周期之王歸來(lái)

3月19日，香港中環(huán)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。當(dāng)被問(wèn)及是否參與香港新一輪9幅住宅用地競(jìng)拍時(shí)，李澤鉅給出了近乎斬釘截鐵的回答：“地產(chǎn)是集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)之一，只要回報(bào)合理，我們一定會(huì)參與競(jìng)拍。”

同時(shí)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，集團(tuán)手握超400億港元現(xiàn)金，凈負(fù)債率僅2.3%。

李氏家族在此時(shí)宣布“積極拿地”，時(shí)機(jī)耐人尋味，會(huì)不會(huì)再次開啟其所擅長(zhǎng)的“逆勢(shì)投資”周期？

回望2013年至2016年，當(dāng)內(nèi)地樓市正值狂熱、地王頻出之際，李嘉誠(chéng)卻開啟了其史詩(shī)級(jí)的戰(zhàn)略撤退。廣州西城都薈、上海東方匯經(jīng)中心、北京盈科中心等核心地標(biāo)被陸續(xù)拋售；2017年更是以402億港元出售香港中環(huán)中心，創(chuàng)下全球?qū)懽謽浅山患o(jì)錄。短短數(shù)年時(shí)間，李氏家族累計(jì)套現(xiàn)超過(guò)1700億港元，完美避開了此后漫長(zhǎng)的行業(yè)寒冬。

而他們此次回歸的資本來(lái)源，更值得玩味——出售英國(guó)電網(wǎng)公司UK Power Networks股權(quán)，預(yù)計(jì)可套現(xiàn)千億港元。將歐洲資產(chǎn)高位變現(xiàn)，再以低價(jià)布局中國(guó)核心地產(chǎn)，這本身就是一次完美的跨市場(chǎng)套利。

十年一個(gè)輪回。2026年的春天，這位跨越半個(gè)世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)周期的“華人商界老船長(zhǎng)”，攜超過(guò)400億港元現(xiàn)金重返地產(chǎn)賽道。這意味著，在李氏家族的財(cái)務(wù)模型里，當(dāng)前土地和資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入“合理回報(bào)區(qū)間”。

那么，“周期之王”這一次的回歸，究竟釋放了怎樣的信號(hào)？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的至暗時(shí)刻真的結(jié)束了嗎？

市場(chǎng)見底的三大信號(hào)

李氏家族的回歸，市場(chǎng)的第一反應(yīng)是，房地產(chǎn)見底了嗎？

判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否企穩(wěn)，成交量歷來(lái)是最敏感、最領(lǐng)先的風(fēng)向標(biāo)。3月份，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)交出了一份令業(yè)界振奮的成績(jī)單。在此前的文章中，我們已經(jīng)分析過(guò)，不僅北上廣深四大一線成交量創(chuàng)新高，成都、西安、南京等強(qiáng)二線城市同樣出現(xiàn)了顯著的情緒修復(fù)，這些城市的成交放量，實(shí)際是壓抑已久的剛性和改善性需求正在集中釋放。

全國(guó)層面的數(shù)據(jù)同樣傳遞出積極信號(hào)。3月份20個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積達(dá)到1797萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)117%，同比大幅增長(zhǎng)28.6%。新房成交面積1133萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)89%，同比增長(zhǎng)12.4%。

民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析，這種成交量的回暖并非偶發(fā)現(xiàn)象，而是需求端逐步修復(fù)的必然結(jié)果——經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)四年的調(diào)整，積壓的購(gòu)房需求已經(jīng)到了不得不釋放的臨界點(diǎn)。

然而，成交量回暖的另一面，是價(jià)格端的分化表現(xiàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至2026年1月，北上廣深四大一線城市的二手房?jī)r(jià)格較2021年的歷史高點(diǎn)仍處于深度調(diào)整區(qū)間：北京二手住宅價(jià)格較高點(diǎn)下降38.3%，上海下降39.6%，廣州下降40.4%，深圳下降幅度最大，達(dá)到44.3%。四大一線城市的房?jī)r(jià)均已回落至2016年的水平。

