經濟適用房借名買房無效后如何維權北京借名買房律師教你索賠技巧

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案情介紹

案件背景：

李建國向法院提出訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的《購房資格使用協定》無效；2.判令二被告將一號房屋騰退并返還給原告；3.判令二被告支付原告房屋占用費，自2014年4月1日起至實際騰退和返還房屋之日止，按照每日100元的標準計算；4.本案全部訴訟費用由被告承擔。

位于一號房屋的產權登記在原告名下，系經濟適用房。被告張明與原告家人相識，打著"借名買房"的名義占有使用涉案房屋。原告對此不予認可，且違反法律規定是無效的。為維護原告的合法權益，故訴至法院。

被告辯稱：

不認可原告的訴訟請求。涉案房屋歸二被告所有，房屋的實際購買人是二被告。2013年3月26日，張明的姐姐張華向開發商交納房款427151.4元，該款項由張明母親趙梅轉入張華的銀行卡中，款項來源是張明存放在母親處的工資。2013年10月22日，張明出資以原告名義購買涉案房屋。房屋購買后，原、被告簽訂了《購房資格使用協定》，約定原告將購買房屋的資格無償轉讓給張明，張明是房屋使用人，房屋占有、使用、收益處分等一切權利歸張明。

被告反訴請求：

1.判令原告返還二被告購房款427151元；2.判令原告支付二被告房屋增值部分價款1822849元；3.反訴費及評估費均由原告承擔。

事實與理由：二被告在2013年3月22日借用原告的名義購買了一號房屋，該房屋面積為71.72平方米，是經濟適用房，于2014年4月辦理了房屋產權登記。購買房屋后，為避免爭議，雙方簽訂《購房資格使用協定》，并由張明的姐姐張華及姐夫李強作為見證人，證明該房屋的實際購買人為二被告。雙方約定，若國家此后房產的管理登記政策允許，協定人應積極配合協定使用人完成房產過戶手續。此后至今該房屋的實際占有人是王麗。二被告因感情不和于2020年9月16日離婚，二人之子歸王麗撫養，故約定該房屋歸王麗所有。原告于2021年7月在未對該房屋做任何投資的情況下起訴，侵占了二被告的合法權益，違背了當時約定。

原告針對反訴辯稱：

不同意被告的反訴請求。雙方的購房協議是無效的，不同意返還購房款。房屋交付之后由被告使用，故不同意支付房屋增值部分價款。

關鍵事實：

2013年3月22日，李建國作為買受人與出賣人甲房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同（經濟適用住房）》，約定李建國購買一號房屋，房屋預測建筑面積71.43平方米，購買價格為每平方米5980元，總價款427151元，付款方式為一次性付款。2015年10月16日，上述所購房屋登記在李建國名下，登記的房屋性質為經濟適用房，建筑面積為71.72平方米。

2013年3月的支付單據顯示，持卡人張華向甲房地產開發有限公司支付427151.4元。甲房地產開發有限公司出具的發票顯示：付款單位李建國，購房款427151.4元。李建國認可張華支付的款項是張明、王麗支付的涉案房屋的購房款。

2013年3月23日，協定人李建國與協定使用人張明、王麗簽訂《購房資格使用協定》。主要內容為：協定使用人張明、王麗與協定人李建國系舅甥關系，現協定人具有購買北京市經濟適用住房主體資格，協定人與協定使用人經友好協商，就該購房資格的使用的相關事宜達成如下協定：一、協定人將該購房資格無償讓與協定使用人使用，并由協定使用人全資購買住房。現協定使用人一次性付款購買一號房屋（購房時間2013年3月22日，房產價格427151.4元，房產面積71.43平方米）。二、協定使用人享有該房產的產權及占有、使用、收益、處分等一切權利。三、協定使用人承擔該房產的日常維持費用，包括物業管理費、水電費等。四、若國家此后房產的管理登記政策允許，協定人應積極配合協定使用人完成房產過戶手續。

涉案房屋于2014年3月28日交付，交付后由張明、王麗裝修和使用。

經張明、王麗申請，法院依法委托評估公司對涉案房屋的市場價值進行評估。鑒定機構于2022年8月12日出具《房地產估價報告》。載明：估價對象在價值時點2022年8月4日的市場價值估價結果為225萬元，折合單位建筑面積價值約為31372元/平方米。

李建國收到評估報告后提出鑒定異議，并附上相關材料。主張涉案房屋上市交易需要繳納的費用應在鑒定報告中體現并扣減。鑒定機構回函中載明：估價對象于價值時點的繳納土地收益依據應以實際成交價格為測算主要依據，而本估價對象并未進行交易，故本次估價未予扣除此費用。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協定》是否有效，以及合同無效后的法律后果。

關于協議效力的認定：

法院認為，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。相關規定對經濟適用住房的購買和上市交易等均有嚴格的限制。

在案證據能夠認定李建國與張明、王麗就涉案房屋形成借名買房合同關系。因李建國與甲房地產開發有限公司就涉案房屋的預售合同簽訂于2013年，故李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協定》違反了相關政策和法規的規定，損害了社會公共利益，應屬無效。

關于合同無效后的法律后果：

法院認為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

因《購房資格使用協定》被認定為無效，故張明、王麗應將涉案房屋騰退并返還，李建國亦應將購房款返還。雙務合同無效時，標的物返還與價款返還互為對待給付，雙方應當同時返還。房屋占有使用費用可與占有價款一方應當支付的資金占用費相互抵銷。張明、王麗占用房屋系以支付購房款為條件，故李建國要求支付房屋占用費缺乏依據。

關于房屋增值部分價款的認定：

法院認為，根據北京市經濟適用住房上市出售的有關規定，2008年4月11日起簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。

因涉案房屋是經濟適用住房，雙方違反經濟適用住房管理的相關規定交易涉案房屋，對于合同無效均有過錯。其中，李建國作為有資格購買經濟適用住房的人員，在限制上市交易期限內轉讓涉案房屋，其過錯程度更大，應承擔合同無效的主要責任。綜合考慮經濟適用住房出售的相關規定、鑒定機構的評估報告、李建國因房屋升值獲得的利益、張明和王麗喪失的訂約機會損失、雙方的過錯程度等因素，法院酌定李建國應支付張明、王麗房屋增值部分價款73萬元。

裁判結果

法院最終判決：

? 一、確認李建國與張明、王麗簽訂的《購房資格使用協定》無效；

? 二、張明、王麗于本判決生效后三十日內將一號房屋騰退并返還給李建國；

? 三、李建國于本判決生效后三十日內返還張明、王麗購房款427151元；

? 四、李建國于本判決生效后三十日內支付張明、王麗房屋增值部分價款73萬元。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

經濟適用房政策的準確把握：成功證明了經濟適用住房的特殊性質，借名購買違反公共政策，合同自始無效。

證據鏈的完整構建：成功提供了《購房資格使用協定》、《商品房預售合同》、支付憑證、房屋登記信息等關鍵證據，形成了完整的證據鏈。

過錯程度的合理認定：成功證明了李建國作為有資格購買經濟適用住房的人員，在限制上市交易期限內轉讓涉案房屋，其過錯程度更大，應承擔合同無效的主要責任。

房屋增值部分價款的合理認定：成功證明了房屋增值部分價款應綜合考慮經濟適用住房出售的相關規定、評估報告、房屋升值利益、訂約機會損失、雙方過錯程度等因素，公平合理確定。

法律適用的準確把握：準確適用了經濟適用房相關政策法規、合同法等相關規定，成功為當事人爭取到了合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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