【南美僑報(bào)網(wǎng)編譯段木心4月13日?qǐng)?bào)道】根據(jù)跨國(guó)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)摩根大通（JP Morgan）最新發(fā)布的調(diào)查，巴西最賺錢購(gòu)物中心的銷售額比第二名高出約35%，相當(dāng)于大部分同行的三倍之多。

巴西“Exame”網(wǎng)站4月12日?qǐng)?bào)道，調(diào)查顯示，去年第四季度，圣保羅伊瓜特米購(gòu)物中心（Iguatemi S?o Paulo）以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)登頂每平方米銷售額排行榜，達(dá)到每月11957雷亞爾/平方米。

緊隨其后的是同樣位于圣保羅市的伊瓜特米JK購(gòu)物中心（Iguatemi JK），每平方米月銷售額為8838雷亞爾。這兩大項(xiàng)目在行業(yè)中形成了一個(gè)“獨(dú)立梯隊(duì)”，表現(xiàn)遠(yuǎn)超其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。排名第三的是里約熱內(nèi)盧市的勒布隆購(gòu)物中心（Shopping Leblon），為6557雷亞爾/平方米。

這一排名揭示了巴西購(gòu)物中心行業(yè)的一個(gè)核心特質(zhì)，即價(jià)值高度集中在少數(shù)頭部項(xiàng)目，后者通常位于消費(fèi)能力強(qiáng)勁的高端地段。

在全巴西銷售業(yè)績(jī)最佳的15家購(gòu)物中心中，伊瓜特米集團(tuán)和Multiplan集團(tuán)各占6席，而Allos集團(tuán)則有3家上榜。盡管如此，伊瓜特米的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)依然十分明顯，旗下購(gòu)物中心平均每平方米月銷售額約為3500雷亞爾，比Multiplan均值高出19%，較Allos高出60%。

不過(guò)，這一成績(jī)很大程度上依賴其頂級(jí)購(gòu)物中心。一旦剔除圣保羅伊瓜特米和伊瓜特米JK，其銷售額均值降至2300雷亞爾/平方米，接近Allos（2200雷亞爾）的水平，甚至不敵Multiplan（2600雷亞爾）。這表明，除去“領(lǐng)頭羊”，該行業(yè)整體其實(shí)比表面看起來(lái)更加同質(zhì)化。

每平方米銷售額是購(gòu)物中心行業(yè)最關(guān)鍵的指標(biāo)之一，綜合反映了客流量、客單價(jià)及商戶組合質(zhì)量。在頭部購(gòu)物中心中，這些因素往往相互促進(jìn)，形成正向循環(huán)。

另一方面，摩根大通指出，上述購(gòu)物中心的價(jià)值仍有進(jìn)一步挖掘的空間。以伊瓜特米集團(tuán)為例，其租金占銷售額的比例（所謂的“入駐成本”）約為7.7%，而在其業(yè)績(jī)最佳的兩大購(gòu)物中心內(nèi)，租金僅占銷售額的6.9%至7.3%。這意味著，即便在一些銷售表現(xiàn)出色的項(xiàng)目中，仍存在提升租金的潛力。

此外，調(diào)查數(shù)據(jù)也進(jìn)一步強(qiáng)化了投資者中日益流行的觀點(diǎn)——真正創(chuàng)造價(jià)值的，往往只是少數(shù)幾個(gè)核心購(gòu)物中心。

像圣保羅伊瓜特米、伊瓜特米JK及勒布隆這樣的購(gòu)物中心，已然發(fā)展成為成熟的消費(fèi)目的地，即便在經(jīng)濟(jì)環(huán)境更具挑戰(zhàn)的情況下，需求依然穩(wěn)健。對(duì)零售商而言，入駐這些“黃金地段”不再是可選項(xiàng)，而是戰(zhàn)略必需。

從實(shí)際效果來(lái)看，這也形成了一道難以復(fù)制的行業(yè)準(zhǔn)入壁壘，新項(xiàng)目面臨成本高昂、優(yōu)質(zhì)地段稀缺，以及消費(fèi)者愈發(fā)挑剔等多重挑戰(zhàn)。最終，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種新趨勢(shì)，規(guī)模和選址區(qū)位的重要性前所未有，而行業(yè)領(lǐng)先者與其他競(jìng)爭(zhēng)者之間的差距仍在持續(xù)擴(kuò)大。