這種“量先于價(jià)”的修復(fù)模式，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史周期中并不罕見。以日本房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，其在1991年泡沫破裂后，同樣經(jīng)歷了成交量先行回暖、價(jià)格逐步企穩(wěn)的漫長(zhǎng)過(guò)程。美國(guó)次貸危機(jī)后的市場(chǎng)修復(fù)，也呈現(xiàn)出類似的規(guī)律。成交量是市場(chǎng)情緒的晴雨表，而價(jià)格則是最終確認(rèn)底部的標(biāo)志。這意味著，當(dāng)前市場(chǎng)可能正站在從“量變”到“質(zhì)變”的臨界點(diǎn)上。

如果說(shuō)成交量是市場(chǎng)見底的前瞻信號(hào)，那么政策與資金的雙重支撐，則為底部確認(rèn)提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

政策層面，2026年的樓市政策已形成歷史罕見的寬松格局。需求端，首套首付比例最低降至15%，二套首付降至20%；首套房貸利率已經(jīng)步入“2時(shí)代”，主流城市房貸利率已降至3%以下，公積金貸款利率更是低至2.6%。上海的購(gòu)房社保門檻已縮短至1年，北京五環(huán)內(nèi)降至2年，超過(guò)百個(gè)城市已取消限購(gòu)限貸政策。

供給端的政策支持同樣力度空前。“三支箭”政策全面擴(kuò)容，白名單機(jī)制落地實(shí)施，為項(xiàng)目融資提供雙保障。深圳進(jìn)一步取消舊改項(xiàng)目中強(qiáng)制配建保障房的要求，直接激活1680億元投資規(guī)模。全國(guó)超過(guò)6000個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，獲得銀行授信規(guī)模接近萬(wàn)億元。

更重要的是，兩會(huì)明確定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，《求是》雜志更是撰文強(qiáng)調(diào)“政策一次性給足，告別添油戰(zhàn)術(shù)”。這一頂層定調(diào)，標(biāo)志著樓市政策從“防過(guò)熱”全面轉(zhuǎn)向“防過(guò)冷”，政策底的信號(hào)已經(jīng)足夠明確。

資金層面，一個(gè)更加值得關(guān)注的指標(biāo)是租金回報(bào)率的悄然變化。高和資本合伙人蘇鑫指出，長(zhǎng)期以來(lái)，住宅收益主要依靠資本增值（房?jī)r(jià)上漲），而忽視了出租收益。但目前30個(gè)重點(diǎn)城市的住宅租金回報(bào)率中位數(shù)已達(dá)2.06%，超過(guò)55%的小區(qū)回報(bào)率逾2%。當(dāng)租金回報(bào)率開始高于銀行存款利率時(shí)，資產(chǎn)的金融屬性便發(fā)生了微妙逆轉(zhuǎn)，這將吸引長(zhǎng)期投資者回流二手房市場(chǎng)。

與此同時(shí)，各路資金正在加速涌入樓市。2026年1-3月，外資大宗交易同比增長(zhǎng)82%，3月單月同比增幅更是達(dá)到92%。施羅德等國(guó)際資管巨頭設(shè)立30億元長(zhǎng)三角專項(xiàng)基金，加拿大養(yǎng)老基金以12.9億元收購(gòu)4座購(gòu)物中心。險(xiǎn)資同樣動(dòng)作頻頻，國(guó)壽資本以6.29億元收購(gòu)上海長(zhǎng)租公寓60%股權(quán)。這種“聰明錢”的集體涌入，本身就是市場(chǎng)見底的重要佐證。

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否見底的第三個(gè)信號(hào)是供給端的去化壓力。經(jīng)過(guò)四年深度調(diào)整，當(dāng)前的供給側(cè)已經(jīng)出現(xiàn)了歷史性的收縮。

從開發(fā)投資端來(lái)看，2025年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，較2021年的歷史高點(diǎn)已經(jīng)“腰斬”，跌幅達(dá)到50%。這一調(diào)整幅度，已經(jīng)超過(guò)美國(guó)次貸危機(jī)期間的27%，接近國(guó)際房地產(chǎn)調(diào)整的平均深度。

更具決定性的是新開工面積的斷崖式下滑。2025年，新開工面積同比下降20.4%，較巔峰期下降了74%，已回落至2004年的水平。新開工面積反映的是開發(fā)商對(duì)后市的信心預(yù)期，持續(xù)萎縮的新開工數(shù)據(jù)，意味著未來(lái)1-3年的新房供應(yīng)將面臨嚴(yán)重不足。

