誰能想到，那個(gè)曾經(jīng)高喊＂不行賄＂、被視為地產(chǎn)界治理標(biāo)桿的萬科，會(huì)走到今天這步田地？

2026年3月31日晚間，萬科發(fā)布了2025年年度報(bào)告。

數(shù)字?jǐn)[在那里，冷冰冰的——全年?duì)I收2334.3億元，同比下滑32%；歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損幅度比上一年擴(kuò)大了79%。再加上2024年虧掉的494.78億元，兩年下來，累計(jì)虧損超過1380億。上市34年的行業(yè)模范生，一頭栽進(jìn)了深淵。

每天虧近1.9億，每小時(shí)燒掉將近800萬。這組數(shù)字放在任何一家企業(yè)身上，都足以讓人心驚肉跳。

然而財(cái)務(wù)上的黑洞，還只是冰山一角。真正讓整個(gè)資本市場(chǎng)炸鍋的，是萬科內(nèi)部那場(chǎng)前所未有的人事大地震。

從2022年到2026年3月，至少13位核心高管先后被查、被判、被采取刑事強(qiáng)制措施。2025年初至今，25位核心高管以及區(qū)域負(fù)責(zé)人相繼離職，覆蓋范圍從董事會(huì)主席一路延伸到城市公司一把手。說＂集體淪陷＂，一點(diǎn)都不夸張。

風(fēng)暴的中心，繞不開一個(gè)人——祝九勝。

這位萬科原總裁、CEO，1993年進(jìn)入建設(shè)銀行深圳分行，在信貸崗位干了將近二十年。萬科早年大量開發(fā)貸款，正是經(jīng)他手審批通過的。

2012年他離開建行跳槽萬科，直接坐上高級(jí)副總裁的位子，分管財(cái)務(wù)、投融資以及合伙人投資平臺(tái)等核心板塊。到了2018年，寶萬之爭(zhēng)塵埃落定，祝九勝更是升任總裁兼CEO，手握大權(quán)。

2025年1月15日，媒體突然爆出祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走的消息。萬科方面第一時(shí)間以＂身體原因＂搪塞過去，祝九勝本人甚至凌晨還更新了朋友圈，像是在辟謠。可紙終究包不住火。到了當(dāng)年10月14日，多家權(quán)威媒體確認(rèn)：祝九勝已被采取刑事強(qiáng)制措施。

他到底捅了多大的簍子？

調(diào)查矛頭直指他一手搭建起來的表外金融體系。2016年萬科斥資3億元入股鵬金所，成為第一大股東，祝九勝親自兼任鵬鼎創(chuàng)盈的董事長與總經(jīng)理。

這套玩法說穿了并不復(fù)雜——萬科把項(xiàng)目回款等閑置資金，以不到2%的年化利率存進(jìn)關(guān)聯(lián)財(cái)務(wù)公司；鵬金所再以10%甚至更高的利率，向萬科員工發(fā)放＂跟投貸＂，向供應(yīng)商提供高息貸款。

資金在體系內(nèi)轉(zhuǎn)了一圈又回到萬科項(xiàng)目上，形成一個(gè)封閉的自融循環(huán)。2024年5月鵬金所就爆出兌付危機(jī)，涉及規(guī)模七八個(gè)億，不少萬科內(nèi)部員工血本無歸。

還有一個(gè)更隱蔽的平臺(tái)叫博商資管。注冊(cè)資本只有1個(gè)億，卻能撬動(dòng)千億級(jí)資金在體外運(yùn)轉(zhuǎn)，被市場(chǎng)形象地稱為＂影子萬科＂。

通過設(shè)立有限合伙企業(yè)引入金融機(jī)構(gòu)的錢，以小博大投進(jìn)萬科旗下地產(chǎn)項(xiàng)目，完美繞開了監(jiān)管。這套金融操作在王石退休前后開始成型，在祝九勝手上迅速膨脹，最終變成了一顆定時(shí)炸彈。

祝九勝倒下，只是推倒了第一塊多米諾骨牌。

深鐵派來接班的辛杰，2025年1月剛坐上董事長的位子，9月下旬就傳出失聯(lián)消息。10月12日萬科收到了他的辭職報(bào)告。從上任到走人，前后不過9個(gè)月。據(jù)稱調(diào)查涉及他在深鐵任職期間的項(xiàng)目與資金問題。

再看郁亮。這位1990年加入萬科、跟了王石36年的＂活化石＂，2026年1月8日以到齡退休為由辭去所有職務(wù)。可蹊蹺的是，退休公告措辭極度克制，沒評(píng)價(jià)、沒感謝，跟當(dāng)年王石交棒時(shí)的溫情場(chǎng)面完全是兩回事。

