父母借名買房成功維權！北京房產律師揭秘勝訴關鍵

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

案件背景：

李明、李華向法院提出訴訟請求：1、張麗將一號房屋過戶給張秀英、李建國的繼承人李明、李華、李梅、李芳、張麗。對于該套房屋五人為按份共有，具體份額為李明23.95%、李華23.95%、李梅23.95%、李芳23.95%、張麗4.2%。2、本案訴訟費由被告承擔。

李建國與張秀英婚后生育三子二女，即長女李梅、次子李明、三子李華、四子李強、小女李芳，李強的配偶為張麗。李建國與張秀英名下有一套二號房屋。為生活方便，2005年下半年，李建國因四子李強有購買經濟適用房的指標，便決定以李強的名義購買了一號房屋。購房款48.24萬元，李建國先行支付5.7萬元，剩余購房款由李明墊付2.8萬元，李強墊付31.74萬元，李芳墊付8萬元。李建國承諾在原房屋賣出后再將子女墊付的購房款返還。2006年初李建國將二號房屋出賣后如數返還李明、李強、李芳前述墊付款。李建國和張秀英一直在涉案房屋中居住直至去世。2013年3月10日，張秀英去世。2016年4月7日李強去世，同年10月15日李建國去世。李建國去世后，原告要求就房屋按照法定繼承均分該房屋。但李梅、李芳提出曾在2012年時李建國考慮到房屋性質為經濟適用房，且當時有政策可以轉為商品房，為了后續房屋處置方便，李建國決定將房屋通過由李強名下轉到其配偶張麗名下的方式，完成從經濟適用房到商品房的性質轉換。在該房屋從經濟適用房轉商品房之前李建國曾把李梅、李強和李芳叫到一起并說其去世后該房屋由上述三人均分繼承，因此過戶發生的費用137241.06元，由李梅、李強和李芳三人平均承擔，故此應由三人繼承均分此套房屋。但原告二人對此事均不知情，也從未聽李建國說過。之后李強的配偶張麗將房屋更換鑰匙并占為己有，不再認可房屋是李建國實際所有，不同意均分繼承，而是主張房屋歸其一人所有。

李芳、李梅辯稱：

我方同意原一審法院對李建國借名買房事實成立的認定，同意二審法院對該房產為李建國和張秀英共同遺產的認定。在整個訴訟過程中，張麗及律師除房產證外只提供了兩份與本案有關的證據，其一是李強第一次交物業費和張麗最后一次交物業費的憑證。其二是張麗提取李建國存折內款項的銀行票據。對這兩份證據，我方認為：一、物業費的證據。第一次交納物業費需要戶主本人開戶，所以只能由李強辦理和交納。李建國去世后，張麗跟大姐李梅提出該房產歸她一人所有，這時房屋產權成了懸念。李家兄弟姐妹再也沒有交納物業費和取暖費了。除此之外，該房屋購買后其余時間都是李建國夫婦交納的，這完全說明李建國與張秀英為該房產的實際所有人。二、銀行取款憑證。事實是李建國委托李強買房并辦理一切買房手續。李強買房時李建國就把存折交給了李強，否則該存款也不會由李強和張麗去支取。至于該款項什么時候取，就是李強和張麗的事了。取款5.7萬元正好是李建國買一號房屋和賣二號房屋的差價。這筆錢在購房明細中有記載。張麗所寫的集資和購房明細，張麗律師解釋是她有隨手記賬的習慣。那么記賬購買幾十萬的房屋，連80元的鎖和50元的防滑墊都記，有悖常理，這明顯是替他人管賬的常規做法。張麗買了那么多房子，為什么別的房子不記賬呢如果真如律師所說，那為什么要交給李建國而不是自己看呢購房費用明細實際上就是交納房款的收據，具有借名買房契約的屬性。綜上，李建國、張秀英借李強名義買房是不可爭辯的事實。關于房產分割，我們的意見是李建國生前確實說過房產留給李梅、李芳和李強三人平分。三人平攤"經轉商"稅費的事實間接證明這一點。因此如果法院能夠支持房產由李梅、李芳和李強三人平均繼承最好。如果法院不支持，按照法律規定繼承我們也可以接受。我們堅決反對該房產歸（李強）張麗一人所有。