二手房?jī)r(jià)格較最高點(diǎn)已回撤約39%，這一調(diào)整深度已超過(guò)許多國(guó)家房地產(chǎn)危機(jī)的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。待售面積同比增速僅為0.05%，為2021年7月以來(lái)的最低水平，核心城市去化周期已降至12-16個(gè)月的合理區(qū)間。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析，供給端的極度“休克”，正在強(qiáng)制推動(dòng)供求關(guān)系回歸平衡。當(dāng)新房供應(yīng)減少到一定程度，積壓庫(kù)存逐步消化，市場(chǎng)自會(huì)找到新的均衡點(diǎn)。這與農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格見底邏輯相通，當(dāng)價(jià)格低到足以抑制供給，價(jià)格自然就會(huì)觸底反彈。

專家們怎么看？

當(dāng)然，話要兩頭聽。對(duì)于2026年樓市能否確認(rèn)底部，經(jīng)濟(jì)學(xué)界存在明顯分歧。

以丁祖昱、連平、中金公司為代表的樂(lè)觀派認(rèn)為，2026年將正式確認(rèn)行業(yè)底部。他們的論據(jù)主要包括：

第一，動(dòng)態(tài)供求關(guān)系逐步向好。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)顯示，“十五五”期間全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求還有將近50億平方米的增量空間。這些需求主要來(lái)自改善性需求——即居民將手中的“老破小”置換為“好房子”的需求。隨著“好房子”政策的推進(jìn)，這類需求將持續(xù)釋放。

第二，庫(kù)存去化已見成效。短中長(zhǎng)期庫(kù)存同步企穩(wěn)，待售面積增速降至歷史低位。中指研究院預(yù)測(cè)，“十五五”期間新建商品住宅年均銷售面積預(yù)計(jì)將保持在7～8億平方米，市場(chǎng)將逐步回歸供需平衡。

第三，部分先行指標(biāo)已觸底。二手房?jī)r(jià)格跌幅收窄、租金回報(bào)率回升、成交量連續(xù)回暖，這些信號(hào)都指向市場(chǎng)正在筑底。丁祖昱明確表示：“2026年大概率是樓市‘底部確認(rèn)’的一年。這里所說(shuō)的底部，并非指價(jià)格反彈的V形拐點(diǎn)，而是指成交量的企穩(wěn)和價(jià)格跌幅的收窄。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平的觀點(diǎn)更為直接：“2026年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲是大勢(shì)所趨。”他建議組建5萬(wàn)億元以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，持續(xù)降息包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，全面取消限購(gòu)回歸市場(chǎng)化，以釋放剛需和改善型需求。

而以摩根士丹利、瑞銀為代表的謹(jǐn)慎派，則對(duì)市場(chǎng)的復(fù)蘇力度持保留態(tài)度。他們并非否認(rèn)市場(chǎng)正在筑底，而是不認(rèn)為價(jià)格會(huì)出現(xiàn)顯著反彈。他們擔(dān)憂的點(diǎn)主要有三個(gè)方面。

一是租金回報(bào)率與房貸利率的倒掛。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，在房屋失去房?jī)r(jià)上漲的資本利得功能后，房屋定價(jià)的錨只能回歸租金。從租金回報(bào)率與國(guó)債利率的比較來(lái)看，2026年1月一線城市租金收益率是1.84%，30年期國(guó)債利率是2.3%，考慮未來(lái)降息預(yù)期，如果30年期國(guó)債利率長(zhǎng)期均值在2%，二者仍有約16個(gè)基點(diǎn)的利差。綜合全球經(jīng)驗(yàn)，一線城市住宅租金回報(bào)率需要高于30年國(guó)債收益率80個(gè)基點(diǎn)以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)量才可能達(dá)到穩(wěn)態(tài)。

更為關(guān)鍵的是房貸利率的錨定效應(yīng)。當(dāng)前房貸利率在3.06%左右，而一線城市的租金回報(bào)率僅1.84%，二者之間存在約122個(gè)基點(diǎn)的倒掛。若考慮到中國(guó)人對(duì)于房子的特殊偏好以及當(dāng)前政策刺激效應(yīng)，租金回報(bào)率需要到2.5%左右的水平才能實(shí)現(xiàn)平衡。這意味著，從純租金回報(bào)角度分析，房?jī)r(jià)可能還有25%左右的下跌空間。

