區高層即將壓軸加推。

杭序府實景圖

未科核心的建發招商·元序是3月的一匹黑馬。西湖區雙浦的建發云之城也值得剛需關注，這個盤的價格和定位對首次置業人群比較友好；建發的另一個重磅項目下沙東部灣的望潮，同樣表現不錯。

建發云之城TOD示意圖

華潤3月的表現，三個盤都在各自的賽道里做到了極致。

元起觀潮府主城區疊墅成交均價第一，91764元/㎡。望云潤璽院余杭區疊墅成交均價第一，43302元/㎡。沄璟文華軒自開盤以來已成交30.4億，西湖區成交金額第一。

華潤還有一個特別值得關注的項目是潤啟未來之城，有望4月開盤。這個項目華潤做了不少新東西，引入了POD的概念，加上星洲二小的書包，對重視教育和生活方式的客群很有吸引力。

華潤潤啟未來之城歸家動線圖

中天海威兩個盤，也是改善賽道上的佼佼者。安璞3月成交17套、2個億，主力210㎡、240㎡。210㎡已基本收官，4月280方新品加推。璟逸3月迎來101位業主，139㎡產品基本售罄。

其他開發商也各有亮點：有著神戶型的偉星·星宜嘉映62套、2.5億，加推房源基本售罄，馬上三開取證；保利置業·西源賦42套、2.4億；綠城代建的潮語觀棠首開售罄；中交·荷語江山府3月勁銷約100套，問鼎臨平三冠王。

偉星星宜嘉映府的137㎡神戶型

閑湖城御龍灣是全杭州唯一0.6超低容積率的純排屋組團，擁有約15萬方閑湖的湖景排屋，想不心動都難。而且園區內還自帶約5萬㎡商業和從幼兒園到初中的12年教育體系。排屋起步總價僅563萬，相當于不到未科核心區高層的價格在這里換個有天有地的生活。

如果預算有限，湖景高層現房棲霞灣在售。

閑湖城實景圖

其他低密3月也有不少看點。

西湖區云谷的紫金宸廬，四開四罄，疊墅產品能賣成這樣，非常厲害。

天陽湖山麗舍，杭州主城千萬級純低密TOP1，一線桃花湖畔，容積率僅約1.1，約210-280㎡純四層湖景疊墅在售。

銀湖的山水頤萃別院，6號線地鐵口的排屋，以及運河邊的雙子星拱宸金茂府和越秀運河樾，主城區稀缺疊墅也在3月迎來了一大波關注。

紫金宸廬大堂實景圖

如果要從3月的新房市場里提煉出點什么，我覺得是這幾件事：

第一，政策窗口期是唯一變量，也是最大的變量。余杭、蕭山、臨平的購房補貼，是這波行情很重要的推手。但問題是，補貼是限時的，窗口期過后的4月就是答案。

第二，低密賽道正在變成紅海，但真正稀缺的才能活下來。溪徑恒廬、宸風逸廬、元起觀潮府、閑湖城御龍灣、紫金宸廬、湖山麗舍……你會發現，很多開發商都在做低密。但低密的客群是有限的，當供應集中爆發，分化就會加劇。那些地段不核心、資源不稀缺、產品不極致的低密盤，很快就會舉步維艱。

第三，剛需盤的邏輯從來沒有變過：性價比就是王道。沐芳洲賣得好，一方面因為產品驚艷，更重要的是這個價位幾乎沒有競品。濱杭濱紛城賣得好，是因為首付16.8萬起還送車位。剛需的邏輯永遠簡單：價格到位，就能走量。這個邏輯在二手房市場也一樣。閑林、義橋、臨平的成交活躍，不是因為這些板塊突然變好了，而是因為價格到位了。

第四，省內客戶回流也在被上海虹吸。天珺的省內全款客戶確實多了，但這能不能持續？要看杭州核心區資產和省內其他城市，以及上海之間的價差。如果價差還在，回流就會繼續；如果價差收窄，這股風也會停。從目前的情況看，上海對高凈值客戶的虹吸十分明顯。

3月的暖風確實吹了，但對比去年3月，只能算小暖風。政策層面，杭州目前只落地了公積金新政，力度有限。

接下來就看4月了。

4月，豪宅啟幕，盛宴來臨，也是大考來臨。市場上幾個頂豪項目都將在4月集中亮相或推新：

中海萬潮玖序的示范區剛剛開放，產品力讓人眼前一亮，中海這次確實拿出了不一樣的東西。

詠印明廬有一直私藏的8套市中心頂躍，預算足夠頂的購房者可以留意一下，這類產品在主城核心是非常稀缺的；

奧映世紀也將在近期迎來首開。

其他幾個備受關注的豪宅濱江水電新村項目望天際、建發的棲湖云莊，陸續都有動靜傳來，節點已臨近。

中海萬潮玖序示范區實景圖

它們能不能接住3月的熱度，定價能到多少，能不能站住，將直接檢驗杭州以及省內高凈值人群的深度。

我們一直以來的觀點是：正向置換。不管市場怎么波動，核心邏輯只有一個，把手里的資產換成更核心、更稀缺、更抗跌的。

3月是政策托底+房東讓利+產品力升級，三股力量擰在一起，把年前積壓的需求釋放了。4月要是還能撐住，那才是真的回來了。

該搶的搶了，該等的還在等。接下來就看這口氣，能不能續上。

/云歇編輯/云歇