張麗辯稱：

一、訴爭房屋系李強、李明、李芳集資購買，之后李強將其他二人集資款退還，房屋所有權歸李強、張麗夫妻所有。2005年10月18日，李強、張麗獲得北京市經濟適用房購買資格。10月31日與訴爭房屋的原房主簽訂購房協議。因李強、張麗按照當時的經適房規定價格準備了35萬元購房款，但不足以支付該房屋的全部款項，遂向李明、李芳分別集資2.8萬元和8萬元。11月15日，李強、張麗支付了全部房款及土地出讓金、契稅等相關稅費，合計475831.72元。房屋所有人為李強。2007年2月春節，李強、李明、李芳對賬，三人協商由李強分別退還李明、李芳全部購房集資款，訴爭房屋歸李強、張麗夫妻所有。

二、李建國、張秀英贈與李強、張麗現金并搬入訴爭房屋。2006年3月15日，李建國、張秀英得知李強、張麗購房后，手頭拮據便將半年以前已到期的5.7萬元定期存單贈與李強、張麗貼補家用。同日李強將轉為活期存款的5.7萬元及利息取出。2006年下半年，李建國、張秀英看到訴爭房屋后很喜歡，認為比他們居住的二號房屋寬敞明亮。遂與李強、張麗商議，如李強、張麗同意他們一直居住在訴爭房屋，則可以將之前承諾留給李強、張麗的二號房屋出售，將購房款贈與李強、張麗提前兌現承諾。在獲得李強、張麗同意后，李建國、張秀英于2006年12月12日將二號房屋出售，并要求購房人將房款42萬元直接給了李強。李建國、張秀英于2006年12月26日搬入訴爭房屋。

三、訴爭房屋經轉商之后，李強、李梅、李芳分攤相關稅費的緣由。2012年12月20日，李強、張麗采取夫妻間買賣過戶的方式，將訴爭房屋轉為商品房，獲得新的房產證。經轉商共計支出相關稅費137241.06元。二人養女張雪于2011年底赴美留學，曾表示希望留美工作生活。李強、張麗由此考慮到今后的養老問題。希望李芳、李梅的兒子們當李強需要時，可以協助照顧李強。作為回饋李強、張麗承諾將來可以將訴爭房屋分由養女和李強的外甥們共同繼承。李梅、李芳也贊同，并愿意各承擔訴爭房屋經轉商稅費的1/3作為日后兌現的憑據，故于2013年3月17日分別轉付張麗45747元。

四、本案的其他相關事實。李建國、張秀英從未提出購買訴爭房屋的要求。綜上，答辯人認為，訴爭房屋為李強、張麗夫妻共同財產。鑒于李強先于父親李建國去世，且李明、李華、李梅、李芳等為李建國的繼承人。各方可以按以下份額持有訴爭房屋產權：張麗70%、張雪20%、李明、李華、李梅李芳應各2.5%。

張雪述稱：

同張麗的答辯意見。

關鍵事實：

李建國、張秀英夫妻婚后育有三子二女，即李梅、李明、李華、李強、李芳。李強的配偶為張麗，張雪為二人養女。張秀英于2013年3月10日去世。李強于2016年4月7日去世，李建國于2016年10月15日去世。張秀英、李建國生前未留遺囑。

2005年10月31日李強作為買受人與出賣人劉某簽訂《居間中保合同》。該合同約定李強以46萬元的價格購買一號房屋（以下簡稱訴爭房屋）。該房屋性質為經濟適用房。李強為購房還支付了其他稅費。2005年12月7日，李強取得訴爭房屋所有權證。2012年12月，訴爭房屋具備轉為商品房的條件，李強與張麗以房屋買賣的形式將訴爭房屋所有權變更至張麗名下，房屋性質變更成商品房，但李強與張麗之間并未有真實的房款交易。張麗為過戶交納了土地出讓金、契稅、印花稅、房屋登記費等共計137241.06元。現訴爭房屋登記所有權人為張麗。