二是收入預(yù)期與就業(yè)壓力。國(guó)信證券經(jīng)濟(jì)研究所指出，維持樓市底部判斷需要三個(gè)條件同時(shí)滿足：“小陽(yáng)春”不再出現(xiàn)以價(jià)換量、居民收入信心改善有邏輯支撐、政策足夠有力創(chuàng)造需求或提振預(yù)期。目前來(lái)看，收入預(yù)期改善的邏輯支撐尚不充分，這需要一個(gè)更長(zhǎng)時(shí)間的觀察窗口。

三是人口結(jié)構(gòu)的中長(zhǎng)期制約。盡管這是老生常談的話題，但人口老齡化與少子化趨勢(shì)確實(shí)構(gòu)成了房地產(chǎn)需求端的中長(zhǎng)期壓制力量。這一結(jié)構(gòu)性因素不會(huì)因?yàn)槎唐诘恼叽碳ざ淖儯鼘⒃谖磥?lái)十年乃至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)影響樓市的供需格局。

中間派可能代表了大多數(shù)人的看法。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)筑底與分化的態(tài)勢(shì)。政策端已釋放出明確的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，但需求端的實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇，仍取決于更強(qiáng)力的政策組合落地及宏觀經(jīng)濟(jì)與居民收入預(yù)期的改善。

樓市新周期的三大不可逆趨勢(shì)

無(wú)論樂(lè)觀派還是謹(jǐn)慎派，有一個(gè)觀點(diǎn)是一致的：房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過(guò)去的“黃金時(shí)代”不會(huì)簡(jiǎn)單回歸。李嘉誠(chéng)攜400億歸來(lái)，并不意味著所有人閉眼買房都能賺錢。三個(gè)不可逆的趨勢(shì)正在重塑這個(gè)市場(chǎng)的面貌。

首先是普漲時(shí)代徹底終結(jié)，未來(lái)的市場(chǎng)將呈現(xiàn)極端分化格局。一線與強(qiáng)二線核心區(qū)域，因供需結(jié)構(gòu)緊張、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、人口持續(xù)流入，其價(jià)值將依然堅(jiān)挺。而人口流失城市、遠(yuǎn)郊區(qū)域，將持續(xù)面臨價(jià)格調(diào)整壓力，流動(dòng)性枯竭的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

這種分化并非中國(guó)獨(dú)有。日本在房地產(chǎn)泡沫破裂后，東京等核心都市圈的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷短暫調(diào)整后率先企穩(wěn)，而北海道、四國(guó)等人口流失地區(qū)的房?jī)r(jià)則陷入了長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的漫長(zhǎng)陰跌。美國(guó)2008年次貸危機(jī)后，紐約、舊金山等科技聚集城市的房?jī)r(jià)早已超越危機(jī)前高點(diǎn)，而“鐵銹帶”城市的房?jī)r(jià)至今仍未能完全恢復(fù)。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，這意味著“買房就能賺錢”的時(shí)代已經(jīng)落幕。核心城市核心資產(chǎn)的選擇，需要更加審慎的判斷——不僅要看地段，還要看產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、配套資源等多重維度。

其次是房產(chǎn)回歸居住與保值本質(zhì)。過(guò)去二十年間，中國(guó)房地產(chǎn)承載了太多不該屬于它的金融屬性。高杠桿、快周轉(zhuǎn)的炒房模式，催生了一個(gè)又一個(gè)財(cái)富神話，也積累了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的溫床。

2026年的樓市，一個(gè)顯著的變化正在發(fā)生：租金回報(bào)率這個(gè)“錨”正在被重新重視。當(dāng)租金回報(bào)率開始高于銀行存款利率，房產(chǎn)的金融屬性便從“投機(jī)增值”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健保值”。高和資本合伙人蘇鑫指出，這將吸引長(zhǎng)期投資者回流二手房市場(chǎng)，推動(dòng)市場(chǎng)從“炒家市場(chǎng)”向“用家市場(chǎng)”回歸。

這一轉(zhuǎn)變意味著，未來(lái)購(gòu)房的邏輯需要根本性調(diào)整，不是博取短期暴漲的資本利得，而是追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益與通脹對(duì)抗能力。這種投資邏輯的轉(zhuǎn)變，與REITs市場(chǎng)的崛起、城市租賃住房的發(fā)展，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)新模式的基礎(chǔ)設(shè)施。

