來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者：WTT

先看兩張資金數(shù)據(jù)的跟蹤圖：

一是「海外基金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)月度凈流入規(guī)?！?，在經(jīng)歷了2022年12月-2025年2月的明顯負(fù)值階段后，2026年已經(jīng)開始“回正”。

這意味著，以海外基金為代表的“大資金”已經(jīng)從凈流出狀態(tài)回到了“流入階段”。

二是「海外基金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)凈流入規(guī)模」在2026年也開始“回正”，即使流入規(guī)模還較小，但這是2022年以后的“首次”海外基金凈流入中國房地產(chǎn)行業(yè)。

外資從來都是極其敏銳的。

例如在2018年“房住不炒”落地執(zhí)行的高峰年，金融全面鎖杠桿、限購限售等出臺(tái)政策全面收緊，當(dāng)年住宅開發(fā)外資受限流出；其后政策松綁，市場(chǎng)初見回暖，2019年外資立即回流；2020年“三道紅線”政策出臺(tái)，外資在觀望中有的流出有的保持，乃至次年仍有余量。直到房企暴雷潮深化，外資才出現(xiàn)連續(xù)四年流出。

也是由此，2026年的這一點(diǎn)外資回歸的信號(hào)，相當(dāng)難得且值得關(guān)注。

回暖跡象出現(xiàn)

最壞的時(shí)候已經(jīng)過去？

這兩組資金數(shù)據(jù)來自中國銀河證券研究院，其在報(bào)告中指出，當(dāng)前外資流出(中國房地產(chǎn)業(yè))有所收窄并出現(xiàn)邊際回暖跡象，表明市場(chǎng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)已較為充分。

房地產(chǎn)行業(yè)最壞階段或已過去。這句話已經(jīng)能夠勇敢地講出。

但仍要清楚，地產(chǎn)板塊還處于低估值、低成交、低持倉的階段。銀河證券認(rèn)為，往后看，地產(chǎn)板塊若要從底部走出，仍然需要銷售持續(xù)回暖、房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步穩(wěn)定、 政策預(yù)期保持連貫、資金配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)回補(bǔ)等種種條件逐步形成。

多城刷新近5年“小陽春”紀(jì)錄

國際大行：滬深將上漲15%

無論如何，今年以來市場(chǎng)釋放了多個(gè)維度的積極信號(hào)。

首先，供給端在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)、大幅的“收縮”之后，新的供需平衡正在形成。

同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了變化，居民杠桿明顯下降。

從房地產(chǎn)銷售價(jià)格來看，在經(jīng)歷了近5年的深度調(diào)整之后，很多城市已出現(xiàn)具備“性價(jià)比”的房源，尤其是二手房，前期業(yè)主降價(jià)和拋售現(xiàn)象頻繁，迅速拉動(dòng)了一波銷量回暖。這也就構(gòu)成了今年初的“小陽春”。

北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都是本輪“小陽春”的絕對(duì)主力。

數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手房網(wǎng)簽量達(dá)19896套，同比上漲34.7%，創(chuàng)下近三年單月成交新高值。2月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，為2025年3月以來首次轉(zhuǎn)正。

上海3月二手房網(wǎng)簽量則高達(dá)30178套，同比上漲6%, 創(chuàng)5年新高。尤其內(nèi)環(huán)內(nèi)核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房源，成交周期平均從62天縮短至22天，議價(jià)空間收窄至3%以內(nèi)。甚至上海的新房在3月也有062%的價(jià)格環(huán)比上漲0.2%。

廣州和深圳的二手房網(wǎng)簽量分別為12860套和5071套，廣州同比漲3%也創(chuàng)下2021年以來的新高。

杭州二手房3月網(wǎng)簽7896套，同比上漲53%。核心區(qū)次新房議價(jià)空間收窄至4%以內(nèi)。并且市場(chǎng)熱度從二手房傳導(dǎo)至新房，全月網(wǎng)簽5480套，價(jià)格環(huán)比微漲0.1%。

成都二手房3月網(wǎng)簽23252套，同比持平，但量一直處于高位。價(jià)格環(huán)比微跌0.2%，但主城五區(qū)和高新區(qū)的次新房成交價(jià)環(huán)比上漲1%-2%。

值得一提的是，今年一季度北京、上海、深圳300萬以下房源占成交分別為60%、72%、49%(同比提前4個(gè)百分點(diǎn))，說明剛需客群集中入場(chǎng)，政策托底有了實(shí)際效果。

如果按照往年樓市出現(xiàn)“二手房銷量回暖→新房銷量回暖→房地產(chǎn)投資企穩(wěn)→房?jī)r(jià)企穩(wěn)”的傳導(dǎo)鏈條，未來“樓市回暖”可期。

這也是為何“2026年春節(jié)后一線城市二手房銷量呈現(xiàn)回暖跡象”時(shí)，各大機(jī)構(gòu)和專家會(huì)十分激動(dòng)。畢竟這可能是信號(hào)或引線。

參考國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的深度調(diào)整周期約為6-7年，中國本輪房地產(chǎn)的調(diào)整大約開始于2021年年中，目前已持續(xù)了將近5年，深度調(diào)整已經(jīng)過了，因而“變化”受到各方密切關(guān)注。

就連去年對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期消極的某國際機(jī)構(gòu)，都在今年4月初“改口”了——高盛認(rèn)為，上海和深圳或?qū)⒃诮衲甑住坝|底”，并可能引領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

高盛按照其測(cè)算模型在當(dāng)前做出的預(yù)計(jì)是——上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。實(shí)力較強(qiáng)的國企，伴隨利潤(rùn)率/凈資產(chǎn)收益率提升，估值或能從本輪周期低點(diǎn)回升。

那么對(duì)于國內(nèi)樓市是否已經(jīng)進(jìn)入“抄底期”，您怎么看呢？