關于訴爭房屋的真實購買人，李明、李華、李芳、李梅稱該房系其父母李建國、張秀英出資購買，因該房是經濟適用房，而李強有經濟適用房指標，所以就以李強的名義簽合同，并登記在李強名下。由于李建國當時需要賣掉其在朝陽區二號房屋，才有資金購買訴爭房屋，所以購買房屋采用了子女集資（借款）形式，后李建國購房款加稅費加購買家具物品等共計482371.72元，其中李明出資2.8萬，李芳出資8萬，李強出資37.44萬元。后李建國于2006年12月12日把二號房屋賣掉償還了購買訴爭房屋的子女借款。張麗稱訴爭房屋系其與李強購買，并非李建國、張秀英購買。李建國、張秀英給他們賣房所得的42萬元再加上之前給他們的5.7萬元（存款本金）系贈與，并非還款。

為證明自己的主張，李芳、李梅提交了兩份內容完全一致的張麗手書的"算賬明細"。該明細單分為四個區域。第一個區域內容為："房款：460000、中介費：8000、土地出讓金：2390、印花稅：304、契稅：4558.53、手續費：454.93、物業費124.26，/475831.72。"第二個區域內容為："購置物品：家俱：5150、電卡：1000、燈具：160、鎖：80、墩布池等：100（大哥）、防滑墊等：50，/6540。共計482371.72。"第三個區域內容為："集資：大哥2.8萬、小芳8萬、李強37.44萬，/48.24萬元。"第四個區域內容為："爸爸已給：（其中）賣房42萬、錢5.7萬，/47.7萬。"張麗稱，以上明細書寫時間是2007年春節。因為張麗、李強購買訴爭房屋時錢款不夠，故計劃與李明、李芳一起集資購房。后來因為父母贈與了款項，故償還了李明、李芳的出資款。此明細的性質是對賬單，是為了列明退款給李明、李芳數額的。

另查，李強將房屋性質變更為商品房并轉移登記至張麗名下的過程中所發生的稅費，實際是由張麗、李梅、李芳三人均攤。張麗解釋原因是因為張雪打算在美國生活，李強想讓李梅和李芳的孩子將來幫助李強養老，如果他們盡了扶助義務，這房子可以將來給他們一部分作為對他們的回報。這個想法征得了李梅、李芳的同意，三人約定平攤稅費以作為贍養約定的憑據。現李強已經去世，贈送房屋的約定沒有了前提條件，故失效。李梅、李芳不認可張麗的說法，二人稱李建國生前曾說在自己去世之后，訴爭房子歸李強、李芳、李梅三人所有。所以三人才平攤了經濟適用房轉商品房的稅費，又因李強與張麗之間夫妻過戶費用最少，所以過戶到張麗名下，而不是李建國名下。李明、李華稱對于將訴爭房屋在李建國去世后由李強、李芳、李梅繼承的說法不清楚。再查，張秀英、李建國生前最后一段時間一直居住在訴爭房屋。關于入住的時間，李明、李華、李芳、李梅稱是2006年10月1日，張麗稱是2006年12月26日。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：李建國、張秀英與李強、張麗之間是否存在前者借用后者名字購買房屋的事實，進而確定該房屋是否是李建國、張秀英的遺產。

關于借名買房關系的認定：

法院將從以下四方面論述：

一、"算賬明細"的關鍵證據作用：

本案認定案件性質的核心證據是張麗手寫的"算賬明細"。而"算賬明細"中最重要的詞語就是"集資"。集資的含義顯然與借款不同。一般集資是為了獲取收益或獲取新的物權。而本案基于集資主體的兄弟姐妹關系，在此處的"集資"也可能是共同出資為父母購房。被告張麗辯稱的向李明、李芳借款并還款的說法與自書的"集資"的含義并不相符，法院對該說法不予采信。

