你們小區(qū)有沒(méi)有遇到過(guò)這樣的糟心事？

物業(yè)沒(méi)經(jīng)過(guò)招標(biāo)就悄悄入駐，合同算數(shù)嗎？物業(yè)把服務(wù)偷偷轉(zhuǎn)包出去，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？還有那些幫物業(yè)“打壓”業(yè)主的“保盤(pán)人”，到底該怎么應(yīng)對(duì)？

不少人都有過(guò)這樣的遭遇，很多人因?yàn)橹R(shí)盲區(qū)等因素，即使覺(jué)得很不合理，也是敢怒不敢言，

不過(guò)上個(gè)月底，《人民法院報(bào)》整版發(fā)聲，邀請(qǐng)法學(xué)專家、資深法官，專門(mén)解讀了物業(yè)領(lǐng)域的法律紅線——每一條都和咱們的切身利益息息相關(guān)。

這份權(quán)威解讀告訴我們，以后如果再遇到物業(yè)違規(guī)操作，大家再也不用被動(dòng)妥協(xié)，維權(quán)有招了。

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前期物業(yè)沒(méi)招標(biāo)？合同有效嗎？

這種情況大概率是無(wú)效的！

現(xiàn)實(shí)中不少新建小區(qū)都有類似情況，業(yè)主還沒(méi)有入住，開(kāi)發(fā)商就找了物業(yè)，并簽訂了“前期物業(yè)服務(wù)合同”。因?yàn)楹芏鄻I(yè)主覺(jué)得，這個(gè)合同簽了就是有法律效力的，所以買房人認(rèn)為一旦遇到這種情況，買房人只能被動(dòng)接受。

其實(shí)，“前期物業(yè)服務(wù)合同”并不一定具備法律效力。

根據(jù)《民法典》起草者、人大法學(xué)院的王利明教授的說(shuō)法：開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)通過(guò)法定的招投標(biāo)程序來(lái)選物業(yè)，那這個(gè)前期物業(yè)合同，原則上就是無(wú)效的。

這樣的規(guī)定，其實(shí)就是為了避免開(kāi)發(fā)商和物業(yè)私下搞貓膩、搞利益輸送。法律明確把選物業(yè)的權(quán)利還給業(yè)主，畢竟業(yè)主才是小區(qū)真正當(dāng)主人，總不然業(yè)主花幾百萬(wàn)買房，連誰(shuí)來(lái)給你家看門(mén)、掃地，提供服務(wù)都沒(méi)有說(shuō)話的權(quán)利吧？

有人要說(shuō)了，既然開(kāi)發(fā)商找物業(yè)簽訂的“前期物業(yè)服務(wù)合同”無(wú)效，咱們業(yè)主之前交的物業(yè)費(fèi)，預(yù)交的錢，還怎么辦呢？

別急！《民法典》上規(guī)定的清清楚楚：

第一，服務(wù)已經(jīng)提供了，比如物業(yè)已經(jīng)提供了安保清潔等服務(wù)：那業(yè)主還是要給錢的，但只能按市場(chǎng)正常價(jià)給，不能按物業(yè)自己定的高價(jià)交。

第二，物業(yè)還沒(méi)有提供服務(wù)，之前預(yù)交的錢，物業(yè)就必須全額退還，一分不能少。

第三，合同無(wú)效期間的公共收益，比如電梯廣告費(fèi)、地面停車費(fèi)，這些全部要還給全體業(yè)主，要么用來(lái)修小區(qū)公共設(shè)施。

不過(guò)，如果參與投標(biāo)的公司不到3家，或者小區(qū)實(shí)在太小，這種情況只要經(jīng)過(guò)了主管部門(mén)批準(zhǔn)，就可以不招標(biāo)，直接開(kāi)發(fā)商簽合同。

所以，大家可以看看自家小區(qū)是不是這種情況。

.02

物業(yè)偷偷把活全轉(zhuǎn)包出去？

如果是這種情況，后果會(huì)比你想象的嚴(yán)重得多。

很多業(yè)主吐槽：小區(qū)的物業(yè)看著挺正規(guī)，結(jié)果干活的全是外面請(qǐng)的人，服務(wù)越來(lái)越差。最氣的是，物業(yè)還照收高價(jià)物業(yè)費(fèi)。

其實(shí)這種情況已經(jīng)踩紅線了！

最高法院的李賽敏法官?gòu)?qiáng)調(diào)，《民法典》明令禁止：物業(yè)公司不能把自己該干的全部活兒，整體打包轉(zhuǎn)給別人，也不能拆成幾塊分別轉(zhuǎn)包。

如果物業(yè)違反這項(xiàng)規(guī)定，執(zhí)意玩轉(zhuǎn)包，后果就會(huì)很嚴(yán)重：

①物業(yè)跟外包公司簽的轉(zhuǎn)包合同，直接作廢。

②業(yè)主可以要求減少物業(yè)費(fèi)。如果因?yàn)檗D(zhuǎn)包導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降、家里受了損失，業(yè)主可以要求物業(yè)賠償，甚至直接解除合同、換掉這家物業(yè)。

