樓市“風(fēng)云突變”，當(dāng)你還在為買新房還是二手房猶豫不決時(shí)，最近老小區(qū)的人氣卻意外攀升。

廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)破萬套，環(huán)比大增141.38%；深圳一、二手商品房合計(jì)成交11851套，環(huán)比上升117.1%；

北京二手住宅3月共19886套，環(huán)比上升144.63%，創(chuàng)近15個(gè)月來最高峰值；上海二手房累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)3.13萬套，創(chuàng)2021年3月以來近五年的最高紀(jì)錄，市場熱度空前高漲。

而且從銷售數(shù)據(jù)來看，老小區(qū)的表現(xiàn)尤為突出。下面我們就來了解為啥老小區(qū)突然爆火？哪些人將從中獲益？

01.老舊小區(qū)火爆的原因

一方面，老小區(qū)性價(jià)比凸顯。

隨著這幾年樓市調(diào)整，很多老小區(qū)價(jià)格回調(diào)至2016年水平，性價(jià)比凸顯，積壓需求集中入場。

尤其是隨著貸款利率的持續(xù)下降，讓貸款買房相比租房更劃算。

比如：上海一套200萬的老破小，首付30萬，月供只要6000多，但同價(jià)值的房子租金卻高達(dá)4000多，如果選擇公積金貸款買房，利息完全覆蓋掉租金，算下來，買房比租房劃算多了。

另一方面，租售比上升。

大城市核心區(qū)老小區(qū)租售比基本都去到3%以上了。以上海靜安區(qū)某板塊為例，一套總價(jià)100多萬的老破小，月租要3000，租售比達(dá)到了3.6%。

投資老破小穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流收益，比存銀行只有1.3%左右年化收益劃算多了。

此外，老小區(qū)改造帶來升值

根據(jù)新規(guī)，城市改造對(duì)象逐漸從2000年前建造的小區(qū)擴(kuò)展到2005年底前建造的小區(qū)，從而讓更多老小區(qū)變得吃香。

通過一系列改造工程，比如建筑立面翻新、加裝電梯、增加停車位、更換老化水管等，不僅讓小區(qū)環(huán)境大變樣，核心區(qū)老小區(qū)因?yàn)榫哂猩倘ΑW(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施的地理優(yōu)勢(shì)。

居住品質(zhì)大幅提升的同時(shí)，導(dǎo)致越來越多購房者把目光投向老小區(qū)，銷量快速上漲，不少老房子價(jià)格也漲上來了。

02.關(guān)于改造的難題，如何破解？

多重利好下，老小區(qū)迎來了第二春，但談到老小區(qū)的改造，很多人擔(dān)憂難免會(huì)遇到一些問題，

根據(jù)新華社發(fā)布老舊小區(qū)改造的調(diào)查，尋求破解之法。

1、上下水改造影響正常生活怎么辦？

老舊小區(qū)普遍面臨著管道老化問題，導(dǎo)致跑冒滴漏、堵塞返污等現(xiàn)象頻發(fā)。但改造工程需要入戶施工，可能對(duì)居民日常生活帶來影響，怎么辦？

解決方式是：首先樓下設(shè)置了臨時(shí)衛(wèi)生間、接水點(diǎn)和淋浴間等設(shè)施，其次，對(duì)于因施工而損壞的墻面和地面，進(jìn)行恢復(fù)和修繕。

2、加裝電梯如何分?jǐn)傎M(fèi)用？

這幾年，每年加裝電梯的數(shù)量超過數(shù)萬部，而且老小區(qū)居民對(duì)加裝電梯的呼聲越來越高，但1樓與高層住戶存在利益分歧，導(dǎo)致對(duì)費(fèi)用分?jǐn)偞嬗幸蓡枴?/p>

網(wǎng)友@羅二：我家住7樓，老父親腿腳不方便，希望盡早加裝電梯，但1樓住戶覺得加梯遮擋光線帶來噪音，甚至影響他的房價(jià)，所以不同意安裝。但法律規(guī)定是三分之二業(yè)主同意可以申請(qǐng)加梯。

目前普遍做法是：1樓不出錢；2樓視使用情況出錢；3樓到8樓分?jǐn)傎M(fèi)用，如果對(duì)1樓影響過大，可以適當(dāng)補(bǔ)償，總之爭取達(dá)成共識(shí)。

3、自來水變小怎么辦？

有業(yè)主說，老小區(qū)改造后，自來水出現(xiàn)水壓很小？

這種可能是因?yàn)楦脑熘袑⒆詠硭芨募?xì)了，共用管道的供熱泵水站加大用水保障供熱，造成總水量減少、水壓下降。

解決辦法，只要將原先單一供水管線增至三條，并特別為泵水站設(shè)立獨(dú)立供水系統(tǒng)。

4、充電樁安裝在哪里？

充電樁安裝被正式納入小區(qū)改造計(jì)劃，獲得了大多數(shù)居民的積極支持。但選址上，居民表達(dá)了不同的擔(dān)憂：

靠住宅近一點(diǎn)，可能帶來潛在的火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)。

因此，選址要避開一樓臨窗住戶，保證居民安全和便利。

03.這2類人將從中受益

以后不再大拆大建，改造已經(jīng)加速推進(jìn)，在政策支持下，無數(shù)人入手市區(qū)“老破小”，未來有兩類人可能從中受益：

第一，老小區(qū)居民

除了原本就住在老小區(qū)的住戶，還有入手市中心老破小的年輕人。

城市核心區(qū)本身配套應(yīng)有盡有，相比較去新房，上下班通勤更便利，不管是自住還是照顧父母，都更加方便。

尤其是老房子改造以后，停車出行更便利，相比住在幾十層的高樓，老小區(qū)住戶少，噪音少，劇組舒適度更高。

第二，預(yù)制板房居民

雖說層次更新以改造為主，但舊改新規(guī)下，仍有20%的老房面臨全部拆除。預(yù)制板房因?yàn)槭撬喟寤蜾摻Y(jié)構(gòu)材料，存在大量安全隱患。

依據(jù)住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)危房改造通知》，被納入舊改范圍的預(yù)制板房居民，可以原址拆建或者貨幣補(bǔ)償，對(duì)他們而言是一大利好。

總之，這一波老小區(qū)迎來銷量快速上漲，說明買房邏輯已經(jīng)變了，

如今大家追求的不是買賣房子暴富，而是一個(gè)能遮風(fēng)擋雨、提高生活便利，又能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的家。