憑借對(duì)商品房買賣糾紛領(lǐng)域的深耕與精準(zhǔn)的法律策略運(yùn)用，北京市中恒信律師事務(wù)所李軍律師近期代理的一起房屋買賣合同糾紛案迎來(lái)終審勝訴。面對(duì)開發(fā)商設(shè)置的復(fù)雜免責(zé)條款與解除權(quán)行使限制，李軍律師成功推動(dòng)法院認(rèn)定相關(guān)格式條款無(wú)效，二審法院最終駁回上訴，維持原判，為委托人贏得了合同解除、購(gòu)房款及已還貸款本息返還的全面勝訴結(jié)果。

案件概述

逾期交房引發(fā)的合同解除之爭(zhēng)

委托人于2023年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定房屋交付期限為2024年7月30日前。合同同時(shí)明確，逾期超過(guò)60日，買受人有權(quán)解除合同。然而，約定的交房期限屆滿后，開發(fā)商并未如期交付房屋。更令人不安的是，開發(fā)商于2024年6月向委托人發(fā)送《延期交房告知函》，單方面將計(jì)劃交房時(shí)間推遲至2025年8月。截至訴訟提起之時(shí)，案涉項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，交付遙遙無(wú)期。委托人無(wú)奈之下尋求法律途徑維權(quán)，但開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》中早已埋下“30日內(nèi)行使解除權(quán)，否則視為放棄”的條款，試圖以此阻卻購(gòu)房者的解約權(quán)利。

律師介入

全面梳理合同陷阱，鎖定核心爭(zhēng)議

接受委托后，李軍律師并未急于起訴，而是首先對(duì)全部合同文件進(jìn)行了系統(tǒng)性審查。他發(fā)現(xiàn)，雖然《商品房買賣合同》明確賦予購(gòu)房者在逾期超過(guò)60日后的解除權(quán)，但開發(fā)商在后續(xù)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中，通過(guò)格式條款悄然增設(shè)了“應(yīng)自享有解除權(quán)之日起30日內(nèi)行使解除權(quán)，否則視為放棄解除權(quán)”的限制。該條款以加粗字體呈現(xiàn)，但并未就除斥期間的法律后果向委托人進(jìn)行任何個(gè)別說(shuō)明。李軍律師敏銳意識(shí)到，這一條款將成為開發(fā)商抗辯的核心武器，必須從法律效力層面予以徹底否定，否則委托人的解除權(quán)將因“過(guò)期”而被剝奪。

精準(zhǔn)破局

以格式條款無(wú)效為突破口重構(gòu)訴訟策略

面對(duì)開發(fā)商預(yù)設(shè)的“30日除斥期間”陷阱，李軍律師果斷調(diào)整了常規(guī)的逾期交房維權(quán)思路，將主攻方向鎖定在格式條款的效力認(rèn)定上。他指出，該條款雖經(jīng)加黑處理，但開發(fā)商作為格式條款提供方，未就解除權(quán)行使期限的法律意義、放棄解除權(quán)的具體后果等與購(gòu)房者有重大利害關(guān)系的內(nèi)容履行充分的說(shuō)明義務(wù)。購(gòu)房者作為普通民眾，不具備專業(yè)的法律知識(shí)，僅憑字體加黑無(wú)法真正理解該條款對(duì)其權(quán)利的限制。該條款不合理地縮短了法定解除權(quán)的行使期限，排除了購(gòu)房者在合理期限內(nèi)主張權(quán)利的主要權(quán)利，依據(jù)《民法典》第四百九十六條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效格式條款。這一法律定性的突破，為后續(xù)主張合同解除掃清了最關(guān)鍵的法律障礙。

庭審交鋒

以違約事實(shí)與交付不能擊穿開發(fā)商防線

庭審中，開發(fā)商一方面援引《補(bǔ)充協(xié)議》中的30日解除權(quán)限制，主張委托人已喪失解約權(quán)；另一方面，以大氣污染治理、環(huán)境治理、疫情等不可抗力為由，要求順延交房期限，并據(jù)此抗辯其不構(gòu)成違約。李軍律師針鋒相對(duì)：首先，開發(fā)商未能舉證證明其所稱的停工事由真實(shí)發(fā)生并達(dá)到阻礙合同履行的程度，亦未履行不可抗力情形下的通知義務(wù)，不符合法定免責(zé)條件；其次，即便按照開發(fā)商主張的順延天數(shù)，原定2024年7月30日的交房期限順延后至多為2024年10月，而至二審審理期間，開發(fā)商仍未交房，逾期時(shí)長(zhǎng)已遠(yuǎn)超合同約定的60日解除門檻；再次，一審法院已查明案涉項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，開發(fā)商自稱計(jì)劃交房時(shí)間為2025年10月，但至庭審時(shí)仍無(wú)法確定實(shí)際交付日期，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。最終，一、二審法院均采納了李軍律師的觀點(diǎn)，認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成根本違約，支持委托人解除合同的訴訟請(qǐng)求。

勝訴落地

合同解除、款項(xiàng)返還全面獲支持

本案終審判決維持了一審結(jié)果：確認(rèn)《商品房買賣合同》及《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》自開發(fā)商收到起訴狀副本之日解除；判令開發(fā)商返還委托人已支付的首付款及相應(yīng)利息損失，同時(shí)返還委托人已向銀行清償?shù)馁J款本息；開發(fā)商還需向銀行返還剩余貸款本息。這一判決不僅使委托人從一份無(wú)法履行的合同中徹底脫身，更避免了繼續(xù)背負(fù)按揭貸款卻無(wú)法收房的困境。李軍律師通過(guò)精準(zhǔn)的法律定性、有力的證據(jù)組織和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐彵磉_(dá)，將一份看似對(duì)開發(fā)商有利的格式條款徹底擊穿，為購(gòu)房者維權(quán)樹立了具有示范意義的裁判規(guī)則。

在商品房買賣合同糾紛中，開發(fā)商往往利用其優(yōu)勢(shì)地位，在格式合同中預(yù)設(shè)各種免責(zé)條款和權(quán)利限制條款，購(gòu)房者一旦陷入糾紛，極易處于被動(dòng)。李軍律師在本案中的成功代理，充分展現(xiàn)了專業(yè)律師在復(fù)雜合同條款中尋找法律突破口、運(yùn)用格式條款效力規(guī)則扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)局的核心能力。這起案件的勝訴，不僅是委托人的個(gè)人勝利，更是對(duì)不公允格式條款的有力回?fù)簟?/p>