③物業(yè)轉(zhuǎn)包賺的差價(jià)這個(gè)屬于違法所得，按規(guī)定必須拿出來(lái)用于小區(qū)維修。

不僅如此，物業(yè)玩轉(zhuǎn)包還會(huì)面臨罰款，一般罰款金額大概是轉(zhuǎn)包合同價(jià)款的30%到50%，100萬(wàn)的轉(zhuǎn)包合同，罰款最高可能50萬(wàn)。

不過(guò)提醒一句，也不是所有分包都不行。

比方說(shuō)，消防維保、綠化、電梯維保這些專業(yè)性很強(qiáng)的活兒，物業(yè)分包給專業(yè)公司是允許的。

但核心管理職責(zé)必須由原物業(yè)自己干，不能當(dāng)甩手掌柜。

比如東莞就有個(gè)典型案例，某物業(yè)公司因?yàn)檫`規(guī)轉(zhuǎn)包，被沒(méi)收了56萬(wàn)多，還被罰款、限制參加政府采購(gòu)。

.03

小心“保盤(pán)人”！幫物業(yè)欺負(fù)業(yè)主，可能要坐牢

有些小區(qū)會(huì)有這種情況，其中有一群人，平時(shí)不見(jiàn)他們，但是一旦小區(qū)業(yè)主維權(quán)，或者業(yè)主大會(huì)換物業(yè)時(shí)。這些人就冒出來(lái)，到處造謠、阻撓成立業(yè)委會(huì)，甚至當(dāng)眾辱罵維權(quán)業(yè)主。這種人就是俗稱的“保盤(pán)人”，他們受物業(yè)指使或收了物業(yè)的好處，所以才在緊要關(guān)頭幫物業(yè)欺負(fù)業(yè)主。

南通中院的丁凈玉法官提醒：別把這些人的行為當(dāng)成普通吵架，他們很可能已經(jīng)犯罪了。

比如以下這幾種情況，你就要留個(gè)心眼：

1. “保盤(pán)人”造謠詆毀、公然羞辱業(yè)主：可能構(gòu)成誹謗罪或侮辱罪。

2. 如果“保盤(pán)人”是物業(yè)指使的：物業(yè)的頭頭和這個(gè)“保盤(pán)人”，就算是共同犯罪。

3. 如果“保盤(pán)人”的行為，引發(fā)群體事件、擾亂小區(qū)秩序：就可能構(gòu)成尋釁滋事罪。本來(lái)這類罪要自己告，情節(jié)嚴(yán)重的會(huì)轉(zhuǎn)為公訴，檢察院來(lái)追究。

4. 按規(guī)定，如果“保盤(pán)人”拿的好處來(lái)自物業(yè)截留的公共收益，而且金額超過(guò)6萬(wàn)元：就可能成為職務(wù)侵占罪的共犯。

5. 如果“保盤(pán)人”給業(yè)委會(huì)成員行賄：個(gè)人行賄超過(guò)3萬(wàn)元、單位行賄超過(guò)20萬(wàn)元，就達(dá)到立案標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成對(duì)非國(guó)家工作人員行賄罪。

所以，以后再遇到“保盤(pán)人”搗亂，別忍氣吞聲。保存好證據(jù)，馬上報(bào)警，用法律武器保護(hù)自己。

.04

侵占公共收益？不只是欠錢，可能要坐牢

按規(guī)定，小區(qū)的廣告收益、臨時(shí)停車費(fèi)、快遞柜租金等等，這些收益都?xì)w全體業(yè)主。

然而現(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)偷偷將這筆錢截留、私吞，業(yè)主要么不知道，要么知道了也不知道該怎么維權(quán)。

針對(duì)這種情況，甚至構(gòu)成犯罪，最后處罰也不低。比如：三門(mén)縣法院的黃江南法官?gòu)?qiáng)調(diào)：侵占公共收益，可不是簡(jiǎn)單的民事糾紛，情節(jié)嚴(yán)重的就是刑事犯罪。

現(xiàn)實(shí)中最常見(jiàn)的是職務(wù)侵占罪有：物業(yè)代管的公共收益，屬于“本單位財(cái)物”。如果物業(yè)人員利用職務(wù)便利，通過(guò)瞞報(bào)收入、虛報(bào)支出等方式把錢裝進(jìn)自己口袋，金額達(dá)到6萬(wàn)元以上（數(shù)額較大），就會(huì)被立案追究刑事責(zé)任；如果總金額超過(guò)100萬(wàn)元（數(shù)額巨大），判得就更重。

除此之外，還有挪用資金罪：如果物業(yè)人員把公共收益挪給自己用或借給別人，超過(guò)3個(gè)月沒(méi)還，金額在5萬(wàn)元以上，或者用這些錢搞營(yíng)利、非法活動(dòng)，也可能構(gòu)成犯罪。

另外，根據(jù)情況還可能涉及強(qiáng)迫交易罪、侵占罪、盜竊罪等。總之，公共收益這根紅線，物業(yè)碰不得。

看完上面這些，你應(yīng)該能感覺(jué)到，這次《人民法院報(bào)》的權(quán)威發(fā)聲，不只是講講法律條文，更是給咱們業(yè)主撐腰、給社區(qū)治理指路。

希望每一位業(yè)主都能拿起法律武器，維護(hù)自己的權(quán)益；也希望每一家物業(yè)都能守住底線，用心服務(wù)。