來源 |鳳凰網風財訊

作者 |W=T=T

最近中指研究院發布了《2026年1-3月中國房地產企業新增貨值TOP100》，榜單前17名以內只有一家民營房企——廣東名冠集團，其以70億元的新增貨值位列TOP10，比越秀地產、中國中鐵等一眾大國企的新增貨值還高。

這得益于今年3月4日，廣東名冠集團以7.3億元底價成功競得廣東東莞東城街道牛山社區的2026WG001號建設用地，該地塊為商業綜合用地，總用地面積約31.75萬㎡，容積率0.9，計容總建筑面積約28.57萬㎡，是近年來東莞中心城區罕見的超大體量低密地塊。

名冠集團7.3億元拿地，總金額創造了近六年東城純商業用地拍賣的新高。而根據規劃，在該地塊名冠集團將投資40億元，建設集高端文旅、藝數創意、IP孵化、高端酒店于一體的超大文商旅綜合體“名冠·綠洲”。

但名冠綠洲換算樓面價約2555元/㎡，遠遠低于近年區域其它已售商業金融業地塊。對比緊鄰東莞“都市綠肺”同沙生態公園和地鐵站等城市稀缺資源而言，這塊地又似乎性價比“超標”了。

“能拿到這個項目，還是靠老爸的關系，想給兒子打造一個可傳承的資產?！庇袞|莞地產圈人士告訴鳳凰網房產。也有業內人士直言，“這個項目就是為了圈錢，算不過帳?！?/p>

類似上述關于名冠綠洲的討論，或真或假都在業內引起高熱度。項目的高投資和經營前景、名冠集團拿地的前因后果也持續受到關注。而這一切可能要從創始人莫志明說起。

追風東莞酒店“瘋狂十年”

莫志明的“名冠”意難平？

廣東名冠集團官網顯示，公司創立于1994年，聯合創始人莫志明、莫樹明，現任董事長莫冠良（為上述兩人的兒子、侄子）。

公開資料顯示，莫志明1965年畢業于師范學校，曾當過學校校長，1985年辭教從商，一開始主要做建筑工程、汽車維修。

（廣東名冠集團創始人莫志明及其開發的酒店）

直到1994年廣東名冠集團創立，莫家兄弟瞄向了東莞九十年代“三來一補”時期引進大量臺商、港商、日韓商人“豪華酒店業務瘋長”的風口。

1996年莫志明在東莞寮步鎮開設了中國第一家開在鄉鎮的四星級酒店——金凱悅大酒店。此后又在東莞鳳崗、石龍興建了兩家五星級酒店，由此在江湖得到一個稱呼——14星企業家。

那時候涌入東莞酒店業的家族不少，例如三正集團莫浩棠、觀瀾湖集團朱鼎健兄弟、華源集團林干能家族、昌明集團陳潤昌家族、富盈集團劉學斌、黃河集團鄭強輝、豐泰集團何銳平家族、建匯集團劉伯權、歐亞集團蔣國祥、裕亞集團李少明家族、科駿投資劉賀超家族、東華集團李勝堆、大中集團王文城家族、龍泉集團張佛恩、豐華集團盧淦波、帝豪集團梁永雄、匯源實業何啟林、柏寧實業陳燦球、龍泉集團張佛恩等。

其中，莫浩棠原是橋頭鎮黨委書記，劉賀超（原名劉賀釗）原是東城區委書記......諸如此類的“體制內”力量踴躍在第一波東莞酒店業浪潮。

但風潮中也不乏純粹“草根出身”的一派，例如當時在東莞乃至全國叱咤一時的太子酒店老板梁耀輝。二十歲出頭就開始做理發店，然后開“發廊”，再到開“酒店”……如此履歷的他竟然還在2012年提交了《關于建立道德評價體系和加強誠信體系建設的建議》。

2014年，“掃黃行動”興起，太子酒店桑拿中心“裸舞選秀”的等劣跡被央視曝光，梁耀輝被抓典型，后因組織賣淫罪、串通投標罪、單位行賄罪等三罪，被判處無期徒刑，剝奪政治權利終身。

（2010年網絡瘋傳東莞酒店舉行小姐檢閱活動）

整肅風暴和產業轉型，讓東莞客源驟減、酒店洗牌，相關的夜總會、桑拿、洗浴中心等大面積關門。

2015年，莫志明家族的鳳崗金凱悅大酒店和梁耀輝的太子酒店都被摘牌，次年石龍名冠金凱悅大酒店也被摘牌，其后名冠集團在東莞再無掛牌五星級酒店。

禍不單行，2015年因為“金凱悅”的名字涉及侵權凱悅酒店集團，名冠集團及關聯公司最終被東莞法院判決敗訴，須賠償高額商標侵權經濟損失費用，并禁止單獨使用金凱悅商標(金凱悅系列酒店公司須加上名冠二字)。

那時候，莫志明將眼光投入了多元領域，并燃起更大野心。例如在2017年成立了“江門市名冠教育投資有限公司”，旗下有江門市新會區廣外附設外國語學校、江門市新會區名冠實驗學校、江門市名冠幼兒園、江門市名冠半島幼兒園等。2019年名冠控股的“廣東新會港國際貨運碼頭有限公司”下轄的江門大廣海灣保稅物流中心(B型)獲批，港口業務有所發展。

