導讀：在成片開發征收中，灘涂上的無證歷史建筑能否獲得補償、按何種標準補償，是沿海地區征收爭議的焦點問題。擬建的海岸項目，若涉及灘涂上歷史形成的無證商業用房征收，征收方常以“無證即違建”為由拒絕補償或壓低補償標準。然而，根據最高人民法院的裁判規則，對于因歷史原因未辦理產權登記的房屋，行政機關在沒有充分證據證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜徑行認定為違法建筑，更不應以此為由不予補償。高級人民法院在同類案件中亦明確判定，征收方未依法對無證房屋進行調查、認定和處理，就直接在補償決定中不予補償，屬于程序違法。

在成片開發征收中，灘涂上無證歷史建筑能否參照有證商業用房補償，取決于建造年代、歷史成因、實際用途和信賴利益保護等多重因素的綜合判斷。

1、無證歷史建筑不等同于違法建筑

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。這一條款既是“違建不補”的法律依據，也為違建不補確立了重要前提——必須經過依法調查、認定和處理。

調查必須入戶開展，向被征收人當面詢問了解有關情況，不能僅憑航拍圖、建筑外觀照片等認定事實；認定需對涉案房屋的合法性給出明確結論，合法面積、違法面積必須具體明確；處理需依據《城鄉規劃法》或《土地管理法》對認定的違建部分給出處置意見。

最高人民法院在案中明確指出：對于因歷史原因未辦理房屋產權證的房屋，行政機關在沒有充分證據證明該房屋屬于違法建筑的情況下，不宜認定為違法建筑。行政征收中，應當綜合考量未辦理產權登記的歷史原因、土地價值、房屋用途和周邊類似房屋市場價格等因素，確定補償標準，不宜徑行以其系違法建筑為由不予補償。

這一裁判規則的核心要義在于：無證不能與違建畫等號，歷史成因是認定房屋合法性的關鍵考量因素。

2、歷史遺留建筑的補償認定標準

根據司法實踐和各地政策，歷史遺留無證建筑的補償認定需綜合考量以下因素：

建造年代與法律適用：“法不溯及既往”是認定歷史遺留房屋合法性的關鍵依據。1987年《土地管理法》實施前，農村集體土地上的建房行為多由村集體統籌管理，若房屋建設符合當時的鄉鎮管理要求，就不能以“未取得規劃許可”為由否定其合法性。后續頒布的《城鄉規劃法》《土地管理法》等法律法規中關于規劃許可、產權登記的嚴格規定，僅適用于法律實施后的新建、改建、擴建行為，不得反向約束此前已合法竣工的房屋。

實際使用與信賴利益：規定進一步明確，涉案廠房在建設和使用過程中，取得了土地所有人村委會同意，也得到有關部門的認可和支持。當事人基于對政府相關部門的信賴對涉案廠房的建設使用所作的相應投入，依法應予合理補償。這一裁判規則對灘涂上歷史形成的無證商業用房具有直接參照意義。許多灘涂商業用房建于上世紀八九十年代，當時審批制度尚不完善，房屋建設得到了村集體或鄉鎮政府的認可，經營者基于對政府的信賴持續投入經營多年。即便因歷史原因未取得產權證，也不應簡單認定為違法建筑，其合法投入應當獲得合理補償。

用途認定與補償標準：歷史遺留房屋的用途認定需嚴格遵循“以初始審批為準”的原則。若初始審批為生產經營用房（如村辦企業廠房、養殖用房），且實際用于對應經營活動、依法繳納相關稅費的，可按經營性用房標準補償。在灘涂上，若歷史建筑在建造時已明確為商業用途（如商店、餐飲、民宿等），或雖初始為生產用房但已依法辦理用途變更，且長期穩定經營、依法納稅，則被征收人有權主張按商業用房標準補償。

3、參照有證商業用房補償的路徑

在成片開發征收中，無證歷史建筑若要參照有證商業用房補償，被征收人需要滿足以下條件并提供相應證據：

合法性證據的完整收集：一是建造年代的證明，如歷史航拍圖、衛星圖、老照片、建房審批文件等，證明房屋建造于特定歷史節點之前。二是經營事實的證明，如營業執照、納稅記錄、經營流水、水電費繳納記錄等，證明房屋長期用于商業經營。三是信賴利益的證明，如政府支持文件、村委會證明、招商引資協議等，證明房屋建設得到了有關部門的認可和支持。

根據高院的裁判觀點，對于2008年前建造的無證房屋，因歷史原因未辦理產權證，不應簡單認定為違法建筑而拒絕補償，需結合當時的歷史背景和實際情況進行合理性評估。

補償標準的合理確定：根據最高法的裁判規則，無證房屋的補償標準應綜合考量未辦理產權登記的歷史原因、土地價值、房屋用途和周邊類似房屋市場價格等因素確定。被征收人可收集周邊同類商業用房的市場交易價格數據，作為主張補償標準的參照依據。在案件中，最高人民法院支持按照案涉房屋拆除時周邊在售經營性用房平均成交最低價的80%確定無證房屋的補償單價。

4、被征收人的維權策略

對于灘涂上無證歷史建筑的被征收人，爭取參照有證商業用房補償需注意以下要點：一是積極收集歷史建造證據和經營證據，證明房屋的歷史合法性和商業用途；二是要求征收部門嚴格履行《征補條例》第二十四條規定的調查、認定和處理程序，不得以航拍圖或規劃部門發函替代入戶調查；三是對補償決定中未對無證建筑作出處理或直接不予補償的，依法申請行政復議或提起行政訴訟；四是堅持綜合考量原則，要求征收方充分考慮歷史成因、信賴利益和房屋實際價值，合理確定補償標準。高院已明確：未依法對無證房屋作出處理就直接不予補償，不合法。

結語：成片開發征收中，灘涂上無證歷史建筑不能簡單等同于違法建筑。最高人民法院和高級人民法院的裁判規則均確認：因歷史原因未辦理產權登記的房屋，不宜徑行認定為違法建筑，征收方必須依法履行調查、認定和處理程序，綜合考量歷史成因、土地價值、房屋用途和周邊市場價格等因素確定補償標準。對于長期用于商業經營的無證歷史建筑，被征收人有權主張參照有證商業用房標準補償。