《說說最近我經手的三套房子》這個系列文章，石榴叔已經更新了八期，用真實的交易，給大家買房賣房帶來一些啟迪。

上一期是去年12月寫的，時間過了4個月，市場發生了很多變化。我說的變化，并不是指量和價，而是心態，買家和賣家都變了。

下面這三個案例，充分說明了問題。

01

第一個案例是學區房。

今年小陽春，真正在市場掀起波瀾的恰恰是學區房（還有低總價剛需盤），它也是推動很多城市成交單價強勢反彈的主因。

一個月前，我專門寫過一篇調查文章，叫《200萬能買到什么樣的房子？》，那篇文章閱讀量很一般，但里面的數據其實很有參考價值。

當下樓市，除了北上深之外，大多數一二線城市，成交總價在200萬以內的房子，占比都超過50%，個別省會城市甚至接近90%。

而這些成交房源里，主流成交單價大多在1.6萬/以內，說明當前市場依然是剛需主導。

但學區房不一樣，尤其是那些低總價的書包房，一直都屬于搶手貨。

邏輯很簡單，控制投入，就是控制未來虧損。很多家庭買這類房子，就是上完學就賣，甚至上了學就賣。

所以這類房子的特點也很鮮明，總價低，單價高，不少突破4萬，北京甚至還有賣到8萬的。

學區房和普通住宅最大的不同在于，它有非常明確的交易周期。越臨近落戶截止時間，買方越焦慮，賣方越強勢，而一旦截止時間過去，很多價格支撐就會瞬間消失。

這個案例的主人翁從去年6月份就開始看房子了，屬于需求明確，鐵了心要買的那種，對整個學片算是門清，之前看了好幾家。

去年和我溝通過一次，他覺得學區房大趨勢是一直跌，最晚買越便宜，所以不急，達不到心理價位堅決不出手。

今年1月份，有一套房子200萬能成交，賣相也不錯，好出租，中介撮合買賣雙方已經坐下來談了，但距離他心里價位還有5萬，最后不歡而散。

誰知道春節之后，這類低總價房源的價格出現反彈，家長們似乎突然急了。之前那套，1月份最后以200萬成交，同戶型后來漲了3萬多。

為什么會漲價？

第一，不占學位、愿意降價的房源越來越少。

第二，留給家長做決定的時間越來越少了，房主很清楚。

最后他入手了一套205萬的單室套，同戶型去年10月價格最便宜，只要194萬。

這是非常典型的案例了。

很多人喜歡用普通住宅的思維去看學區房，最后往往會判斷失誤。因為普通住宅是“趨勢市場”，而學區房還有“節奏市場”，尤其書包房，本質是學籍交易。

如果購買居住屬性比較強，小區相對好的房子，我建議從6月份就要開始看，新房源多，選擇多，有議價空間，裝修不錯，定價不離譜的現在都是搶手貨。

另外，我還是建議最后一年再入手。雖然一二線城市，頂級學區房的溢價水分已經擠掉大部分（二線學區房的學區價值基本被否定）。

02

第二個案例是剛需。

非主城核心地段的房子，過去兩年跌幅很大，尤其是一些開盤時被狠狠炒作的新房。

究竟跌了多少？有些接近50%。

房價下行時，往往是差房子先跌，中等房子隨后跟上，最后才輪到好房子補跌。

當好房子調整到一定程度、開始顯現性價比時，市場往往會先迎來一波成交修復，而那些產品力差、位置弱、缺乏接盤支撐的房子，后面仍會繼續陰跌，但沒有成交量支撐。

客戶是外地人，在附近工作，之前租房住，下半年準備結婚，所以算是剛需的代表。

他選房的邏輯很典型，配套必須是看得見、摸得著的，位置盡量靠近板塊核心，最好是成交活躍、市場認可度高的小區。

選的樓盤就不說了，也算是熱點，小三房2024年高點時大概在280萬左右，如今已經跌到180萬上下，最近甚至還出現了一點小反彈。

他問過我一個問題，這個房子今年能跌到150萬嗎？

我覺得難，因為前期有投資客拋售，所以整個小區是超跌狀態，只要還有穩定成交量托底，價格短期內就能先穩住。

上百套的掛牌量，如果成交量撐不住，還會繼續跌，只是速度要慢很多很多，能承受的那種。

年內什么時候下手合適？我覺得9-11月，但新娘等不急了.....

就在他簽約那天，有兩家中介還給他發消息，說能以更低的價格說服房主成交......

所以說，房價下跌過程中，中介真的起到“重要”作用。

03

第三個案例是賣。

這個案例倒不復雜，房主買得足夠早，所以哪怕放到今天賣，她依然是賺錢的。

當然，她自己的心態也比較好，看淡了房價的漲漲跌跌，都是紙面財富，后面這筆錢也會用于改善居住，她一直在看四代新房。

為什么我要把這個案例拿出來單獨說呢？

是她掛牌之后遇到的那套“標準流程”。

某大中介反復勸她購買所謂的“美化服務”，甚至半明半暗地暗示，不買，就沒有帶看，沒有流量，房子就很難賣。

結果呢？就算你花錢做了美化，后面等著你的，依然還是“建議降價”。

目前這個行情下，房子能不能賣掉，歸根結底還是取決于你的價格，到底有沒有競爭力，買家也會反復對比。

當你的房子的報價足夠低，中介為了能開單，也會不遺余力的向客戶推薦。

這套房子后來掛牌半個月就成交了，房主心態很好。

什么時候需要買美化呢？比如裝修特別好。

過去這一個月，市場交易變得很活躍，至少從量上看是這樣的。

我在“16號內參”里已經就幾個熱點城市單獨寫了文章分析，接下來還會寫杭州、深圳、廈門。

每個城市的步調都有點不一樣，但有一點可以確認，這一波行情真剛需仍然是絕對主力，刺激改善力度還不夠，倒是今年上市的新房越來越有賣點。