再次是行業(yè)格局的深度重塑。2021年以來(lái)的行業(yè)調(diào)整，淘汰了相當(dāng)數(shù)量的高杠桿房企。房地產(chǎn)行業(yè)正在從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高風(fēng)險(xiǎn)”的舊模式，轉(zhuǎn)向“低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)”的新模式。央國(guó)企憑借融資成本優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)份額中占據(jù)更大比重；優(yōu)質(zhì)民企則通過(guò)產(chǎn)品力與服務(wù)力，構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

見底了嗎？

最后，回到本文的核心問(wèn)題：2026年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)見底了嗎？

這個(gè)問(wèn)題的答案并非簡(jiǎn)單的“是”或“否”，而是需要分層次、分城市、分產(chǎn)品來(lái)理解。

對(duì)于一線城市和強(qiáng)二線核心區(qū)域，市場(chǎng)底部已基本確認(rèn)。成交量持續(xù)回暖、部分區(qū)域價(jià)格企穩(wěn)甚至小幅回升、政策底與資金底形成共振、供給端深度收縮，這些信號(hào)都指向這類城市的調(diào)整已接近尾聲。

國(guó)信證券的判斷具有參考價(jià)值：“樂(lè)觀情形下，一、二線城市核心區(qū)有望在今年上半年率先確認(rèn)底部。”

對(duì)于三四線城市和中低能級(jí)城市，市場(chǎng)仍處于艱難的尋底過(guò)程中。人口外流導(dǎo)致的剛性需求萎縮、高庫(kù)存帶來(lái)的去化壓力、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐導(dǎo)致的就業(yè)不足，這些結(jié)構(gòu)性制約因素短期內(nèi)難以根本改變。這些城市的房?jī)r(jià)調(diào)整，可能還需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)完成。

從價(jià)格維度看，“量先于價(jià)”的修復(fù)規(guī)律意味著價(jià)格底的確認(rèn)仍需時(shí)日。當(dāng)前的市場(chǎng)狀態(tài)，更準(zhǔn)確地描述是“成交量的底部已現(xiàn)，價(jià)格的底部在探”。真正的價(jià)格底部，往往需要成交量持續(xù)放量、庫(kù)存去化至合理水平、開發(fā)商現(xiàn)金流全面改善之后才會(huì)到來(lái)。

從中長(zhǎng)期視角審視，“十五五”期間（2026～2030年）將是房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底與分化的關(guān)鍵階段。中指研究院預(yù)計(jì)，隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落、配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，房地產(chǎn)有望在“十五五”中后期逐步走出調(diào)整階段，邁向規(guī)模更穩(wěn)、結(jié)構(gòu)更優(yōu)、品質(zhì)驅(qū)動(dòng)的高質(zhì)量發(fā)展階段。

李嘉誠(chéng)曾有一句廣為流傳的投資箴言：“不賺最后一個(gè)銅板。”2013年他撤離內(nèi)地樓市時(shí)，多少人嘲笑他“看空中國(guó)”“錯(cuò)失良機(jī)”；2026年他攜400億歸來(lái)，又有多少人驚呼“大佬抄底”。但李嘉誠(chéng)從來(lái)不是在做短期的價(jià)格預(yù)判，而是在做周期與價(jià)值的深度研判。

歷史總在重復(fù)：少數(shù)人在底部布局，大多數(shù)人在高位追漲；少數(shù)人看懂周期，大多數(shù)人被周期收割。2026年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的價(jià)值重估。政策的托底、供給的出清、需求的修復(fù)、資本的涌入，這些信號(hào)匯聚在一起，指向一個(gè)方向：樓市的至暗時(shí)刻正在過(guò)去，但普漲暴富的時(shí)代也已一去不復(fù)返。

房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)期仍有發(fā)展?jié)摿Γ瑯鞘凶罾щy的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，但再也不會(huì)回到過(guò)去那種全民炒房、人人賺錢的瘋狂年代。這是一個(gè)分化的時(shí)代，也是一個(gè)理性的時(shí)代。樓市的拐點(diǎn)信號(hào)已明，而你，準(zhǔn)備好了嗎？

No.6835 原創(chuàng)首發(fā)文章｜作者 梁云風(fēng)

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