昆明擬出臺新政 鼓勵老舊住房自主更新

4月10日，昆明市住房和城鄉建設局發布《關于鼓勵城鎮老舊住房實施自主更新的指導意見（征求意見稿）》（以下簡稱《指導意見》），面向社會公開征求意見。昆明市擬支持符合條件的城鎮老舊住房由業主作為責任主體和出資主體，進行原拆原建、拆除翻建的自主更新。改造后住房套數不增加，但可合理增加套內住宅建筑面積。

堅持自愿自主原則

老舊住房自主更新是指以消除住房安全隱患、完善居住功能為目的，由房屋所有權人（業主）作為責任主體和出資主體，依法申請進行原拆原建、拆除翻建的自主更新方式。

《指導意見》明確提出四個原則。一是自愿自主原則。嚴格遵循“業主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則，充分尊重居民改造意愿；二是依法推進原則。土地、房屋等產權清晰，無法律糾紛。對房改房、國有公房、經濟適用房等非完全產權房屋，須按有關規定補繳土地出讓金并取得完全產權；三是合規守底原則。不突破國土空間規劃、歷史文化名城保護規劃等規劃管控要求；四是民生優先原則。堅持消除安全隱患、提升居住品質等民生事項優先的原則，改造后住房套數不得增加。

適用范圍為在昆明市轄區范圍內（含磨憨—磨丁托管區）國有土地上的城鎮老舊住房，且需滿足三項條件之一：經房屋安全鑒定單位根據《危險房屋鑒定標準》鑒定危險等級為C級和D級，或根據《房屋完損等級評定標準》鑒定為嚴重損壞房、危險房的；無獨立廚房、衛生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設施不完善的；存在地質災害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。

多渠道籌集資金

在組織實施上，小區房屋產權所有人、業主委員會、產權單位可作為申請主體，也可按規定成立自主更新委員會作為申請主體。在征得所有房屋產權人表決同意后向街道提交申請，經縣（市）區人民政府批準后，納入改造計劃。申請主體可授權轄區街道辦事處或適合主體作為實施主體，也可委托具有相應資質及建設管理經驗的企業實施。實施主體負責自主更新方案編制、報批報建等工作。

改造資金遵循“誰受益、誰出資”的原則。業主自籌。老舊住房自主更新資金主要由房屋所有權人籌集，可按照房屋更新后的建筑面積比例承擔，房屋所有權人可提取住房公積金籌措資金。已繳納住宅專項維修資金的老舊住房，所有權人可提取住宅專項維修資金用于老舊住房自主更新，更新后住房維修基金按照新交付商品房有關規定重新繳納。

財政資金補貼。社區用房、養老用房等公共服務配套設施由屬地人民政府負責實施建設。

社會資本參與。更新范圍內可合理設置配套商業等設施，引入社會資本參與改造和運營。對部分房屋產權人難以籌集資金的，可引入第三方出資購買、產權置換等方式實施更新，產權歸出資人所有。

金融機構貸款。政策性銀行和商業性金融機構可提供中長期、低利率貸款服務，支持實施單位以項目經營收益權以及銀行的相關政策采用保證、質押、抵押等方式進行融資。鼓勵銀行機構通過改建期間階段性擔保、更新后房屋抵押的方式為居民發放個人按揭貸款。

可合理增加套內住宅建筑面積

為鼓勵實施自主更新，《指導意見》提出了多項支持措施。

增加建筑面積。為完善居住功能，可合理增加套內住宅建筑面積和加裝電梯等共有設施，其增加的地上建筑面積總和不超原地上建筑面積的20%，無需補交土地出讓金，其中按套數不變，增加的套內建筑面積總和不超原面積的10%。對應增加的套型建筑面積可計入個人不動產權登記面積。超出規定的，應按要求補交土地出讓金，地塊容積率須符合昆明市中心城區開發強度管控要求。

增加公共配套設施。小區業主自主籌集資金的，可開發地下空間作為停車、消防、供配電等配套設施，不補交土地價款，相關配套設施由全體業主共有。對地下停車位等可分割產權的地下空間開發利用，經業主表決同意建設但不愿意出資的，可由實施主體或引入社會資本投入建設，相關產權歸出資人所有。

優化技術標準。以棟為單位或相鄰多棟住宅聯合更新的，在滿足日照、消防，保障公共安全和利益的前提下，對建筑間距、退讓距離、建筑面寬、建筑密度、綠地率、機動車停車位等無法達到現行標準和規范的情形，可按不低于現狀水平控制。

支持費用減免。涉及的水電、燃氣等管線鋪設、表箱拆裝移位等工程按成本價一次性收費。

此外，還將創新不動產登記服務，實行綠色通道審批。可按照“一事一議”原則，建立審批服務綠色通道機制，精簡審批事項和環節，優化項目立項規劃、施工許可、竣工驗收等審批流程，推動項目建設。

來源：七彩云端 “昆滇經濟”微信公眾號

編輯：錢巖

一審：李娟娟

二審：萬惠萍

三審：朱朝輝