然而轉向地產、工業等領域發展，名冠走得卻不算順利。

2017年，經歷了第三次更名的華冠新材啟動IPO計劃。不過2020年和2021年華冠新材被證監會出具了警示函，后其IPO終止。

房地產是名冠的發家業務之一，1992年就成立了東莞華宇建筑工程公司，2003年-2006年設立了江門市駿凱豪庭開發建設有限公司、廣東名冠房地產但后續未有明顯擴張，名冠地產被注銷，駿凱豪庭則“割肉讓席”引入保利聯合開發，項目推廣名為新會保利西海岸，已無名冠痕跡。

駿凱豪庭(保利西海岸)作為一個開盤近8年仍在售的大盤，不乏投訴和處罰。新會區人民政府互動交流區顯示，曾有消費者對項目“套路欺詐出爾反爾”、“10棟交樓不到一年出現外圍下沉、墻體開裂”等問題。項目二期二標工程還曾因“未取得建設工程規劃許可證擅自建設”，被行政罰款1萬元。

(名冠駿凱豪庭又名保利西海岸遭投訴)

但發展了那么多產業，酒店作為發家產業之一，莫氏家族似乎始終留有念想。

舉個例子，名冠多位股東2019年與鄭南生、曾高偉、譚鈞陽、盧笑筠等老板合作設立了峰景文旅集團，實控東莞峰景酒店有限公司、東莞峰景高爾夫有限公司，前者通過收購索菲特東莞風景高爾夫酒店（又名索菲特御景灣峰景酒店），回到酒店賽道“加碼”。

實際上，近年重倉的名冠綠洲項目，也以高端酒店、主題樂園、奧特萊斯等為主要業態。并且項目要求打造“酒店群”，須引入五家國際頂級酒店品牌中的至少一家，規劃五星級與七星級酒店。

某種意義上，莫家失去的“五星酒店牌照”或許能“曲線救國”回到名冠的管轄權之下，彌補曾經的意難平。

只不過，這個前提是名冠綠州能夠成功起航。而目前項目還存在著諸多“不確定、不可控”因素。

“二代”莫冠良40億押注名冠綠洲

運營能力、資金來源受質疑

當前，名冠集團已經過渡到“二代”和“三代”。

二代當家人莫冠良執掌明冠集團的主體公司和重點業務公司，莫冠英、莫冠霖、莫冠景、莫冠莫、莫冠鵬等家族成員掌握旗下延申產業公司或在集團內擔任董事或監事等職務。莫志明由于年事已高退居幕后，擔任法定代表人的公司皆已注銷；莫樹明也只在華冠鋼鐵、華宇建筑兩家00年代成立的公司擔任董事長。

此外，“名冠綠洲項目”相關的名冠綠洲文旅、名冠綠洲科技、名冠奧特萊斯購物中心等公司，皆由莫冠英擔任董事長。

莫劍峰、莫劍韜主控的文化藝術板塊公司(如未定義文化、本白文化、共定義文化等，涉及展覽及產品設計開發、美術研究、檢測鑒定、文化交流等業務)，也與名冠綠洲有緊密聯系。

（名冠集團二代掌舵人莫冠良）

可見，無論對于莫氏的二代還是三代，“名冠·綠洲”這個多元業態項目無疑都很重要，它是集團在文化、旅游、商業、建筑工程等眾多業務的發展潛力板塊。

但這個項目難度也極高。例如《項目投資監管協議》要求的，“與五大國際娛樂巨頭中任選其一合作引進IP數量不低于15個，合作期限不少于3年”；“國際名品購物園區經營面積不低于4萬平方米，必須引入不少于20個國際一線品牌、不少于40個國際二線品牌”；“項目70%物業須自持40年”等等，無一不考驗公司能力和資金含量。

天眼查顯示，目前名冠集團公開融資主要還是靠股權質押，華宇建筑、華宇鋼結構、華冠新材、名冠金凱悅酒店、新會港國際貨運碼頭、駿凱豪庭等主營公司出質融資債務約3.28億元，即使加上關聯方的融資也僅夠對應公司自身發展使用。

高達40億元的總投入、前期不低于8億元的自有資金用于項目建設，對于名冠集團的現金流和融資能力而言都是“極限考驗”。

（莫劍峰講解名冠綠洲主題樂園項目）

“名冠綠洲想建成大灣區首個將文商旅一體項目，競爭的就是廣州長隆、深圳華僑城、香港迪士尼這類成熟項目，難度非常大。其實就算是北京環球影城這種國際IP項目，年接待游客量也不到1000萬人次。且不論名冠團隊的操盤和運營能力，東莞這座城市的基建和配套，也很難從上述大IP手上分流，項目想成為網紅爆款更是難上加難。”

廣東贏商的一位資深業內人士直言，僅僅在東莞來看，2026年有5座商業綜合體開業，而松山湖歡樂海岸背后是華僑城集團、南城CBD的萬象城背后是華潤集團、鵬瑞天玥廣場背后是鵬瑞集團......本地已經是高手云集，名冠綠洲如何突圍？

實際上，對名冠綠洲持以這種擔心的不在少數。作為一個高投入、周期長、回報率待定、缺乏一流團隊的高難度項目，業內時常在私下討論名冠綠洲算得過帳嗎，也有人質疑其資金是不是靠消化“內轉外銷”的資金。對于這些熱議，鳳凰網房產曾向名冠集團發出詢問，但截至發稿時間仍無回復。

回過頭來，如果說名冠集團創始人莫志明，經歷了東莞在初級制造業、酒店服務業風口中的第一輪沖刺，伴隨東莞城市升級和產業轉型，莫氏二代和三代很可能是這座城市第二輪發展的經歷者，但他們能否成為貢獻者，還有待市場檢驗。實際上，以“名冠綠洲”為載體，這不僅是一次企業的“押注”，也是一場對企業責任的考驗。