二、贈與關系的認定：

張麗辯稱李建國轉給李強的42萬元售房款為贈與，因數額巨大，其有義務就其說法提供證據。現并無證據證明李建國有贈與賣房款的意思表示，故法院對張麗的辯解不予采信。假如張麗所述贈與屬實，則該款項也與她自稱的購房并無關聯。"算賬明細"是為了羅列清楚購房的全部花費和全部人員的出資數額，"爸爸已給"47.7萬元的事實放在"算賬明細"中在邏輯上無法自洽，反而李明、李華、李芳、李梅所述是李建國、張秀英買房更符合邏輯。另"爸爸已給"的47.7萬元與購買訴爭房屋的實際花費相當接近，也說明了二者之間是有直接關聯的。

三、"算賬明細"的性質認定：

如"算賬明細"為退還借款的憑據，則其上事無巨細的羅列名目并無必要，也沒有必要抄寫兩份，因為普通的出借人并不關心這個，而更關心借款的償還時間和金額。因此，"算賬明細"更符合為家庭記賬，為父母記賬的事實。

四、居住使用事實的佐證：

李建國、張秀英生前長期居住在訴爭房屋并負擔各項花費的事實以及訴爭房屋"經轉商"的花費由李建國、張秀英的幾個子女平攤的事實也佐證了李強、張麗并非是購房的主體，真正的購房人是李建國、張秀英。

關于借名買房協議的效力：

訴爭房屋的原購房合同系2008年4月11日以前簽訂，按北京市相關政策屬于"老經濟適用住房"，該房屋已經符合上市交易的條件，且房產性質已經變更為商品房，故李建國、張秀英與李強、張麗之間口頭的借名買房約定不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。李建國、張秀英有權隨時要求李強、張麗辦理訴爭房屋的過戶手續。現李建國、張秀英已經去世，其繼承人有權要求張麗辦理訴爭房屋的過戶手續。

關于繼承份額的認定：

關于各繼承人繼承的份額，因李建國、張秀英生前未留遺囑，故各繼承人均有權繼承，并平均分配。張秀英去世后，李強繼承張秀英的份額屬于夫妻共同財產，其中一半屬于張麗，另一半在李強去世后，由李強的繼承人李建國、張麗、張雪繼承。李強先于李建國去世，李建國的份額李強應繼承的部分由他的女兒張雪代位繼承。原告第一項訴訟請求中計算的繼承份額有誤，法院據實予以支持。

裁判結果

法院最終判決：

被告張麗于本判決生效之日起20日內配合李明、李華、李梅、李芳、張雪將一號房屋所有權轉移登記至李明、李華、李梅、李芳、張麗、張雪名下，其中李明、李華、李梅、李芳名下所有權份額均為20.27%、張麗名下所有權份額為5.56%、張雪名下所有權份額為13.36%；

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

"算賬明細"的關鍵證據作用：成功證明了張麗手寫的"算賬明細"是認定借名買房關系的關鍵證據，其中"集資"一詞的含義與借款不同，更符合為父母購房的特征。

借名買房關系的成功認定：成功證明了涉案房屋雖然登記在李強名下，但實際出資人和使用人均為李建國、張秀英，符合借名買房的法律特征。

贈與關系的有力反駁：成功反駁了被告主張的贈與關系，證明了購房款數額巨大，且被告未能提供充分證據證明贈與關系的存在。

居住使用事實的證明：成功證明了李建國、張秀英生前長期居住在訴爭房屋并負擔各項花費，進一步佐證了借名買房關系的存在。

"經轉商"費用分攤的佐證：成功證明了訴爭房屋"經轉商"的花費由李建國、張秀英的幾個子女平攤，佐證了李強、張麗并非購房主體。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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