最讓外界意外的是，退休多年的王石也沒能躲過去。

2025年5月，王石提到受邀參加巴西氣候變化大會(huì)時(shí)透露，出境需經(jīng)相關(guān)方審批，行程不確定。要知道，他已經(jīng)連續(xù)16年參加這個(gè)國際會(huì)議了，頭一次出現(xiàn)出行受阻的情況。

2026年2月，網(wǎng)上又傳出他＂失聯(lián)＂。王石隨后發(fā)了一條騎行視頻，標(biāo)注1月30日在深圳馬巒山騎了14公里，疑似回應(yīng)傳聞。

可問題在于——一個(gè)曾經(jīng)說走就走登珠峰、滿世界游學(xué)的企業(yè)家，如今連出趟國都得＂積極爭(zhēng)取＂，這本身就夠說明問題了。他雖然不持股、不任職，但作為萬科三十多年的精神圖騰，跟企業(yè)歷史決策、品牌信譽(yù)深度捆綁。監(jiān)管層面顯然不打算讓他置身事外。

高層集體塌方的同時(shí)，區(qū)域腐敗的蓋子也被徹底揭開了。

拿深圳萬科來說，原輪值總經(jīng)理張海濤在2015年到2019年間索賄1285萬元，2022年被判8年。原四川萬科眉州置業(yè)董事長程林棟2023年因受賄罪被判11年。

2026年3月，貴陽萬科原總經(jīng)理吳忠友被帶走調(diào)查，栽在十幾年前的合作項(xiàng)目上。同一時(shí)期，曾把云南萬科銷售額從20億做到近200億的前總經(jīng)理王潤川，也難逃追責(zé)。從總部掌舵者到一線項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，全鏈條涉案。

這些區(qū)域案件，不少在王石時(shí)代就已經(jīng)有了苗頭。但那些年行業(yè)處于瘋狂擴(kuò)張期，重規(guī)模、輕合規(guī)，問題被高增長的泡沫掩蓋住了。等到潮水退去，裸泳者一個(gè)接一個(gè)暴露出來。

追薪風(fēng)暴也來了。市場(chǎng)傳出郁亮需退還2021至2024年薪酬約708.8萬元，祝九勝退還約1327.4萬元，前董秘朱旭退還約1072.6萬元。萬科官方雖然否認(rèn)，但誰心里都清楚，這不過是清算的序曲。

回過頭看，萬科管理層自己在投資者會(huì)上也承認(rèn)了——巨虧是＂歷史投資失誤、經(jīng)營管理問題與行業(yè)深度調(diào)整等多重因素疊加＂的結(jié)果。

2025年全年計(jì)提減值損失561億元，占總虧損六成以上。開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率只剩9.46%，幾乎貼著成本線在走。那些在行業(yè)上行期高價(jià)搶下的地塊，如今全成了吞噬利潤的黑洞。

王石時(shí)代確立的合伙人制度與職業(yè)經(jīng)理人模式，曾經(jīng)讓無數(shù)同行羨慕。可后來跟投制度慢慢變了味，成了一種帶有強(qiáng)制性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁工具。

員工被要求拿自己的錢甚至通過鵬金所貸款來跟投項(xiàng)目。行業(yè)一旦下行，虧的是自己的血汗錢，還得償還高息貸款。截至2026年初，全國約兩千名萬科離職員工組建維權(quán)群追討跟投本金，涉及金額可能高達(dá)37億。

眼下萬科面前的路，依然布滿荊棘。2026年到期的公開債務(wù)合計(jì)146.8億元，其中4月到7月集中到期的就有112.7億。大股東深鐵截至2026年初累計(jì)輸血超314億元，連萬物云57%的股權(quán)都質(zhì)押了出去。可面對(duì)千億級(jí)別的虧損窟窿與龐大債務(wù)，這些錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

深鐵系高管已全面接管核心決策層，黃力平出任董事長兼法定代表人。王石花了三十多年打造的職業(yè)經(jīng)理人自治體系，到這里算是徹底翻篇了。

我們常說，出來混，遲早要還。地產(chǎn)黃金時(shí)代的帷幕已經(jīng)落下，靠違規(guī)操作與投機(jī)手段牟利的老路，走到了盡頭。萬科的故事之所以格外刺痛人心，就在于它曾是公認(rèn)的＂好學(xué)生＂。＂不行賄＂三個(gè)字喊得多響亮，如今回頭看，表外融資、資金空轉(zhuǎn)、利益輸送，哪一樣少了？

1380億的窟窿，13位落馬高管。這組數(shù)字，就是對(duì)那個(gè)時(shí)代最冷酷的注腳。不管曾經(jīng)的光環(huán)多耀眼，不管名頭多響亮，漠視規(guī)則、蠶食利益的人，終究會(huì)被法律與市場(chǎng)拋棄。